Меры социальной поддержки отдельных категорий населения по оплате жилья и коммунальных услуг

Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг осу­ществляется с использованием мер социальной защиты населения. Уровень платежей граждан должен полностью возмещать затраты на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. К мерам социальной защиты относится предоставление гражданам: 1) компенсаций (субсидий) и 2) льгот по оплате жилья и коммунальных услуг.

Тема 8. Содержание и эксплуатация жилищного фонда и инженерной инфраструктуры.

Объективная необходимость работ по содержанию и развитию жилого фонда. Оценка физического и морального износа жилых зданий.

Техническая эксплуатация жилищного фонда. Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда. Перечень основных работ, выполняемых при оказании услуг технического обслуживания дома.

Капитальный ремонт жилищного фонда. Модернизация и реконструкция жилых зданий.

Понятие благоустройства городской территории. Основные задачи благоустройства городов. Правила благоустройства и чистоты городской территории.

Обеспечение государственного контроля за состоянием жилищного фонда. Организация жилищных инспекций в субъектах федерации. Контроль за соблюдением качества содержания жилищного фонда.

Объективная необходимость работ по содержанию и развитию жилого фонда. Оценка физического и морального износа жилых зданий.

В результате воздействия природно-климатических факторов и в процессе эксплуатации жилье изнашивается, что влечет снижение его технико-эксплуатационных характеристик и потреби­тельских параметров.

С течением времени происходит рост требований населения к функционально-потребительским качествам жилых помещений. По этой причине ранее построенное жилье уже не может удовлетворять потребности населения по своим архитектурно-строительным и конструктивно-планировочным характеристикам, уровню благоустройства, месту расположения и другим параметрам. В результате снижается потребительская и, следовательно, стоимостная оценка жилого фонда. Отсутствие в жилом строении та­ких видов благоустройства, как горячее водоснабжение, централь­ное отопление, ванные комнаты, а также коммунальное заселение воспринимаются как серьезные потребительские дефекты, которые не могут не влиять на ценность данного жилья.

Состояние жилищного фонда определяют величинами износов зданий. Применительно к жилым зданиям различают два вида износа - физический и моральный. Физический износ позволяет судить о потере первоначальных качеств конструкций здания и его оборудования, а моральный - о несоответствии зданий существующим нормативным объемно-планировочным, архитектурно-конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям.

Очевидно, что здания, построенные в различные периоды, будут иметь разную степень износа.

Аналитик Сергей Кара-Мурза пишет, что физический износ жилья в стране намного превосходит даже самые оптимистические оценки того, с какой скоростью ипотечное финансирование может обеспечить его восстановление.

Как следует из работы Кара-Мурзы, 90 миллионов квадратных метров жилья (3,1% от общего жилого фонда страны) было физически изношено или необитаемо в конце 2001 года, и этот показатель вырос до 140 миллионов квадратных метров в 2003 году. Кара-Мурза подсчитал, что площадь жилья, не годного для проживания, растет в полтора раза быстрее, чем оно строится. Существует государственная программа переселения из ветхого фонда, по которой к 2010 году предполагается переселить всех, проживавших в аварийных помещениях в 2000 году. Но к тому времени еще 250 миллионов квадратных метров жилья полностью обветшает.

Физический износ жилых зданий - это потеря ими с течением времени первоначальной потребительской стоимости, а также эксплуатационных качеств и технических свойств: прочности, жесткости, теплозащитных и эксплуатационных свойств, а в ряде случаев и внешнего вида.

Определение размера физического износа зданий по их фактическому состоянию является основным методом при установлении степени износа жилищного фонда. Его суть заключается в том, что по результатам обследования технического состояния конструктивных элементов устанавливают процент износа каждого элемента. Процент износа здания в целом как среднюю арифметическую взвешенную, выведенную из процента износа отдельных конструктивных элементов.

Техническое состояние инвентарного объекта определяется техническим состоянием конструктивных элементов строений и сооружений, входящих в его состав (техническим состоянием фундаментов, стен, перекрытий и т. д.)

В инвентарных документах описание технического состояния приводится путем последовательного перехода от описания отдельных конструкций к техническому описанию образуемых ими строений, а затем от описания отдельных строений (основного строения, отдельных служебных строений и сооружений) - к описанию всего инвентарного объекта в целом.

Итоговой оценкой технического состояния объекта является показатель физического износа.

Обратный путь, т. е. от определения технического состояния инвентарного объекта к определению технического состояния его составляющих в технической инвентаризации не применяется.

Физический износ, как показатель утраты части качества объекта количественно выражается в сумме затрат на его восстановление (ремонт) до первоначального состояния.

Физический износ выражается в рублях, как сумма износа или в долях (процентах), рассчитываемых из соотношения затрат на ремонт до первоначального состояния к первоначальной стоимости объекта и понимаемых как доля утраченных свойств.

В настоящее время широко разработаны и применяются на практике два принципиальных направления в определении физического износа: объективная диагностика и приблизительная оценка с использованием укрупненной шкалы.

(1) Объективная диагностика состоит из обследования состояния зданий, включающая в себя органолептическую оценку качества элементов и конструкций, камеральную обработку архивных материалов и инструментальные неразрушающие методы испытаний конструктивных элементов зданий.

Внедрение в практику обследования жилых зданий объективного метода позволяет получать данные, характеризующие с достаточной степенью точности состояние отдельных конструктивных элементов и систем, а так же зданий в целом, что имеет большое значение для повышения качества проектирования и проведения теплозащитных мероприятий. Однако, этот метод весьма трудоемок, он требует проведения большого количества разнородных измерений с помощью многообразных, подчас громоздких приборов и длительной обработки результатов.

В связи с этим, для широкого внедрения объективного метода необходимо привести в соответствие с требуемыми объемами производственных испытаний численность подразделений, пересмотреть техническое оснащение таких подразделений, широко применив современную электронно-вычислительную технику.

Иногда при невозможности проведения объективной диагностики износ конструктивных элементов здания определяют расчетным путем

Расчет физического износа жилых строений, сооружений и передаточных устройств, входящих в состав инвентарного объекта, производится одним из следующих методов:

а) расчеты затрат на ремонт объекта до первоначального состояния (путем составления сметы в тех же ценах, в каких определена восстановительная стоимость). Процент физического износа рассчитывается из соотношения затрат на ремонт к восстановительной стоимости:

б) расчетом стоимости материалов, требуемых для ремонта, до первоначального состояния к стоимости материалов, затраченных на первоначальное строительство (в сопоставимых ценах). Процент физического износа рассчитывается из соотношения стоимости материалов;

в) отнесением фактического срока эксплуатации объекта «Тф» к общему сроку эксплуатации «То»;

В этой связи принципиальное значение приобретает проблема определения нормативных сроков службы элементов и систем жилых зданий, которой занимались и продолжают заниматься многие ученые, поскольку именно нормативные сроки службы являются основополагающими как при проектировании и возведении зданий новостроек, так и в процессе их технической эксплуатации. Наиболее фундаментальные исследования в этой области принадлежат Б.М. Колотилкину.

Исследования показали, что на практике фактические сроки службы зданий намного отличаются от нормативных значений. О несовершенстве применяемых методик определения нормативных сроков службы (долговечности) конструктивных элементов и инженерных систем свидетельствуют и существенные различия между этими показателями, принятыми в различных странах.

г) экспертным путем. Физический износ в этом случае определяется как среднеарифметическая величина (среднеарифметическое оценок экспертов);

д) средневзвешенным (по стоимости) суммированием износа конструктивных частей, образующих объект. При этом износ части определяется по одному из вышеназванных методов, а ее вес - как доля в стоимости объекта. Применение этого метода предусматривает наличие нормативных таблиц определения износа элементов (по признакамих износа), что ограничивает область использования метода. При отсутствии нормативных таблиц метод можно применить при введении лишь двух альтернативных признаков (годен/непригоден), относимых к конструктивным частым известной стоимости.

Выбор тогоили иного метода расчета физического износа определяется навыками и опытом исполнителей.

(2) Приблизительная оценка степени физического износа элементов, конструкций и зданий в целом ведется по различным данным с использованием укрупненных шкал. Приведенные данные не позволяют с достаточной степенью точности определять размер физического износа ни здания в целом, ни их отдельных элементов, что исключает возможность с их помощью определять такой важный показатель, как стоимостное выражение физического износа, которое необходимо знать для определения целесообразности проведения теплозащитных мероприятий.

Стоимостное выражение размера износа эксплуатируемых жилых зданий в целом определяют в зависимости от его восстановительной стоимости (т.е. стоимости его воспроизводства в современных ценах) процентного выражения величины физического износа.

Кроме физического износа происходит и моральное старение жилых зданий. Моральным износом называют несоответствие зданий существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, архитектурно-конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям.

Причины обуславливающие сам процесс морального износа, имеют ярко выраженный социальный характер. Критерием уровня комфортабельности являются

- гигиенические факторы (температурно-влажностный режим, качество воздушной среды, зрительный, световой и шумовой режимы)

- и функциональные факторы (объемно-планировочные и конструктивные решения, уровень инженерного благоустройства).

Представления о критериях оценки уровня комфортабельности жилых зданий постоянно изменяются наряду с поступательным развитием человеческого общества, поэтому жилые здания, возведенные на одном уровне комфортабельности, спустя какой-то промежуток времени перестают соответствовать трансформируемым критериям оценки. Так происходит моральное старение (износ) жилых зданий, наступающее обычно значительно раньше, чем их физический износ.

На практике для определения размера морального износа жилых зданий используют один из трех методов:

1. расчетный метод;

2. метод приблизительной оценки;

3. объективный метод.

Оценка износа жилищного фонда может осуществляться на основании показателя общего износа, представляющего собой математическую увязку размеров физического и морального износа:

И_о = И_ф + М - (И_ф x М/100).

Внедрение в практику жилищно-коммунального хозяйства электронно-вычислительной техники позволяет в настоящее время создавать базы данных о состоянии жилищного фонда, которые включают в себя:

- постоянную информацию, объединяющую технические и экономические показатели и характеристики, являющиеся условно постоянными (площадь, количество квартир, количество и виды конструктивных элементов и систем инженерного оборудования и др.);

- переменную информацию, содержащую данные о техническом состоянии конструктивных элементов и систем инженерного оборудования на момент обследования.