Что лучше - компенсационная плата или договорной сбор?

Договорные сборы имеют два преимущества перед компенсационными платежами. Во-первых, взимаются они на основании “добровольного” договора, а это значит, что их можно построить с учетом конкретных потребностей застройщика или местных властей. Компенсационные сборы такой гибкости не обеспечивают. При использовании договорных сборов, стороны могут, например, договориться не только о том, что застройщик делает определенный взнос на развитие инфраструктуры, но и о том, что местные власти окажут застройщику какую-то помощь, или что застройщик, помимо сбора на развитие инфраструктуры, сделает взнос и на другие нужды. В Лос-Анджелесе при реализации одного проекта комплексной застройки территории застройщик не только оплатил стоимость инфраструктуры, но и согласился заключить договор об участии муниципалитета в ренте, по которому начиная с восьмого года после завершения проекта город будет получать 15% чистой прибыли от сдачи зданий в аренду.[x] В городе Дэйвис, штат Калифорния, в результате неформальной договоренности между застройщиком и отделом градостроительства городской администрации подразделение жилищного строительства получило возможность осуществить планировочные решения, позволяющие экономить ресурсы и энергию, в том числе - ведение застройки на нескольких смежных участках таким образом, как если бы границ между ними не существовало, рациональная с точки зрения использования солнечной энергии ориентация зданий и сооружений, рациональное планирование дорог и зеленых насаждений, эффективные с точки зрения экономии воды ландшафтные решения.[xi] Договорные, неформальные решения имеют особое значение в городах, которые стремятся к использованию преимуществ различных подходов, минимизирующих отрицательные эффекты нового строительства.

Во-вторых, юридический статус договорного соглашения не может быть оспорен, поскольку о чем бы не договорились стороны, все это становится их взаимными, признанными законом обязательствами.

Существенный недостаток договорных сборов заключается в том, что застройщики далеко не всегда их поддерживают. Многие застройщики считают, что суммы, уплаты которых требует местное правительство, не соответствуют ни издержкам на строительство или расширение инфраструктуры, ни тем благами, которые в результате получат новоселы. Даже если застройщики не оспаривают законности сборов, отношение к этим сборам может быть самое негативное, поскольку они привносят в процесс строительства большой элемент неопределенности. Застройщики предпочитают заранее знать все дополнительные издержки, которые им придется оплачивать. Они также желают знать, на каком основании с них требуют денег, и предпочитают, чтобы эти основания были сформулированы совершенно четко и недвусмысленно. По мере накопления опыта ведения переговоров многие из этих конфликтов удается минимизировать. Во всяком случае, во многих городах, где финансирование инфраструктуры осуществлялось в основном за счет договорных сборов, неформальный процесс переговоров со временем становился все более регламентированным, а его исход - все более предсказуемым.

С другой стороны, компенсационные платежи, зафиксированные в местных законах или постановлениях, предполагают определение платы, взимаемой с застройщика, на основании четких формул, и поскольку эти формулы заранее известны, застройщики могут самостоятельно рассчитать эти платежи еще до покупки земли и начала процесса строительства. Облегчается и задача сотрудников местной администрации, поскольку с введением и сбором компенсационных платежей куда меньше хлопот, чем с договорными сборами. Наконец, поскольку компенсационные платежи взимаются по единым для всех правилам, отдельные застройщики не будет чувствовать себя обиженными. Но за все эти преимущества, разумеется, приходится расплачиваться потерей гибкости и возможности применять индивидуальный подход к каждому конкретному случаю.

Опрос муниципалитетов в штате Калифорния, проведенный в 1986 году Робертом Серверо из Калифорнийского университета в Беркли, показал, что муниципалитеты оценивают компенсационные платежи выше, чем договорные сборы: свыше двух третей респондентов оценили программы компенсационных платежей на “хорошо” и “отлично”, тогда как договорным сборам примерно половина респондентов поставила оценку “удовлетворительно” или “неудовлетворительно”. Серверо считает, что компенсационные платежи получили более высокую оценку потому, что их проще установить и собирать, и что они снижают вероятность жалоб на то, что с кем-то обошлись несправедливо. Низкая оценка, выставленная программам договорного финансирования, по-видимому объясняется тем, что местные руководители считают, что частные застройщики умеют лучше торговаться, чем они сами.[xii]

Какое влияние оказывает программа финансирования