Роль органов государственного управления при формировании механизма ипотечного кредитования населения в Республике Беларусь

В формировании механизма ипотечного кредитования населения в Республике Беларусь главная роль должна принадлежать органам государственной власти и управления.

Государственное управление ипотечным рынком заключается в обеспечении благоприятных условий его развития и эффективного взаимодействия с сопряженными секторами экономики. В частности, это:

- формирование законодательной базы, регулирующей все правоотношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования, и обеспечивающей устойчивое развитие ипотечного рынка в целом;

- разработка и принятие унифицированных ипотечных стандартов и правил, направленных на защиту прав инвестора, заемщика и кредитора;

- мероприятия, направленные на контроль над инфляционными процессами, тормозящими развитие рынка ссудного капитала;

- предоставление государственных гарантий с целью снижения ипотечных рисков;

- мероприятия, направленные на создание гарантированных низко рисковых финансовых инструментов, служащих ориентиром на рынке ссудного капитала;

- внедрение эффективных мероприятий по государственному субсидированию при ипотечных сделках;

- мероприятия, направленные на укрепление финансово-кредитной системы, в частности на процессы сбережения и накопления, вовлечения ресурсов в экономический оборот как основы для появления долгосрочных кредитных ресурсов;

- использование и управление административным ресурсом для привлечения долгосрочных ресурсов на рынок ипотечных кредитов;

- мероприятия, направленные на устойчивое функционирование рынка ипотечных ценных бумаг.

На первом этапе важнейшая роль должна принадлежать законодательным органам, так в настоящее время для развития системы ипотечного кредитования населения необходимо создание нормативно-правовой базы. Новым импульсом в развитии жилищного строительства в республике должен стать Закон об ипотеке. Принятие данного Закона позволит уйти от долгосрочного льготного кредитования и значительно упростит работу банков с гражданами по ипотечному кредитованию строительства жилья.

По мнению специалистов Министерства экономики, создание системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь возможно при реализации ряда экономических и институциональных предпосылок. Прежде всего, должны быть созданы необходимые макроэкономические условия для ипотеки. Это - стабильные темпы экономического роста и снижение инфляции до 10 % в год, стабильность национальной валюты и рост доходов населения до уровня, позволяющего делать накопления, установление оптимальной стоимости жилья.

Определенные шаги в создании условий для формирования ипотечного кредитования населения в Республике Беларусь уже сделаны. Значительная работа проведена по совершенствованию ценообразования в строительстве. Приняты меры по ограничению роста стоимости жилья с государственной поддержкой. Кардинально пересмотрена нормативная и методологическая база по ценообразованию проектного дела. Еще с времен СССР стоимость разработки проектной документации определялась в процентах от стоимости строительства объекта. В 2005 г. Минстройархитектуры разработана и внедрена новая методика расчета стоимости проектно-изыскательских работ на основе натуральных показателей (мощности, площади, объема, вместимости). В результате удалось снизить стоимость проектных работ в строительстве на 18-20 %.

В 2007 г. завершена разработка современной нормативной базы (инструктивно-методологических документов, сборников ресурсно-сметных норм) по переходу с 1 января 2008 г. на новые цены в строительстве, что обеспечивает формирование сметной стоимости строительства объектов в действующих ценах на 1 января 2006 г. Их применение позволит инвесторам и заказчикам более точно определять стоимость строительства на любой временной период, используя упрощенную индексацию изменения цен.

Данные мероприятия по стабилизации уровня цен и снижению темпов роста стоимости жилищного строительства приводят к повышению заинтересованности населения в получении долгосрочных ипотечных кредитов населения, так как стабилизация цен в значительной степени способствует повышению уровня платежеспособности потенциальных кредитополучателей и приданию им уверенности в возможности возврата полученных средств.

При формировании и функционировании системы ипотечного кредитования предлагается также активное участие Министерства по налогам и сборам и Фонда социальной защиты населения, деятельность которых в определенной степени способна оказывать влияние на эффективность системы ипотечного кредитования. В частности, действующие в настоящее льготы в части выплаты подоходного налога при осуществлении гражданами финансирования жилищного строительства с привлечением кредитных ресурсов предоставляются:

- в сумме фактически произведенных плательщиком, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, расходов на новое строительство либо приобретение на территории Республики Беларусь индивидуального жилого дома или квартиры, а также на погашение кредитов (включая проценты по ним), полученных плательщиком в банках Республики Беларусь и фактически израсходованных им на новое строительство либо приобретение на территории Республики Беларусь индивидуального жилого дома или квартиры;

- в сумме фактически произведенных плательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением и (или) отчуждением возмездно отчуждаемого имущества.

При формировании нормативной базы ипотечного кредитования представляется целесообразным применение аналогичных льгот.

Важнейшая роль в формировании и обеспечении функционирования системы долговременного ипотечного кредитования наряду с другими институтами государственной власти и управления должна принадлежать Министерству экономики Республики Беларусь, деятельность которого, по мнению автора, должна заключаться в следующем:

- расчет основных параметров функционирования системы ипотечного кредитования;

- подготовка кратко- средне- и долгосрочных прогнозов развития системы ипотечного кредитования в Республике Беларусь;

- проведение балансовой увязки основных параметров функционирования системы ипотечного кредитования с другими сферами исходя из динамики и прогнозного спроса и наличия ресурсов.

- определение целесообразности условий привлечения зарубежных инвестиций для функционирования системы ипотечного кредитования;

- осуществление контроля и мониторинга эффективности функционирования системы ипотечного кредитования совместно с Министерством финансов, Министерством статистики и анализа, Национальным Банком, Министерством архитектуры и строительства и другими заинтересованными ведомствами;

- выработка рекомендаций по совершенствованию функционирования системы ипотечного кредитования в Республике Беларусь;

- проведение экспертизы и согласование региональных ипотечных программ исходя из основных целевых показателей развития и хода их выполнения;

- определение процентных ставок по ипотечным кредитам совместно с Национальным Банком;

- определение взаимного влияния денежно-кредитной, налоговой, бюджетной политики и системы ипотечного кредитования на эффективность функционирования экономики государства;

- взаимоувязка основных параметров функционирования системы ипотечного кредитования с основными показателями социально-экономического развития Республики Беларусь;

- разработка предложений по привлечению финансовых ресурсов небанковского сектора экономики – собственных средств предприятий;

- разработка системы налоговых и других видов льгот для организаций-участников системы ипотечного кредитования с целью повышения их заинтересованности в участии в ипотечном кредитовании;

- особое внимание должно быть уделено разработке мероприятий, обеспечивающих эффективную роль системы ипотечного кредитования в приоритетных направлениях государственной политики - возрождение села, поддержка материнства, повышение социальной защищенности наименее защищенных категорий населения, возрождению территорий, пострадавших от аварии на Чернобыльской АЭС.

Таким образом, роль Министерства экономики при выполнении вышеуказанных функций позволит ему стать ключевым звеном в как в информационно-аналитическом обеспечении функционирования системы ипотечного кредитования, так и действенным звеном системы государственного управления ипотечным кредитованием в целом.

Следует сказать, что к участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся также органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основные функции которых:

- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений;

- оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;

- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

Говоря об участниках рынка долгосрочного ипотечного кредитования, нельзя не отметить в качестве таковых страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. С точки зрения надлежащей регламентации деятельности всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования необходима разработка и принятие закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, отражающего специфику данного вида страхования и закрепляющего правила страхования ответственности по договору.

Наконец, в качестве субъектов рынка ипотечного кредитования можно упомянуть оценочные организации, занимающиеся профессиональной оценкой жилых помещений, являющихся предметом залога; риэлтерские компании, выступающие посредниками на рынке купли-продажи жилья; инвесторов - физических и юридических лиц, приобретающих ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка.

Применение ипотечного механизма будет эффективно при условии устранения диспропорции - несоответствия уровня и объемов жилищного строительства (возможностей строительного комплекса) спросу на объекты жилищной недвижимости.

Сформировать эффективную и сбалансированную систему управления жилищным рынком, включающую в себя разнообразные рыночные инструменты и механизмы, органично встроить в нее жилищное ипотечное кредитование - основная задача государственной жилищной политики.

Изменение финансово-кредитной политики государства, непосредственно ставки процента, неизбежно оказывает влияние на спрос в жилищном фонде и на объемы нового строительства.

Создание финансово-кредитных учреждений, способных осуществлять долгосрочное кредитование населения для приобретения жилья, является одним из основных направлений в кредитно-финансовой политике государства. На данный момент слабость банковской сферы существенно ограничивает применение этого механизма финансирования жилищной сферы.

Роль государства в этой области заключается прежде всего в стимулировании снижения процентных ставок по кредитам на жилье, снижении рисков кредитных учреждений и инвесторов путем предоставления государственных гарантий. В то же время без отделения финансовых субсидий от рыночного ипотечного кредитования создание прочной и сбалансированной системы жилищного финансирования проблематично. Распределение долгосрочных кредитов со ставками ниже рыночных приведет к тому, что финансовая система никогда не будет развиваться должным образом.

Как показал анализ, одним из непременных условий развития ипотечного рынка является участие государства в его формировании и становлении. Однако вопрос о том, каким образом и в какой степени должно осуществляться это влияние, очень существен.

Мировая практика показала, что там, где государственное управление было эффективным, результат был наивысшим. В тех странах, где участие и давление государства на ипотечный рынок было неоправданно, ипотечные государственные программы закончились провалом.

Так, в Мексике в 1980-х годах в рамках осуществления государственной жилищной политики была принята государственная программа ипотечного жилищного кредитования. По государственной программе был выбран такой инструмент ипотечного кредитования, который предполагал очень длительный срок погашения - 25 лет и процентную ставку, привязанную к индексу минимальной заработной платы и стоимости приобретаемых фондов. На практике инфляция и рост заработной платы не происходили в запланированных масштабах, и не погашенные по кредитам долги капитализировались. В конечном итоге программа провалилась, и государство вынуждено было принять на себя весь невыплаченный капитализированный баланс, что существенно ослабило национальный бюджет, а проблему жилья так и не решило.

Аналогичным неблагополучным образом закончились ипотечные государственные программы в Бразилии, Чили, Колумбии. Опыт Израиля был более удачным. Там по ходу исполнения государственной ипотечной программы для защиты от инфляции применялись самые разные кредитные инструменты и технологии, тем не менее исполнение этой программы потребовало немалых дотаций из бюджета [15, с.118].

Как следует из вышеизложенного, попытка государства регулировать чисто рыночный механизм - ставку процента по ипотечному кредиту чаще всего оборачивалась ощутимыми потерями для бюджета.

На мировом рынке в настоящее время существует устойчивый интерес к реформированию жилищных субсидий по множеству причин:

- частные кредиторы не могут конкурировать на внутреннем рынке с системами, субсидируемыми государством, и вынуждены переключиться на другие сегменты рынка;

- субсидируемые жилищные кредиты являются социально регрессивными, так как предоставляют преимущества заемщикам с более высоким уровнем доходов, а неэффективные строительные компании, которые склонны завышать маржу прибыли, часто получают большую часть данной ипотечной субсидии;

- неискаженная система жилищного финансирования является необходимой для развития рынков капитала, и наоборот;

- субсидируемые ссуды делают невозможным создание вторичного рынка ипотеки и расширение доступа к дополнительным средствам в случае необходимости.

Неэффективно спланированные системы жилищного субсидирования приводят к негативным финансовым последствиям и оказывают давление на национальные бюджеты в течение длительного времени.

Общие направления реформы жилищного финансирования заключаются в следующих положениях:

- расширение системы жилищного финансирования и доступности жилья без привлечения субсидий путем усиления основ системы жилищного финансирования, включая ипотечное кредитование;

- отделение субсидий от финансов;

- разработка программы субсидирования жилищного финансирования, учитывающая риски и особенности различных групп населения (домохозяйств): домохозяйствам с низким и ниже среднего уровнем доходов могут быть доступны долгосрочные кредиты при наличии жилищных субсидий в форме выкупной ипотеки, ипотеки некредитного вида;

- выработка механизма предоставления субсидии по кредитам частными ипотечными кредиторами, а не государственными институтами, так как риск недобросовестного поведения со стороны заемщиков с низкими доходами существенно выше при распределении социально субсидированных кредитов государственными учреждениями.

Таким образом, системная политика государства в области строительства, финансирования и субсидирования жилья, а также денежно-кредитная и налоговая политика оказывают существенное, а во многих случаях определяющее влияние на состояние жилищного рынка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги работы, можно сделать следующие выводы.

1. Сущность социальной защиты населения заключается в принятии системы мер по укреплению статуса экономически и социально слабых граждан с соблюдением принципа равноправия. Важнейшим приоритетом системы социальной защиты является поддержка в первую очередь нетрудоспособных граждан. С этой целью формируются и используются специальные денежные фонды.

2. Национальные системы социальной защиты сформировались с учетом специфики экономического, социального и культурного развития стран. Однако, несмотря на различия в путях развития и особенностях организации, качестве и объеме услуг, а также методах финансирования, все системы социальной защиты функционируют на основе единых принципов: принцип социального страхования, принцип социального обеспечения, принцип вспомоществования, принцип социальной солидарности.

3. Современная система социального обеспечения Республики Беларусь по своему содержанию состоит из двух основных форм: государственного социального страхования и государственного социального обеспечения. В сферу государственного социального обеспечения входят также социальная помощь, попечительство и социальное обслуживание.

4. В настоящее время обеспечение социальной защищенности осуществляется путем использования поддержки социальной инфраструктуры, финансирования оказания услуг в области социальной защиты, компенсации затрат на социальное обеспечение и непосредственных выплат гражданам, которые являются объектами социальной защиты. В практике деятельности развитых государств сложились социально-ориентированные модели социальной защиты, которые характеризуются различными уровнями обеспечения социальной защищенности и соотношением государственных и негосударственных институтов в области социального обеспечения. Одним из направлений использования финансовых методов социальной защиты является финансирование жилищного строительства.

5. Жилищное законодательство Республики Беларусь основывается на Конституции Республики Беларусь и состоит из Жилищного Кодекса, Декретов и Указов Президента Республики Беларусь, постановлений Совета Министров Республики Беларусь и иных актов законодательства Республики Беларусь, регулирующих жилищные отношения.

6. Работа по совершенствованию нормативно-правовой базы социальной защиты населения в области жилищного строительства с каждым годом углубляется с учетом всех заслуживающих внимания факторов, присущих нынешней экономической и социальной ситуации в Республике Беларусь как при разработке актов законодательства, так и подзаконных нормативных документов.

7. Наиболее приемлемым вариантом финансирования жилищных программ в Республике Беларусь является смешанный тип жилищного финансирования, так как расширение возможностей для жилищных инвестиций населения путем формировании в республике системы ипотечного жилищного кредитования, направленное на решение жилищной проблемы, позволит повысить уровень социальной защиты населения и будет являться дополнительным фактором социальной стабильности в государстве.

При регулировании отношений стоимости жилья и доходов населения планируется исходить из положения, соответствующего международным стандартам: стоимость жилого помещения не должна превышать 4-5 годовых доходов среднеобеспеченной семьи при развитой системе кредитования жилищного строительства.

8. Под ипотечным кредитованием в мировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), зарегистрированной в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов.

Уровень развития ипотечного бизнеса страны во многом характеризует эффективность и стабильность ее финансово-кредитной системы, равно как и экономики в целом. Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико-правовое образование и их деятельность зависит от множества экономических, социальных и юридических факторов. Обращение кредитных учреждений к ипотеке отражает их стремления использовать в своей деятельности апробированные и эффективные финансовые инструменты.

9. Важнейшая роль в формировании и обеспечении функционирования системы долговременного ипотечного кредитования наряду с другими институтами государственной власти и управления должна принадлежать Министерству экономики Республики Беларусь. Роль Министерства экономики при выполнении предложенных функций позволит ему стать ключевым звеном в как в информационно-аналитическом обеспечении функционирования системы ипотечного кредитования, так и действенным звеном системы государственного управления ипотечным кредитованием в целом.

10. Системная политика государства в области строительства, финансирования и субсидирования жилья, а также денежно-кредитная и налоговая политика оказывают существенное, а во многих случаях определяющее влияние на состояние жилищного рынка и системы долговременного ипотечного кредитования.