Занятие 16. Аренда предприятий

Основные вопросы:

1. Жилищное законодательство. Жилищные фонды: понятие и классификация.

2. Жилищное правоотношение. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Объекты жилищных прав.

3. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в жилом помещении лиц. Изменение назначения жилого помещения.

4. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Управление многоквартирным домом.

5. Договор социального найма жилого помещения: понятие, предмет, порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

6. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения. Поднаниматели. Временные жильцы. Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения. Выселение.

7. Договор «коммерческого» найма жилого помещения: понятие, предмет, стороны. Срок договора. Права и обязанности сторон. Расторжение договора и выселение.

Нормативные акты и судебная практика:

1. Конституция РФ.

2. ГК РФ. Ст.ст. 671 – 688 и комментарии к ним.

3. Жилищный кодекс РФ и комментарии к нему.

4. Жилищный кодекс РСФСР (не действует) и комментарии к нему.

5. ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации».

6. ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

7. ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

8. Закон РФ от 4.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

9. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

10. Постановление Пленума ВС РФ от 2.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

11. Постановление Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

12. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Литература:

23. Алексий П.В. Жилищное право: учебник /П.В Алексий, Н.Д. Эриашвили [и д.р]. М.: Юнити-Дана, 2009.

24. Городов О.А. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2012.

25. Корнеева И. JI. Жилищное право Российской Федерации: учебник. М.: Юрайт, 2011.

26. Крашенинников П. В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012.

27. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В.Крашенинникова. М.: Статут. 2012.

28. Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. – 2-е изд., перераб. и допол.- М.: Проспект. 2011.

29. Суслова С.И. Жилищные права: понятие и система/ С.И. Суслова.-М.: ИД «Юриспруденция», 2011.

Факультативно:

1. Алимова Н.А. Раздел имущества при разводе супругов: правовые вопросы // СПС «КонсультантПлюс», 2009.

2. Внуков Н.А. Соотношение понятий «жилище» и «жилые помещения» в конституционном и жилищном праве // Гражданское право. 2009.- №3.

3. Галанин А.Б. Способы защиты жилищных прав // Жилищное право. 2011. -№4.

4. Димитриев М.А. Особенности правового положения членов семьи собственника жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2011. - № 4.

5. Зайцева Н. В. Правовое регулирование взаимоотношений собственника жилого помещения с членом его семьи // Юристь- Правоведъ. 2009. - № 3.

6. Макеев П.В. К вопросу о видах жилых помещений // Жилищное право. 2011.- №4.

7. Поваров, Ю.С. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое // Цивилист. 2009. - №4.

8. Поляков М.И. Дополнительные имущественные последствия в недействительных сделках с жилыми помещениями // Гражданское право. 2010. - №4.

9. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.

10. Шешко Г.Ф. Роль разъяснений ВС РФ в регулировании отношений собственности на жилье //Жилищное право. 2011.- №6.

Задачи:

1.Семья Овчариных проживала в трехкомнатной квартире в г.Омске по договору социального найма с 2000 г. В 2007 году после смерти родителей и брата единственным нанимателем по договору стал Сергей Овчарин, который в 2008 году приватизировал квартиру, а в 2010 продал ее гражданину Малину. Право собственности Малина было надлежащим образом зарегистрировано.

Однако в 2013 году прокурор г.Омска обратился в суд в интересах несовершеннолетнего Ивана Дронова с требованием о признании договора купли-продажи квартиры и свидетельства о регистрации права собственности недействительными и выселении семьи Малиных. Прокурор обосновывал свое требование тем, что на момент приватизации квартиры несовершеннолетний Иван Дронов проживал в спорной квартире со своей матерью Марией Дроновой, а, следовательно, приобрел право пользования жилым помещением, которое было нарушено невключением его в приватизацию квартиры.

Ответчики возражали против иска, ссылаясь на то, что приватизация была произведена законно, так как несовершеннолетний Иван Дронов на момент приватизации хотя фактически и проживал в квартире, но зарегистрирован был на другой жилой площади, т.е. права на спорную квартиру не приобрел. Кроме того, гражданин Малин является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как на момент покупки ничего не знал о возможных правах третьих лиц. Как добросовестный приобретатель Малин не может быть выселен в соответствии со ст.302 ГК РФ.

Вопросы:

а) какой круг лиц имеет право принимать участие в приватизации?

б) какие права имеют несовершеннолетние граждане на жилые помещения, в которых они проживают? Каковы последствия нарушения жилищных прав несовершеннолетних?

в) каковы последствия покупки жилого помещения добросовестным приобретателем?

г) какое решение должен принять суд?

2.Гражданин Конев приехал в г.Томск из Казахстана в 1997 году (и получил российское гражданство). В 1998 году он устроился на работу на ГРЭС-2 и получил комнату в ведомственном общежитии. В 2001 году общежитие было передано в муниципальную собственность. В 2002 году гражданин Конев уволился с работы на ГРЭС-2, однако остался проживать в общежитии, так как другого жилого помещения у него не было.

В 2013 году гражданин Конев услышал от знакомых, что комнату в общежитии можно приватизировать, и обратился с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления. Однако ему было отказано со ссылкой на то, что общежитие входит в состав специализированного жилищного фонда, жилые помещения в нем не подлежат приватизации согласно ст.ст.94, 105 ЖК РФ.

Вопросы:

а) какие жилые помещения входят в состав специализированного жилищного фонда?

б) каковы назначение и порядок предоставления жилых помещений в общежитиях? Возможна ли приватизация жилого помещения в общежитии?

в) правомерен ли отказ органа местного самоуправления?

3.Гражданин Прилукин решил приватизировать квартиру, которую занимал по договору социального найма в г.Москва. Для этого он обратился в уполномоченный орган местного самоуправления, где ему было разъяснено, что он должен оформить доверенность на представление его интересов в процессе приватизации на сотрудников данного органа местного самоуправления. Гражданин Прилукин оформил указанную доверенность и был записан на прием на подачу заявления о приватизации через месяц. Когда он пришел на прием, ему было отказано в оформлении заявления из-за неточностей в некоторых документах. Повторный прием был назначен через две недели. Однако на повторный прием гражданин Прилукин не пришел, так как скончался.

В связи с тем, что заявление на приватизацию жилого помещения гражданином Прилукиным так и не было оформлено, наследникам Прилукина было отказано во включении данного жилого помещения в наследственную массу. Не согласившись с этим отказом, наследники обратились в суд с требованием о признании права собственности в порядке наследования на указанную квартиру, так как воля наследодателя на приватизацию квартиры была определенно выражена при его жизни.

Вопросы:

а) в каком порядке подается и рассматривается заявление о приватизации жилого помещения?

б) какое правовое значение имеет подача заявления о приватизации до смерти заявителя, если право собственности на жилое помещение не было зарегистрировано при его жизни?

в) кто прав в данной ситуации?

4.Гражданин Евсеев с целью улучшения жилищно-бытовых условий произвел в своей квартире перепланировку, в результате которой была демонтирована оконно-балконная дверь с вырезом подоконной части стены между жилой комнатой и балконом, который остеклен и утеплен, демонтирована оконно-балконная дверь с вырезом подоконной части стены между кухней и балконом, который остеклен и утеплен.

После производства перепланировки Евсеев обратился в орган местного самоуправления для согласования указанных улучшений и получения новой технической документации. На основании акта межведомственной комиссии ему было отказано в сохранении самовольной перепланировки по причине непредоставления согласования переустройства с управляющей организацией.

Гражданин Евсеев обратился в адвокатское бюро за консультацией.

Вопросы:

а) в каком порядке производится перепланировка (переустройство) жилого помещения?

б) можно ли сохранить помещение в перепланированном виде, если перепланировка была самовольной?

в) какую консультацию должен дать адвокат в данной ситуации?

5.Семья Хомовых в составе трех человек проживала в двухкомнатной квартире, которая принадлежала всем членам семьи на праве общей долевой собственности по 1/3 доли у каждого члена семьи. В 2012 году супруги Хомовы расторгли брак в связи с тем, что гражданин Хомов ушел жить в другую семью. Сын Хомовых уехал учиться в другой город, Хомова осталась жить в квартире одна.

В 2013 году гражданин Хомов с сыном вынуждены были вернуться в свою квартиру, однако не смогли договориться с Хомовой о порядке совместного пользования жилым помещением. В соответствии с долями в общей собственности Хомов с сыном настаивали на выделении им двоим комнаты площадью 18,9 кв.м., а Хомовой предлагали занять вторую комнату площадью 12,3 кв.м., общими помещениями пользоваться сообща. Однако Хомова не соглашалась, так как привыкла занимать комнату площадью 18,9 кв.м., сыну готова была выделить комнату 12,3 кв.м., а бывшему супругу предложила идти жить в другую семью.

Не достигнув согласия, стороны вынуждены были обратиться в суд.

Вопросы:

а) в каком порядке осуществляется пользование участниками общей долевой собственности своим имуществом?

б) сохраняет ли участник общей долевой собственности право пользования жилым помещением в случае переезда в другое жилое помещение?

в) какие права имеют собственники жилого помещения?

г) какое решение примет суд?

6.Гражданка Зарубина, прогуливаясь возле дома в зимне-весенний период, получила травму в результате падения на нее куска льда с крыши дома. Она вынуждена была проходить лечение, приобретать лекарства, а также потеряла заработок в период временной нетрудоспособности.

После выздоровления Зарубина обратилась в суд с иском к Управляющей компании «Наше жилье», которая обслуживала данный дом по договору управления многоквартирным домом, и потребовала возмещения материального ущерба, а также компенсации морального вреда.

УК «Наше жилье», возражая против иска, ссылалось на то, что кусок льда мог упасть не с крыши дома, а с балконного козырька одной из квартир, а также на то, что согласно договору подряда, заключенному с ООО «Чистые крыши», именно подрядчик должен нести ответственность перед Зарубиной за невыполнение своих обязательств по своевременной очистке кровли.

Вопросы:

а) какие способы управления многоквартирным домом предусмотрены действующим законодательством?

б) какие обязанности несет управляющая организация по договору управления многоквартирным домом?

в) какова ответственность управляющей организации перед собственниками жилых помещений многоквартирного дома за ненадлежащее исполнение своих обязательств?

г) кто прав в данном споре?

7.Гражданин Калинин проживал со своими родителями в трехкомнатной квартире в сельской местности. Решив переехать в город, он задумался о получении благоустроенного жилого помещения за счет органа местного самоуправления.

Для этого он отказался от участия в приватизации родительской квартиры, а также выписался оттуда. В городе он умышленно приобрел в собственность квартиру в жилом доме, признанном в установленном порядке непригодным для проживания. Получил свидетельство о праве собственности и зарегистрировался на данной жилой площади. После чего получил справку о том, что является малоимущим, и подал документы на признание нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Вопросы:

а) в каком порядке производится постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий?

б) какие граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма?

в) в каких случаях гражданину может быть отказано в постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий?

г) какое правовое значение имеет намеренность действий Калинина? Как должен поступить орган местного самоуправления?

8.Гражданка Пономарева, проживавшая в г.Ульяновск, получила в наследство 1/8 долю в праве общей собственности на квартиру в г.Москва. Доля в размере 7/8 принадлежала гражданке Буриной.

Пономарева решила переехать в г.Москва и проживать в квартире, сособственницей которой она являлась. Однако Бурина сдавала данную квартиру в наем и не желала пускать туда Пономареву. Для этого Бурина обратилась с иском в суд с требованием о признании доли Пономаревой в праве собственности на жилое помещение незначительной и принудительной выплате ей денежной компенсации. Пономарева подала встречный иск о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении, определении порядка пользования жилым помещением.

Вопросы:

а) в каком случае доля собственника в жилом помещении может быть признана незначительной?

б) чей иск подлежит удовлетворению?

9.Собственники помещений многоквартирного жилого дома, недовольные работой управляющей компании «Высший сервис», приняли на общем собрании решение о расторжении договора управления с данной компанией и заключении договора управления домом с управляющей компанией «Гарантия плюс». Датой расторжения предыдущего договора и заключения нового договора была указана дата принятия решения общего собрания собственников. Лицом, уполномоченным на заключение нового договора, был избран председатель совета дома.

Когда председатель совета дома обратился в УК «Высший сервис» с уведомлением о расторжении договора, а также с требованием о передаче технической и иной документации на жилой дом, ему было отказано. В качестве причин отказа юристы УК «Высший сервис» назвали следующие: срок действия договора управления истекает через два года, собственники не соблюли порядок досрочного расторжения договора (никаких претензий по качеству выполненных работ, а также других случаев ненадлежащего исполнения УК своих обязательств представлено не было), договор не может быть прекращен до момента исполнения сторонами своих обязательств по нему (у собственников имеется задолженность перед УК за выполненные работы и оказанные услуги).

Вопросы:

а) в каком порядке заключается и прекращается договор управления многоквартирным домом?

б) возможно ли досрочное расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке?

в) оцените правомерность возражений юристов УК «Высший сервис».

г) кто прав в данной ситуации?

10.Студент Францев заключил договор найма жилого помещения с гражданкой Столяровой сроком на один год. Договор был оформлен письменно, студент Францев надлежащим образом исполнял свои обязательства по нему.

Через три месяца Столярова сообщила Францеву о том, что к ней срочно переезжает жить дочь с семьей, предоставила срок в одну неделю для выселения из жилого помещения.

Францев обратился в юридическую клинику за консультацией.

Вопросы:

а) каковы прав и обязанности сторон по договору найма жилого помещения?

б) в каких случаях возможно досрочное расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке?

в) как можно защитить права Францева?