Тема 11.Участники строительства и их функции

Застройщик- это физическое или юридическое лицо, в интересах которого осуществляется строительство. Застройщик может не являться специалистом в области строительства, поэтому для реализации возложенных на него функций заказчика, в частности технадзора за строительством, требуется привлечение соответствующих, как правило, лицензированных или сертифицированных специалистов (строителей). Застройщик обеспечивает бесперебойную передачу заказчику финансовых ресурсов (кроме долевых передач и других источников, собираемых заказчиком) для оплаты проектно-изыскательских работ и финансирования строительства в пределах выделенных объемов капитальных вложений по согласованному графику, прилагаемому к годовым договорам.

Застройщик осуществляет координацию подлежащих выполнению объемов строительного производства и их соответствие объемам материалов и конструкций, необходимых для выполнения строительства. Застройщик оказывает содействие заказчику в его взаимодействии с организациями- участниками инвестиционного процесса при реализации соответствующей инвестиционной программы. Стоимость строительства, поручаемого заказчику по заключенным с ним контрактом, определяется в порядке, устанавливаемом правительствами субъектов РФ. Объем строительства, сроки ввода объектов в эксплуатацию, графики финансирования и обязанности застройщика и заказчика, а также их имущественная ответственность определяется в годовых договорах, заключаемых между ними и являются неотъемлемой частью заключенных контрактов.

Инвестор- это субъект управления, основной функцией которого является финансирование проекта или инвестиционной программы в целях получения прибыли, определяемой процентом (прибыль инвестора) на инвестируемый капитал. Инвесторами могут быть физические или юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющей статуса юридического лица, объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности, иностранные инвесторы. Для муниципальных проектов возможно привлечение немуниципальных инвесторов для полного или частичного финансирования строительства (реконструкции) объектов инвестиционных программ правительств субъектов РФ. Однако оно должно осуществляться исключительно на основе конкурса. Целью конкурса является выбор инвестора, предложившего более выгодные условия.

Проектировщик- это субъект управления, основной функцией которого является проведение проектных и изыскательских работ, необходимых для создания проектно-сметной документации. Проектно-изыскательские и подрядные организации, привлекаемые для строительства объектов в рамках настоящего контракта, также привлекаются на конкурсной основе.

Заказчик- это субъект управления, основной функцией которого является организация строительства и реализации проекта в целом в интересах застройщика. В отдельных случаях заказчик принимает на себя выполнение комплексных обязанностей по осуществлению функций заказчика-застройщика по проектированию и строительству объектов, согласно утвержденным правительством программам и титульным спискам. В этом случае заказчик-застройщик обязуется обеспечить комплексную застройку в соответствии с генеральным планом комплексного экономического и социального развития и проектами детальной планировки, условиями контракта с соблюдением строительных норм и правил, технических условий и сдачей готовых недвижимых объектов. Размещение заказов на выполнение подрядных работ по проектированию и строительству объектов инвестиционных программ правительства осуществляется заказчиками-застройщиками на основе конкурсного выбора предприятий и организаций-подрядчиков, предложивших наиболее выгодные условия выполнения заказа. Заказчик обеспечивает повышение эффективности капитальных вложений и сокращение продолжительности инвестиционного цикла и осуществляет строительство объектов в установленных объемах. Он размещает на конкурсной основе заказы на выполнение муниципальной программы среди подрядных организаций, имеющих соответствующие лицензии. Заказчик представляет застройщику бухгалтерскую и статистическую отчетность, отчеты об использовании финансовых ресурсов, а также оперативную информацию о размещении и реализации выполняемых заказов, и состоянии их строительства. Представляет застройщику справки об освоении выделенных средств и потребность в финансовых ресурсах на следующий месяц. Денежные средства, переданные застройщиком заказчику на финансирование договорных объектов, не могут расходоваться заказчиком на другие цели. Поэтому стороны ежемесячно осуществляют сверку перечислений и расходования денежных средств на цели, указанные в настоящем договоре.

Подрядчик- его основная функция заключается в “физическом” осуществлении строительства объектов в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией. Подрядчик, заключивший общий договор подряда с заказчиком, определяется как генеральный подрядчик, а подрядчики, заключившие договоры субподряда с генподрядчиком, называются субподрядчиками.

Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работу по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым заказчиками в соответствии с гражданским кодексом РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех или иных видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом. В качестве подрядчиков в реализации инвестиционных заказов может участвовать любое юридическое лицо, имеющее лицензию на право ведения работ и способное вести имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору с заказчиком.

Пользователь-эксплуатационник- его основной функцией является использование и эксплуатация строительного объекта, включая эксплуатацию его производственных мощностей. Пользователей объектов капитальных вложений- физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы. Важным элементом для пользователя является обеспечение гарантийного обслуживания объекта. Гарантийный срок нормальной эксплуатации объекта и входящих в него инженерных систем, оборудование, материалов и работ устанавливается с датой подписания сторонами акта приемки готового объекта в эксплуатацию. Если в период гарантийного обслуживания объекта обнаруживаются дефекты, препятствующие его нормальной эксплуатации, то заказчик обязан организовать их устранение за свой счет и в согласованные сроки.

Имущественная ответственность. За невыполнение обязательств по срокам ввода жилых домов и объектов социальной сферы заказчик уплачивает застройщику за период просрочки неустойку в размере учетной ставки Центрального банка России за пользование кредитом от сметной стоимости объекта, а по жилым домам, построенным для продажи, - от аукционной цены объекта. За невыполнение обязательств по бесперебойному перечислению средств на финансирование строительства застройщик уплачивает заказчику неустойку, например, в размере учетной ставки Центрального банка России за пользование кредита от суммы недоданных средств за период их задержки. Предъявление экономических санкций не освобождает от выполнения принятых обязательств по договору. По номенклатуре структура субъектов управления в ведущих экономически развитых государствах является аналогичной.