Законны ли компенсационные платежи и договорные сборы?

Вопрос о законности таких платежей очень важен, поскольку застройщики, как правило, противятся введению любых новых сборов или требований, увеличивающих их затраты. Местные власти должны быть готовы к тому, что недовольные будут оспаривать правомерность введения компенсационных платежей или договорных сборов по суду.

Ответ на вопрос о правомерности программ компенсационных платежей или договорных сборов может быть разным в зависимости от того, какая именно программа проводится, каким образом рассчитываются издержки, на что расходуются собранные средства, какие законы действуют в штате и т.д. Однако в целом можно сказать, что прослеживается тенденция к укреплению юридического базиса программ финансирования инфраструктуры за счет застройщиков.[vi] Как правило, сторонники сборов или компенсационных платежей считают, что правомочность введения таких сборов вытекает из переданных на местный уровень с уровня штата административных полномочий местных властей по регулированию землепользования и градостроительства в целях охраны здоровья, обеспечения благополучия и безопасности жителей города. Таким образом, сторонники этой точки зрения считают, что право вводить компенсационные платежи и сборы вытекает из полномочий местных властей по регулированию землепользования и застройки.

Другой аргумент в пользу законности финансирования инфраструктуры за счет застройщика вытекает из прав самоуправления, которыми во многих штатах наделены местные власти. Также, как и в предыдущем случае, правомерность компенсационных платежей и сборов с застройщиков при этом логически выводится из права муниципальных властей самостоятельно решать любые вопросы, если это не запрещено конституцией штата.

Среди юридических возражений против компенсационных платежей и договорных сборов упомянем ссылки на то, что раз правомерность таких платежей не оговаривается в уставе или конституции штата, муниципалитеты не имеют права их вводить, а также на то, что компенсационные платежи - это неоправданная мера, превышающая административные полномочия местного правительства, или что компенсационная плата - это “завуалированный налог”.

За редким исключением вопрос о компенсационных выплатах в законах штатов пока еще никак не регламентируется. В Калифорнии и Аризоне, как мы уже говорили, разрешено вводить компенсационный налог. На самом деле, соответствующие положения калифорнийского законодательства часто толкуются таким образом, будто при определенных обстоятельствах города обязаны взимать компенсационный налог, и частные граждане неоднократно возбуждали иски против городских властей, обвиняя их в том, что они, якобы, пренебрегают этой своей обязанностью, но суд всякий раз решал дело в пользу городов. Штат Техас был одним из первых, где были введены компенсационные платежи, однако в 1987 г. там был принят закон, ограничивающий практику взимания компенсационных выплат на территории штата. В 1982 г. законодательное собрание штата Вашингтон запретило и компенсационные платежи, и компенсационные налоги.[vii] С другой стороны, штат Флорида принял закон “О комплексном регулировании градостроительства и землепользования на местах” (1985 г.), который наделяет местные власти правом вводить платежи и сборы, определяет форму и содержание местных постановлений и устанавливает, какого рода расчеты необходимо провести и какие планы необходимо представить для обоснования компенсационных сборов.

В других штатах, в частности, в Колорадо, Мэриленде, Монтане, Неваде, Нью-Йорке, Юте, Висконсине и Вайоминге, нормы, регулирующие сборы и компенсационные платежи, были выработаны не законодательным путем, а в ходе судебной практики. Разрешая вводить компенсационные платежи и сборы, суды исходили из того, что если потребность в строительстве объекта инфраструктуры, для которого вводится сбор, реально существует, то отсутствие законов на этот счет не может служить основанием для признания таких сборов неправомочными. Кроме того, в судебных решениях говорилось, что сбор или компенсационная плата может считаться законной только в том случае, если она не превышает “справедливую долю” стоимости инфраструктурного объекта, приходящуюся на каждого конкретного застройщика. Таким образом, компенсационная плата должна удовлетворять критерию “наличия рациональной связи”. Из этого следует, что сборы и компенсационные платежи могут считаться правомерными только в том случае, если существует возможность точно определить размер дополнительных издержек, порождаемые жителями новостроек, и тем самым избежать взимания с новоселов поборов, превышающих их долю издержек.[viii]

По мере того, как компенсационные платежи получали все большее распространение, таких исков становилось все больше, и в судебной практике становилось уже нормой считать, что правомочность введения таких платежей вытекает из прав самоуправления, суды стали уделять все большее внимание условию “рациональной связи”. При решении вопроса о том, имеет ли в каждом конкретном случае место “рациональная связь” между потребностью в развитии инфраструктуры и размером компенсационного платежа суд, во-первых, проверяет обоснованность сборов ( т.е. действительно ли для обслуживания новостройки требуется построить тот или иной инфраструктурный объект) и, во-вторых, существует ли разумная связь между использованием этих поступлений и удовлетворением инфраструктурных потребностей новостройки. Если ответ на оба вопроса оказывается положительным, суд, как правило, выносит решение о том, что сбор обоснован и правомерен.[ix]

Судебные власти разных штатов выработали уже целый свод правовых норм по применению этих критериев, в частности, по применению их на различных стадиях процесса принятия решений и для разных услуг или инфраструктурных объектов (например, парков или канализационных коллекторов). В некоторых случаях суд требовал проведения достаточно сложного анализа потребности в расширении инфраструктуры и обоснования справедливости распределения издержек между новостройкой и городом; в других судебное решение выносилось исходя их общих соображений. Некоторые суды требовали, чтобы компенсационные платежи перечислялись в специальные фонды, чтобы обеспечить целевое расходование этих средств на развитие инфраструктуры в районе новостройки. Другие суды требовали, чтобы муниципалитет представил подробный план или программу капитального строительства с указанием источников финансирования, обосновывая это требование тем, что наличие такой программы обеспечивает более надежную гарантию того, что потребности новостройки в развитии инфраструктуры будут удовлетворены.

И последнее замечание на юридическую тему. До недавнего времени Верховный суд США не участвовал в рассмотрении дел, касающихся введения и сбора компенсационных платежей и договорных сборов, однако в июне 1987 г. Верховный суд рассмотрел дело “Нолан против береговой комиссии Калифорнии” и вынес решение в пользу сборов с застройщиков. Это решение фактически узаконило критерий рациональной связи, поскольку в нем было указано, что суды должны и впредь обращать самое пристальное внимание на то, как соотносятся потребности, создаваемые новостройкой, с взимаемой платой и теми благами, которые новостройка получает в итоге.

Все эти юридические вопросы весьма сложны, и мы рекомендуем муниципалитетам посоветоваться с юристом прежде, чем вводить компенсационные сборы или договорные сборы в своей юрисдикции.