Ценных бумаг для собственного рефинансирования

 

Последовательность операций :

1. Банк кредитует владельца незавершенного строительства (или владельца площадки под строительство) под залог недвижимости (ипотека).

2. Согласно условиям кредитного договора банк получает от залогодателя ценную бумагу 1 уровня – закладную.

3. Банк может продать закладную, получить межбанковский кредит под РЕПО – закладной или выпустить ценные бумаги 2 уровня – ипотечные сертификаты, обеспеченные ипотечной закладной.

4. При выпуске ипотечных сертификатов – банк продает их инвесторам.

5. По окончанию срока обращения ипотечных сертификатов или на протяжении срока обращения – инвесторы получают доходы за счет поступления в банк средств от погашения ипотечного кредита.

 

 

 

Рис. 3.2. Блок – схема ипотечного кредитования с перепродажею банком закладной и последующим выпуском

финансовым учреждением ипотечных ценных бумаг для собственного рефинансирования

 

Последовательность операций :

1. Банк кредитует владельца незавершенного строительства (или владельца площадки под строительство) под залог недвижимости (ипотека).

2. Согласно условиям кредитного договора банк получает от залогодателя ценную бумагу 1 уровня – закладную.

3. Банк может продать закладную финансовому учреждению, которое выпускает ценные бумаги 2 уровня – ипотечные сертификаты, обеспеченные ипотечной закладной.

4. При выпуске ипотечных сертификатов – финансовое учреждение продает их инвесторам.

5. По окончанию срока обращения ипотечных сертификатов или на протяжении срока обращения – инвесторы получают доходы за счет поступления в финансовое учреждение средств от погашения ипотечного кредита.

В части кредитных рисков лизинг имеет неоспоримое преимущество перед кредитованием, так как лизинговое имущество является собственностью лизингодателя и процедура его изъятия у недобросовестного клиента значительно упрощена. Кроме того, при лизинговой сделке невозможно нецелевое использование кредита.

Привлекательность лизинга для лизингополучателей состоит в правовоэкономических преимуществах, оговоренных статьей 27 Закона [3]:

1. Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.2. В целях налогообложения прибыли лизинговые платежи относятся в соответствии с законодательством о налогах и сборах к расходам, связанным с производством и (или) реализацией.

Кроме того, для лизингополучателей существуют следующие преимущества:

более упрощенная по сравнению с кредитом процедура оформления сделки;

появляется возможность получения дорогостоящего оборудования и технологии без крупных начальных вложений;

лизинг обеспечивает ускоренную амортизацию оборудования;

экономия оборотных средств компании лизингополучателя;

возможен лизинг на компенсационной основе, путем оплаты лизинговых платежей сырьем или продукцией, произведенной на этом оборудовании.

Для банка операция лизинга является операцией обеспеченного кредитования со страхованием лизингополучателем имущества, полученного в лизинг от банка (статьи 21, 22 Закона [3]). При этом утрата предмета лизинга или утрата предметом лизинга своих функций по вине лизингополучателя не освобождает лизингополучателя от обязательств по договору лизинга.

Стандартная сделка финансового лизинга предполагает участие пяти сторон:

поставщика лизингового имущества;

лизингодателя (лизинговая компания, собственник имущества);

лизингополучателя (клиент, владелец имущества);

банка или инвестора (кредитор конкретной лизинговой сделки и/или лизинговой компании);

страховщика (страховщик имущества, гражданской ответственности, коммерческих и иных рисков, сопровождающих сделку).

Поскольку лизинговой компании часто не хватает собственных средств для осуществления лизинговых операций, то она может привлекать ссуды. Такая операция получила название лизинга с дополнительным привлечением средств (рис. 3.3). Подсчитано, что свыше 85% всех сделок по лизингу являются лизингом с привлечением средств. Арендодатель берет долгосрочную ссуду у одного или нескольких кредиторов на сумму до 80% стоимости сдаваемых в аренду активов (без права регресса на арендатора), причем арендные платежи и оборудование служат обеспечением ссуды.

 

 

 

Рис. 3 .3. Схема лизингового кредита банка

 

Стандартный комплект документов, оформляемый при лизинговой сделке:

договор поставки (обычно трехсторонний договор) между поставщиком, лизингодателем и лизингополучателем;

лизинговый договор между лизингодателем и лизингополучателем;

договор страхования между страховщиком и лизингополучателем (или лизингодателем);

кредитный договор (договор залога лизингового оборудования, договор залога прав требований по лизинговым платежам, заключаемые банком и лизингодателем, договор залога дополнительного обеспечения лизинговой сделки и/или договор поручительства, договор гарантий и т.п., заключаемый банком, лизингополучателем и/или лизингодателем).

Реальная рыночная стоимость принимаемого в залог имущества должна быть достаточной для компенсации банку основной суммы кредита, процентов и комиссий по нему, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав банка.

Для оценки залоговой стоимости лизингового имущества можно использовать следующую формулу [39]:

Залоговая Стоимость = ( К + К*П)*(1+М) , (3.3)

 

где К – размер кредита,

П – сумма процентов и комиссий по кредиту

М – маржа банка (потери в связи с реализацией залога)

Таким образом, можно получить формулу для оценки размера авансового лизингового платежа [39]:

Аванс = Залоговая Стоимость – К = ( К + К*П)*(1+М) – К (3.4)

 

Значения маржи банка и комиссии по кредиту могут значительно варьироваться в зависимости от ликвидности имущества и кредитных рисков, которые банк связывает в первую очередь с классом кредитоспособности заемщика (лизинговой компании) и лизингополучателя.

Маржа банка должна компенсировать возможные потери стоимости залога при его быстрой реализации в случае неплатежеспособности лизингополучателя (степень ликвидности залога). Кроме того, маржа должна учитывать возможность контроля залога банком и лизинговой компанией (степень контроля за залогом), а также возможность его быстрого изъятия у лизингополучателя и вывоза с его территории (быстрота изъятия). Например, залог оборудования, как правило, является низко ликвидным, но хорошо контролируемым и ,как правило, быстро изымается из делового оборота лизингополучателя. Между тем, залог автомобиля является очень ликвидным, но трудно контролируемым. Очевидно, что указанные залоги должны иметь разную маржу.

Комиссия по кредиту должна компенсировать банку возможные потери, связанные с неисполнением заемщиком своих обязательств перед банком. Чем выше класс кредитоспособности заемщика (лизинговой компании) и лизингополучателя, тем меньше размер резерва и тем меньше размер минимального авансового платежа. Поэтому лизингополучатель, имеющий высокий класс кредитоспособности и работающий с надежной лизинговой компанией, всегда может рассчитывать на снижение размеров авансового лизингового платежа.

В заключение отметим, что размер залоговой стоимости имущества при лизинге часто оказывается больше, чем оценка залога при непосредственном кредитовании клиента в банке. Это происходит в связи с тем, что лизинговая компания берет на себя часть кредитных рисков, которые банк при простом кредитовании несет в полном объеме.

Сравнивая сумму лизинговых платежей с суммой затрат при простой покупке или с суммой затрат при использовании банковского кредита, руководитель часто выбирает не в пользу лизинга. При этом не учитывается экономика лизинга, которая связана с налоговыми льготами по лизингу и рассрочкой лизинговых платежей.

Льготное налогообложение лизинга выражается в ускоренной амортизации (с коэффициентом ускорения до 3х) и в отнесении предприятием всех платежей по лизингу на себестоимость, что приводит в итоге к сокращению выплат налога на имущество и налога на прибыль.

Приобретение основных средств производства посредством лизинга дает предприятию большие финансовые и экономические преимущества:

 

 Таблица 3.2