Юридическая экспертиза.

Работа эксперта начинается задолго до объявления инвестором своего официального воле­изъявления на участие в конкурсе по реконструкции или новому строительству.
Независимая юридическая экспертиза призвана оценить наличие необходимых документов как со стороны потенциального инвестора, так и со стороны городской (местной) администрации, предполагаю­щей осуществить строительные работы с помощью привлеченных инвестиций.
Как правило, первоначальный перечень докумен­тов, подлежащих правовой оценке, состоит из правоустанавливающих актов и справок на объект инве­стиционной деятельности со стороны городской (ме­стной) администрации:
· решения соответствующих органов о реконструк­ции или новом строительстве;
· подтверждения их дееспособности;
· наличия соответствующих документов в земель­ных кадастрах, планах БТИ;
· оценивается обремененность объекта пользовате­лями или невыявленными собственниками.
Последнее обстоятельство необходимо проверять более тщательно, поскольку администрация хотя и несет ответственность за юридическую чистоту сдел­ки со своей стороны, однако на практике это не все­гда соответствует реальной действительности, осо­бенно в отношении третьих лиц - пользователей и неучтенных собственников объекта.
Анализ действующей практики реконструкции объектов недвижимости в Москве свидетельствует о том, что наличие соответствующего постановления правительства города и подписанного инвестиционного контракта не защищает инвестора от юридиче­ских неожиданностей в виде появления пользователей и собственников с оформленными, не до конца оформленными правами или претензиями на объект, которые впо­следствии перерастают в дорогостоящие судебные тяжбы. Поэтому юридическая экспертиза должна тщательно разбираться с документами соответст­вующих комитетов по имуществу, землепользованию и другим в части данного инвестиционного объекта.
Со стороны инвестора необходимо предъявление:
· регистрационных документов;
· послужного списка выполненных работ с отзыва­ми о законченных объектах;
· необходимых гарантий.
Предоставление гарантий исполнения обязательств по инвестиционному проекту является наиболее слож­ной задачей в связи с тем, что требования к гарантиям постоянно меняются. Так, в 1994—1996 гг. для участия в инвестиционном конкурсе было достаточно предъя­вить письмо из банка о возможном предоставлении гарантий. В настоящее время гарантией исполнения инвестиционных обязательств являются оплата уча­стия в конкурсе и более жестким образом оформлен­ная банковская гарантия. Проверка документов по банковской гарантии должна сочетаться с проверкой кредитоспособности выдавшего ее банка.
В случае привлечения западных инвестиций тре­буется юридическая оценка с приглашением специа­листов по западному банковскому праву.
Следующим этапом юридической работы по ин­вестиционным проектам с недвижимостью является подготовка инвестиционного контракта. Эту работу условно можно разделить на три стадии:
· первая стадия - предварительная работа по оцен­ке нормативных документов, регламентирующих деятельность местной администрации по заключению инвестиционных контрактов;
· вторая стадия - подготовка проекта инвестицион­ного контракта;
· третья стадия - согласование, регистрация и под­писание инвестиционного контракта.
На первой стадии анализируются соответствую­щие нормативные документы местной администра­ции, регламентирующие порядок заключения инве­стиционных контрактов в Москве, например, действу­ет специальное постановление правительства столицы от 18 мая 1999 г. №426 "Об изменении нор­мативных актов по вопросам инвестиционной дея­тельности".
В этом постановлении установлено, что реализа­ция проектов нового строительства, реконструкции (реставрации), комплексного капитального ремонта объектов недвижимости в случаях внебюджетного финансирования осуществляется на конкурсной ос­нове и на условиях инвестиционных контрактов меж­ду правительством Москвы и привлекаемым инве­стором.
Все инвестиционные контракты на территории столицы заключаются исключительно на основании решений Городской и окружных конкурсных комис­сий по подбору инвесторов по объектам, включен­ным в программы строительства.
Этим же постановлением утверждена примерная форма и редакция инвестиционного контракта (дого­вора) на реализацию инвестиционного проекта строительства, реконструкции и комплексного капи­тального ремонта объектов недвижимого имущества различного назначения на территории Москвы и оп­ределены порядок и перечень должностных лиц, ко­торым предоставлено право заключать инвестицион­ные контракты.
Кроме того, определен пакет конкурсной доку­ментации на право заключения инвестиционного контракта, регламент его подготовки.
Порядок проведения конкурса изложен в поста­новлении правительства Москвы от 24.05.94 № 435.
Сумма задатка и порядок оплаты определяются каждый раз отдельно по конкретному инвестицион­ному проекту. Таким же образом устанавливаются критерии определения победителей. Инвестор получает от конкурсной комиссии вышеперечисленные данные, информационное письмо (в случае открыто­го конкурса), исходно-разрешительную документа­цию для проведения строительных работ, проект по­становления правительства Москвы о реконструкции (новом строительстве) объекта, согласованный со всеми организациями за исключением: инвестора (победителя конкурса), проекта округа либо любого лица, уполномоченного правительством Москвы, Го­сударственно-правового управления Мэрии г. Моск­вы, управляющего делами Мэрии. Кроме того, побе­дитель конкурса получает частично согласованный инвестиционный контракт.
Вторая стадия - подготовка контракта инвесто­ром предполагает постатейную аналитическую рабо­ту юриста по всем 14 статьям типового контракта.
Особое внимание следует обратить на вторую статью "Предмет Контракта", где определена цель договора, обозначен инвестиционный проект, сумма инвестиций, размеры площадей, срок ввода в экс­плуатацию.
На момент заключения контракта определяется обременение объекта пользователями, собственника­ми и жильцами с указанием правовых оснований. Обозначаются условия освобождения объекта.
От полноты, достоверности этой информации за­висят величина затрат и сроки освобождения объекта для проведения строительно-монтажных работ и рас­пределение долей между будущими собственниками после завершения контракта.
Обременение объектов недвижимости третьими лицами регламентируется соответствующими стать­ями ГК РФ и постановлением правительства Москвы от 13.08.96 г., № 689, в котором утверждено "Поло­жение о порядке учета и оформления прав на объек­ты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве".
Согласно Положению объекты нежилого фонда могут быть переданы:
· в хозяйственное ведение,
· оперативное управление,
· безвозмездное пользование,
· в аренду,
· проданы в собственность.
Передача нежилого помещения в хозяйственное ведение реализуется на основании постановления правительства Москвы государственным и муници­пальным унитарным предприятиям, образованным постановлением правительства Москвы или распо­ряжением Госкомимущества. Фактическая передача нежилого помещения в хозяйственное ведение осу­ществляется после оформления свидетельства и за­ключения контракта на право хозяйственного веде­ния, согласно которым заинтересованными юридиче­скими лицами оформляются акт приемки-передачи имущества и справка авизо. Свидетельство и кон­тракт оформляются Москомимуществом.
Нежилое помещение учитывается на балансе юридического лица. Его размер в случае использова­ния под административные цели не должен превы­шать 9 кв. м. общей площади на одного работника аппарата управления. Если в хозяйственное ведение предприятию передается часть здания, то в контракт на право хозяйственного ведения включается пункт о запрещении его отчуждения при приватизации.
Перечисленные обстоятельства следует учиты­вать, если возникает какая-либо судебная тяжба по освобождению помещений, находящихся в хозяйст­венном ведении.
Передача нежилого помещения в оперативное управление реализуется на основании постановле­ния правительства Москвы государственным или му­ниципальным учреждениям, образованным поста­новлением правительства Москвы или Москомиму­ществом.
Все вышеизложенные обстоятельства, касающие­ся передачи помещений в хозяйственное ведение, полностью можно перенести на ситуацию с переда­чей помещений в оперативное управление.
Передача нежилого помещения в безвозмездное пользование может быть реализована на основании постановления правительства Москвы любому юри­дическому или фактическому лицу. Эта передача фиксируется фактом оформления свидетельства и заключения договора на право безвозмездного поль­зования с актом приемки-передачи имущества. Сви­детельство, договор и акт приемки-передачи оформ­ляются Москомимуществом.
Нежилое помещение учитывается на балансе юри­дического лица, в собственности которого находится нежилой фонд. Москомимущество в случае необосно­ванного отказа прежнего балансодержателя в подпи­сании договора и акта приемки-передачи имущества заключает договор субаренды самостоятельно и принимает меры к передаче имущества новому владельцу.
Передача нежилого помещения в аренду реали­зуется, как правило, на основании результатов аукциона или кон­курса любому юридическому или физическому лицу. В отдельных случаях решение по этому вопросу при­нимается на основании распоряжения мэра, поста­новления правительства Москвы, распоряжения Москомимущества. Передача в аренду помещения оформляется свидетельством и договором. Это по­мещение учитывается на балансе арендатора. Пере­дача помещения арендатором в субаренду или без­возмездное пользование третьим лицам может быть осуществлена только с согласия Москомимущества.
Регистрация такого рода субарендных договоров и договоров на безвозмездное пользование произво­дится в Москомимуществе или в его территориаль­ном агентстве.
Арендатор вправе внести в качестве вклада в дру­гое юридическое лицо свои права аренды. В этом случае ответственным перед арендодателем остается арендатор.
Продажа помещений в собственность регла­ментируется в порядке,
В статье "Сроки и содержание этапов" следует обратить внимание на возможность продле­ния сроков выполнения. Это обстоятельство в прак­тике инвестиционной работы имеет большое значение в связи с частым невыполнением отдельных обяза­тельств администрацией.
В статье "Обязанности сторон" излагаются в общем виде и, как правило, имеют стандартный набор взаимных обязательств.
В статье "Гарантии" важно обратить внимание на представление рекомендательных бан­ковских писем о возможностях инвесторов исполнить обязательства.
В статье "Уступка прав по контракту" необходимо обратить внимание на возможность ус­тупки прав не одному, а нескольким инвесторам.
В статье "Срок действия контракта" срок окончания контракта рекомендуется ограничи­вать моментом выполнения сторонами всех обязательств, а не фиксированной датой.
В статье "Изменение и прекращение контракта" особое внимание рекомендуется уделить возмещению инвестору документально подтвер­жденных прямых затрат в случае расторжения кон­тракта.
Остальные статьи контракта, хотя и требуют в от­дельных случаях уточнения, в типовом варианте из­ложены достаточно полно и обосновано.
На третьей стадии юридической работы реша­ются вопросы согласования и подписания контракта. Для этих целей необходимо подготовить необходи­мый набор документов об объекте инвестиционной деятельности и самом инвесторе. От полноты доку­ментального набора вышеназванных сведений во многом зависит время рассмотрения контракта в со­ответствующих инстанциях.
Сроки получения полностью согласованного ин­вестиционного контракта составляют 2,5 месяца (включая согласования с управой префектом, депар­таментом муниципального жилья и Москомимуществом - 1 месяц, с советником мэра по экономической безопасности - 1 неделя, ГПУ Мэрии - 1 неделя, префектом или другим уполномоченным лицом -1 неделя) без учета времени подписания контракта инвестором.
В результате надлежащим образом оформленный и подписанный инвестиционный контракт становится центральным звеном соответствующего бизнес-плана по проекту недвижимости.

Оценка риска.

Зависимость между типом инвестиций и уровнем риска можно представить в виде следующей шкалы.
Разные риски - это разные вероятности "не угадать" реак­цию рынка на результаты работы фирмы после завершения инвестиций. Ясно, что с этих позиций организация нового про­изводства, имеющего своей целью выпуск неизвестного рын­ку продукта (а тем более научно-исследовательские (НИР) или опытно-конструкторские (ОКР) работы), сопряжена с наиболь­шим риском. Инвестиции для выполнения гостребований ка­саются соответствия производства экологическим стандартам либо стандартам безопасности продукции. Они предполага­ют наличие формализованных требований, изложенных в виде согласованной программы действий, а ее выполнение редко может быть поставлено под сомнение.
При рассмотрении любого проекта эксперты учитывают "шка­лу рисков". Напрашивается неутешительный вывод: чем меньше опыт в бизнесе, тем сложнее получить деньги под проект.

При развитии дела неизбежно возникают трудно­сти и приходится рисковать. Бизнес-план содержит информацию об этом. Открытие возникших негатив­ных фактов перед потенциальными инвесторами мо­жет подорвать кредит доверия к проекту и лишить его финансирования. В то же время определение и обсуждение риска в проекте демонстрируют квали­фикацию разработчиков и поднимают доверие инве­сторов. Таким образом, беря на себя инициативу в определении и обсуждении риска, руководство фир­мы дает понять инвестору, что оно об этом думает и как будет преодолевать эти трудности. Поэтому оп­ределение и обсуждение главных проблем к риско­ванных моментов служат развитию проекта. Оно включает описание опасных ситуаций в отрасли, на рынке сбыта, в сроках и финансировании начального этапа проекта.
Понятие риска, его оценка, прогнозирование и даже управле­ние им - вещь малознакомая для наших предпринимателей, хотя их повседневная деятельность сопряжена с таким уровнем риска, при котором любой западный предприниматель даже не поду­мал бы браться за дело.
В рыночных условиях раздел, посвященный потенциальным рискам, особенно важен, и от глубины его проработки в значительной степени зависит доверие потенциальных инвесторов, кредиторов и партнеров по бизнесу. Следует отметить, что важна не столько точность расчетов, сколько необходимость заранее предусмотреть все возможные рисковые ситуации.
Методы анализа рисков дифференцируются в зависимости от величины проекта. Для крупных проектов необходим тщательный просчет рис­ков с использованием аппарата теории вероятностей. Для незначительных проектов достаточен анализ риска с по­мощью чисто экспертных методов.
Еще раз повторим, главное при этом - не сложность расчетов и не точность вы­числений вероятностей сбоев до второго знака после запятой, а умение авторов бизнес-плана заранее выявить все типы рисков, с которыми они могут столкнуться, источники этих рисков и мо­мент их возникновения. Необходимо разработать меры по сокра­щению этих рисков и минимизации потерь, которые они могут вызвать. Чем глубже вы проработаете эту проблему, тем выше будет к вам доверие потенциальных партнеров и инвесторов. Ве­рят не тому, кто оптимистически утверждает, что его дело бес­проигрышное, а тому, кто способен заранее увидать камешки на своем пути и объяснить, как он собирается конструировать свой «автомобиль» и вести его по дороге, чтобы не оказаться в кювете.
Следует учитывать, как минимум, следующие виды рисков: произ­водственные, коммерческие, финансовые и связанные с форс-мажор­ными обстоятельствами.
Производственные риски связаны с различными нарушениями в производственном процессе или в процессе поставок сырья, мате­риалов, комплектующих изделий. Как правило, мерами по снижению производственных рисков являются действенный контроль за ходом производственного процесса и усиление влияния на поставщиков путем диверсификации и дублирования поставщиков, применения импорто­замещающих комплектующих и прочие меры.
Коммерческие риски связать с реализацией продукции на товар­ном рынке (уменьшение размеров и емкости рынков, снижение пла­тежеспособного спроса, появление новых конкурентов и т. п.).
Мерами снижения коммерческих рисков могут быть:
• систематическое изучение конъюнктуры рынка;
• создание дилерской сети;
• соответствующая ценовая политика;
• образование сети сервисного обслуживания;
• формирование общественного мнения (паблик рилейшнз) и фирменного стиля;
• реклама и т. д.
Финансовые риски вызываются инфляционными процессами, все­общими неплатежами, колебаниями валютных курсов и пр. Они могут быть снижены благодаря созданию системы эффективного финансово­го менеджмента на предприятии, работе с дилерами на условиях предоплаты и т. д.
Риски, связанные с форс-мажорными обстоятельствами — это риски, обусловленные непредвиденными обстоятельствами (от смены политического курса страны до забастовок и землетрясений). Мерой по их снижению служит работа предприятия с достаточным запасом финансовой прочности.
Таким образом, причины возникновения риска, к сожалению, весьма много­численны: это могут быть изменения в налоговом регулирова­нии, колебания валютных курсов и т.п. От вас требуется хотя бы ориентировочно определить, какие риски наиболее вероятны и во что они могут обойтись. От этого прогноза вы уже можете перекинуть мостик к ответу на вопрос: как уменьшить риски и потери? Этот ответ должен состоять из двух разделов: в первом вы указываете организационные меры профилактики рисков, во втором - свою программу страхования от рисков. Например, при возможности сбоев в графике железнодорожных перевозок материалов и комплектующих можно проработать альтернативную программу транспортировки необходимых изделий с помощью авиационного или автомобильного транспорта. Что касается страхования, то здесь тема для разговора столь обширна, что мы обсудим ее лишь вкратце.
К сожалению, в нашей стране система страхования развита крайне слабо. Это поражает зарубежных коллег, привыкших под­страховывать каждый свой шаг: от покупки оборудования до обесценения валютных средств из-за колебаний курсов валют. Следует иметь в виду, что открытое и честное обсуждение этого вопроса в деловом плане, во-первых, характеризует вас с хоро­шей стороны как предпринимателя, во-вторых, показывает, что вы проявляете определенную заботу о тех средствах, которые собираетесь получить от партнера. Более конкретно следует обо­сновать все допущения, которые вы сделали, разрабатывая биз­нес-план, и риск, который в них заложен.
Подумайте о таких проблемах, как:
• риск истратить всю наличность до получения, заказа на продукт;
• риск снижения цен из-за действий конкурентов;
• возможные тенденции в развитии отрасли;
• риск превышения запланированных уровней затрат разра­ботки и производства продукта;
• невыход на намеченный объем продаж;
• срыв графика разработки продукта;
• трудности в поставках сырья и комплектующих;
• трудности в получении банковского кредита;
• риск оказаться без наличности после массового поступле­ния заказов.
Здесь следует определить, какие из потенциаль­ных проблем наиболее опасны для проекта, и описать предложения фирмы по минимизации влияния небла­гоприятных обстоятельств в каждой, рискованной части проекта.
Следует отметить, какие из потенциальных проблем являются критическими для успеха предприятия, и описать ваши планы по минимизации влияния неблагоприятных факторов. Для разных сфер предпринимательства характерен разный уровень риска.
Схема написания данного раздела следующая.
А. Степень риска коммерческой неудачи для вашей сферы биз­неса. Покажите, относится ваш бизнес к уже хорошо освоенной области предпринимательства, новой, осваиваемой области или новейшей, неосвоенной области, а также имеет ваше предприя­тие высокий, средний или низкий уровень риска в вашей области предпринимательства.
Б. Степень обеспеченности получения и продажи продукта. Укажите вероятность технического успеха в получении продукта и долю продаваемого объема продукции в общем ее объеме, пред­назначенном для продаж.
В. Рентабельность вашего дела с учетом риска. Укажите про­гнозируемую чистую прибыль (эти данные имеются в разделе «Финансовый план») и общие издержки, исчислите уровень рен­табельности.
Г. Конкретные виды рисков для вашего дела. Перечислите наи­более существенные виды риска, с которыми вы можете встре­титься в вашем бизнесе и которые целесообразно страховать (уничтожение, хищение или порча товара при транспортировке; невыполнение субподрядчиками обязательств).
Перечислите наиболее существенные виды риска, не завися­щие от страхования и требующие использования специальных способов уменьшения негативных последствий (связанные с не­верным выбором проекта и колебанием конъюнктуры, измене­ниями цен и спроса; коммерческий риск; финансовый риск; ошиб­ки менеджеров; социальная нестабильность и др.).
Д. Мероприятия по уменьшению ущерба, связанного с предпри­нимательским риском. Укажите, к каким страховым организаци­ям и компаниям вы планируете обратиться, какие типы догово­ров о страховании и на какие суммы вы планируете заключить. Намерены ли вы использовать хеджирование для уменьшения возможного ущерба? Перечислите мероприятия по не страхуемым видам риска.
Для снижения общего влияния рисков на эффективность пред­приятия необходимо предусмотреть коммерческое страхование по дей­ствующим системам (страхование имущества, транспортных перевозок, рисков, заложенных в коммерческих контрактах на заключаемые сделки, перестрахование и пр.).
Вероятность каждого типа рисков и убытки, вызываемые ими, различны, поэтому необходимо их прогнозировать и, по возможности, рассчитать.