Правовой статус и очередность обращения взыскания на недвижимость

Обращение взыскания на недвижимое имущество подчиняется об­щим правилам исполнительного производства. Вместе с тем здесь имеется ряд особенностей, определяемых правовыми характеристика­ми недвижимости как объекта гражданского оборота[34, С.523].

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся зе­мельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым ве­щам относятся также подлежащие государственной регистрации воз­душные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Согласно ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникнове­ние, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Поскольку недвижимость занимает особое место в жизни челове­ка и в обеспечении условий предпринимательской деятельности орга­низаций, то в соответствии с п. 3 ст. 59 Федерального закона «Об исполнительном производстве» арест и реализация недвижимого иму­щества должника-организации осуществляются в третью очередь[16]. Дан­ное правило является безусловным, и его нарушение может привести к признанию ареста и торгов данным недвижимым имуществом не­действительными.

Порядок обращения взыскания на имущество установлен Времен­ным положением о порядке обращения взыскания на имущество органи­заций, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 14 февраля 1996 г. № 199 (далее — Временное положение). Согласно п. 16 Временного положения продажа недвижимого имущества должни­ка осуществляется в соответствии с гражданским, гражданско-процес­суальным и иным законодательством Российской Федерации, а также данным Временным положением[15].

Пунктом 8 Временного положения предусмотрено, что при обраще­нии взыскания на имущество должника реализация этого имущества осуществляется в порядке очередности и в третью очередь подлежат реа­лизации объекты недвижимого имущества, а также сырье и материалы, станки и оборудование, другие основные средства, предназначенные для непосредственного участия в производстве.

В соответствии с п. 10 Временного положения при наложении арес­та лицом или органом, уполномоченным на то федеральным законом, на принадлежащее должнику имущество третьей либо четвертой очереди реализации указанное лицо или орган в трехдневный срок после осуще­ствления ареста имущества должника направляет в Федеральное управ­ление по делам о несостоятельности (банкротстве) при Государствен­ном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом уведомление о произведенном аресте имущества должника с приложением сведений о составе и стоимости имущества, на которое наложен арест, а также о сумме требований взыскателя.

Таким образом, по смыслу указанной нормы взыскание на имуще­ство, отнесенное к третьей или четвертой очереди, не может быть обра­щено до направления уведомления о наложении ареста на имущество Федеральному управлению по делам о несостоятельности (банкротстве) и принятия последним соответствующего решения в отношении должни­ка. В случае принятия вышеуказанным управлением решения о возбуж­дении в арбитражном суде производства по делу о несостоятельности (банкротстве) должника исполнительное производство и реализация имущества, на которое обращено взыскание, приостанавливаются до рас­смотрения арбитражным судом вопроса по существу. Такой же порядок установлен Федеральным законом «Об исполнительном производстве», действующим в период проведения торгов.

Обязательным действием при аресте недвижимости как имуще­ства, подлежащего специальной государственной регистрации, является сообщение соответствующему уполномоченному органу о нало­жении ареста с тем, чтобы были заблокированы все операции с дан­ным имуществом. Поэтому при аресте недвижимости обязательным является направлении копии акта об аресте имущества учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если ранее арест не был наложен по определению суда в поряд­ке применения мер обеспечения иска.

В противном случае даже при изъятии правоустанавливающего документа, например о праве собственности на жилое помещение, должник вправе получить дубликат правоустанавливающего докумен­та в органах местного самоуправления (договора передачи квартиры в собственность граждан), у нотариуса (по нотариально удостоверен­ным сделкам), в иных органах, оформлявших право собственности, и, зарегистрировав его органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершить сделку по его отчуждению.

Проведение торгов

В соответствии со ст. 62 Федерального закона «Об исполнитель­ном производстве» торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право со­вершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соот­ветствующий договор. Специализированные организации согласно постановлению ПравительстваРоссийскойФедерации № 459 от 23 апреля 1999 г. отбираются и договоры с ними заключаются Федераль­ным долговым центром при Правительстве Российской Федерации.

Согласно ст. 17 Федерального закона «О лицензировании отдель­ных видов деятельности» риэлтерская деятельность подлежит обяза­тельному лицензированию в уполномоченных государственных орга­нах исполнительной власти. Специализированные организации про­водят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. В том случае, если обращается взыскание на заложенное недвижимое имущество по решению суда, то суд и должен определить начальную продажную цену имущества. При обращении взыскания на недвижи­мое имущество по нотариальному удостоверенному соглашению за­логодателя и залогодержателя (ст. 349 ГК) начальная продажная цена определяется в данном соглашении.

К заявке для проведения торгов должны быть приложены;

1) копия исполнительного документа;

2) копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом -
исполнителем;

3) документы, характеризующие объект недвижимости;

4) копии документов, подтверждающих право пользования земельным
участком или право собственности на него, в случае продажи от­
дельно стоящего здания.

Юридически значимым для проведения торгов является отбор документов, необходимых для их проведения. Поскольку речь идет о недвижимости, то при понимании документов, характеризующих объект недвижимости, следует иметь в виду документы, определяю­щие как правовые, так и технические его стороны. В этом плане мож­но обратиться к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним», где определен круг документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[11].

В частности, в соответствии со ст. 17 Федерального закона «О ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве правоустанавливающих документов на недвижимость рассматриваются:       

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации нежилых помещений, совер­шенные в соответствии с законодательством, действовавшим в мес­те осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) вступившие в законную силу судебные решения;

5) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в поряд­ке, установленном законодательством, действовавшим в месте из­дания таких актов на момент их издания;

6) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним
заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка,
участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его
кадастрового номера.

Согласно ст. 18 Федерального закона «О регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требо­ваниям, установленным законодательством Российской Федерации, отражать информацию, необходимую для последующей государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином го­сударственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие под­шей сторон или определенных законодательством должностных лиц.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, от­ветственнымза проведение кадастровых работ, а планы другого недви­жимого имущества — соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадастро­вому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов не­движимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной реги­страции прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообла­дателей) участка.

Таким образом, соответствующие документы, оформляемые для проведения торгов, должны, на наш взгляд, соответствовать требова­ниям последующей государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним и оформлению прав в Едином государ­ственном реестре прав.

Продажа недвижимого имущества должна осуществляться на пуб­личных торгах, проводимых организацией, уполномоченной ФДЦ и органом юстиции, в соответствии со ст. 448 ГК, Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе при­знается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкур­су — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. По смыслу закона для реализации имущества в порядке исполнения су­дебного акта торги должны проводиться только открытые, в форме аукциона, что исключает какие-либо злоупотребления.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведения торгов должно быть сделано не менее чем за тридцать дней до их про­ведения. В соответствии со ст. 448 ГК извещение обязательно должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о началь­ной цене.

Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указываются в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается так­же лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенно­го задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заклю­ченному договору. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения торгов протокол о результатах тор­гов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при ук­лонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток.

В соответствии со ст. 449 ГК торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействи­тельными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недей­ствительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Ряд вопросов рассмотрения арбитражны­ми судами споров об оспаривании результатов публичных торгов разъяснен в п. 26 и 27 постановления ПленумаВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации[19], согласно которому исковоетребо­вание собственника об истребовании имущества у лица, приобрет­шего спорное имущество в результате публичных торгов, проведен­ных в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в ст. 1 Федерального закона «Об исполни­тельном производстве», подлежит удовлетворению в случае, если про­данное с торгов имущество утеряно собственником или лицом, кото­рому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, поскольку согласно ст. 302 ГК собственник вправе в этом случае истребовать имущество и у добросовестного при­обретателя.

Публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в ст. 1 Федерального закона «Об исполнительном производстве», могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в слу­чае нарушения правил проведения торгов, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматрива­ются по правилам, установленным для признания недействительны­ми оспоримых сделок. В случае признания торгов недействительными стороны исполнительного производства возвращаются в прежнее по­ложение.