Капитальный ремонт жилищного фонда. Модернизация и реконструкция жилых зданий

Капитальный ремонт жилых и общественных зданий — это особый, наиболее сложный и трудоемкий вид строительных ра­бот. Технология ремонтно-строительных работ значительно от­личается от технологии строительно-монтажных работ.

Капитальный ремонт заключается в замене и восстановле­нии отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением.

Капитальный ремонт подразделяется:

• на комплексныйкапитальный ремонт (ККР), охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ;

• выборочныйкапитальный ремонт (ВКР), охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или оборудования, при котором устраняется физический износ.

Комплексный капитальный ремонт является основным ви­дом ремонта.

Кроме того, в зависимости от технического состояния зда­ний и сооружений, их планировки и степени благоустройства могут проводиться следующие ремонтные работы:

• капитальный ремонт, предусматривающий в основном замену систем инженерного оборудования;

• выборочный капитальный ремонт, включающий в себя необходимые срочные работы, которые не могут быть приурочены к очередному плановому ремонту, в том числе ремонт кровли, фасада, инженерного оборудования;

• аварийный ремонт выполняется для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций, вызванных стихийными бедствиями;

• аварийно-поддерживающий ремонт производится в ветхих домах, которые в ближайшее время не могут быть снесены.

Реконструкция жилых зданий включает в себя переплани­ровку жилых зданий с изменением основных технико-эконо­мических показателей (число и площадь квартир, строитель­ный объем и общая площадь).

При реконструкции, исходя из сложившихся градострои­тельных условий и действующих норм, могут выполняться над­стройки, пристройки, встройки, повышение уровня инженер­ного оборудования, включая строительство наружных сетей, а также осуществляться мероприятия, улучшающие архитектур­ную выразительность зданий и благоустройство территорий.

Основным документом,характеризующим техническое состо­яние здания и отражающим необходимость капитального ре­монта, является технический паспорт, составленный на каж­дое здание и земельный участок.

Техническую документацию на капитальный ремонт и по­вышение благоустройства жилых и общественных зданий со­ставляет проектная организация, имеющая право и лицензию на проведение подобных работ.

Капитальный ремонт осуществляется только по утвержден­ным проектам и сметам. Если по характеру ремонтных работ не требуется изготовление рабочих чертежей (замена кровли, ремонт фасадов и др.), разрешается финансировать капитальный ремонт по утвержденным сметам или расцененным опи­сям работ.

Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжи­тельности капитального ремонта жилых и общественных зда­ний и объектов городского хозяйства.

При техническом обслуживании жилых домов, подготовлен­ных к капитальному ремонту с отселением (частичным) про­живающих, должны соблюдаться следующие дополнительные требования:

• информирование владельцем жилого дома о сроках начала и завершения капитального ремонта всех проживающих в доме;

• ограждение опасных участков;

• охрана и недопущение входа посторонних лиц в отселенные помещения;

• отключение в отселенных квартирах санитарно-технических, электрических и газовых устройств.

Все конструкции, находящиеся в аварийном состоянии, дол­жны быть обеспечены охранными устройствами, предупреж­дающими их обрушение.

Работы по капитальному ремонтужилых зданий могут осуществ­ляться как подрядным способом, так и собственными силами.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Феде­рации (статья 740) к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений применяются правила о договорах строительно­го подряда, если иное не предусмотрено договором.

Собственниклибо уполномоченный им орган (управляющая организация) обязаны обеспечить контроль за ходом и каче­ством выполнения работ.

С целью упорядочения контроля за ходом работ и их прием­ки может быть разработана система управления качеством ра­бот, предусматривающая четкую регламентацию производ­ственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов заказчика и подрядных (субподряд­ных) организаций за качество работ на всех этапах ремонта зда­ния. Показатели такой системы должны фиксироваться в до­говоре подряда.

При выполнении капитального ремонта подрядным способом:

• заказчикпередает в установленные сроки подрядчику утвержденную проектно-сметную документацию, обеспечивает своевременное финансирование и оплату выполненных работ, осуществляет в необходимых случаях освобождение жилого здания на время ремонта от жильцов, обеспечивает сохранность здания на период до передачи подрядчику, передает отселенный объект ремонта по акту подрядчику, обеспечивает техническими условиями на временное присоединение к инженерным коммуникациям на период производства работ, осуществляет технический надзор за работами, поставляет специальные материалы, изделия и оборудование, входящие в обязанности заказчика, принимает выполненные комплексы работ, организует авторский надзор за работами и предъявляет отремонтированное здание приемочной комиссии;

• подрядчикпринимает объект к производству работ от заказчика, осуществляет своими силами ремонт здания в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией или договорной ценой в установленный срок при надлежащем качестве выполненных работ, обеспечивает сохранность элементов здания во время производства работ, несет ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения, своевременно устраняет недоделки и дефекты, выявленные в процессе производства работ и приемки, сдает заказчику отремонтированный объект, участвует в работе приемочной комиссии.

Приемка работпроизводится приемочной комиссией в соста­ве представителей собственника жилищного фонда либо упол­номоченного им органа (управляющей организации), либо организации, обслуживающей жилищный фонд, подрядной организации и Государственной жилищной инспекции, назна­ченных приказами руководителей соответствующих организа­ций. В случае необходимости к приемке могут быть привлече­ны независимые специалисты или эксперты.

Приемка работ производится визуально, в случае необходи­мости — с применением методов инструментально-приемоч­ного контроля.

Документальное оформление приемки выполненных работ рекомендуется производить по акту приемки дома с приложе­нием расшифровки объемов и видов работ.

Отдельные виды работ (ремонт кровли, герметизация сты­ков, наружное благоустройство, ремонт фасада), которые не могут быть выполнены вследствие неблагоприятных погодных условий, переносят на более благоприятный для качественно­го выполнения этих работ период. Приемка всех перенесенных работ осуществляется в установленном выше порядке.

Заказчиквправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные статьей 724 Гражданского ко­декса Российской Федерации.

Если на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, мо­гут быть предъявлены заказчиком в пределах двух лет со дня пе­редачи результатов работы.

Если предусмотренный договором срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчи­ком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента принятия результатов работы, подрядчик несет ответ­ственность в том случае, если заказчик докажет, что недостат­ки возникли до передачи результата работы заказчику.

Срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по до­говору подряда, составляет один год.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится за­казчиком в размере, предусмотренном в договоре подряда, в сроки и порядке, которые установлены законом или договором подряда.

Важнейшим и действенным механизмом контроля работ по ремонту жилищного фонда является система органов Государ­ственной жилищной инспекции. Органы Государственной жи­лищной инспекции осуществляют контроль объемов и качества ремонта жилищного фонда в составе комплекса вопросов по обеспечению нормативного уровня жилищно-коммунальных услуг.