Тема 14. Общая собственность

Цель занятия:Выявить особенности правового регулирования отношений собственности с множественностью лиц (сособственников).

Форма практического (интерактивного) занятия:

- устный опрос;

- исследовательские (творческие) задания;

- решение ситуационных задач.

Вопросы:

1. Понятие, виды, основания возникновения общей собственности.

2. Прекращение общей собственности: обращение взыскание на долю в общем имуществе, выдел, раздел, выплата компенсации.

3. Общая долевая собственность: понятие, основания возникновения, порядок осуществления. Понятие доли. Определение доли. Отчуждение доли. Преимущественное право покупки.

4. Общая совместная собственность: понятие, основания возникновения, порядок осуществления. Общая собственность супругов. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

Исследовательские (творческие) задания:

1.Определите понятие доли в общей долевой собственности. Установите, как определяется и на что влияет размер доли.

2.Изучив литературу, определите решение вопроса организации отношений собственности в зданиях.

Ситуационные задачи:

1. Жилищно-строительный кооператив «Стройматериалы» обратился в Арбитражный суд с иском к акционерному обществу закрытого типа «Санетек» о признании недействительным контракта от 19.04.95 №. 19-52/21-95 по реализации инвестиционного проекта реконструкции чердачного помещения путем возведения мансарды в здании.

Исковые требования мотивированы тем, что указанный контракт заключен без согласия всех собственников квартир в жилом доме, что является нарушением действующего законодательства.

В ходе судебного заседания было установлено, что контракт от 19.04.95 №. 19-52/21-95 между ЖСК «Стройматериалы» и АОЗТ «Санетек» заключен в соответствии с уставом ЖСК «Стройматериалы» и решением большинством голосов на общем собрании членов кооператива. Ко дню проведения указанного собрания – все члены кооператива внесли свои паевые взносы за квартиры. На этом собрании присутствовали не все из них, часть владельцев квартир категорически возражала против возведения на несущих конструкциях жилого дома дополнительной надстройки. Решите дело.

2. ОАО «Уралдом» продало по договору купли-продажи ЗАО «Микрополис» помещения в административном здании: два коридора, лестничную клетку, туалетную и умывальную комнаты. ЗАО «Микрополис» установил на лестничной клетке металлические двери с видеонаблюдением и ввело пропускной режим, в результате чего сотрудники ОАО «Уралдом» не смогли беспрепятственно проходить в помещение в том же здании, проход к которому был возможен только через коридор и лестничную площадку, проданные ЗАО «Микрополис». Каков правовой режим указанных частей здания?

3. После смерти 83-летней М. к трем ее детям, проживающим отдельно, перешел по наследству жилой дом в деревне, состоящий из комнаты 18 кв. м и кухни 7 кв. м. Между наследниками возник спор относительно правовой судьбы этого дома. Один из них предложил продать жилой дом, а вырученные деньги распределить между наследниками поровну. Другой – хотел бы перестроить дом с тем, чтобы использовать его для совместного дачного отдыха. Третий заявил об отказе от продажи и переустройства дома и о своем намерении использовать его для постоянного проживания. Решите спор.

4. Н. проживает в однокомнатной квартире вместе со своей сестрой М. Квартира находится в их общей долевой собственности с равными долями сособственников (½ и ½). Н. хотела бы вселить в данную квартиру своего близкого знакомого А., с которым они намеревались в будущем оформить брачные отношения. Ее сестра М. была против этого. Необходимо ли участнику общей долевой собственности на квартиру получение согласия другого собственника этого жилого помещения на вселение иных граждан, вселяемых им в качестве членов своей семьи?

5.Колосов А.А. обратился в суд с иском к Осипову А.В. о выделе в натуре доли в нежилом помещении 99,2 кв. м и взыскании денежной компенсации за разницу в стоимости выделяемых долей, указав, что он и Осипов А.В., являясь собственниками по ½ доли в праве собственности на данное недвижимое имущество, не могут достигнуть соглашения о способе и условиях его раздела, в связи с чем просил выделить свою долю в натуре в судебном порядке.

Осипов А.В. обратился в суд со встречным иском к Колосову А.А. о выделе в натуре доли в нежилом помещении общей площадью 99,2 кв.м и взыскании денежной компенсации за разницу в стоимости выделяемых долей, указав, что он и Колосов А.А. являются собственниками по ½ доли в праве собственности на указанное нежилое помещение. Поскольку соглашение о способе и условиях раздела общего имущества собственниками не достигнуто, просил выделить свою долю в судебном порядке.

По делу назначена судебная техническая экспертиза. Судом перед экспертами поставлены вопросы о возможности раздела принадлежащего сторонам по делу нежилого помещения с учетом всех имеющихся коммуникаций и о рыночной стоимости каждого из нежилых помещений, образовавшихся после раздела.

Согласно заключению эксперта в области строительно-технической экспертизы от 17 августа 2011 г. раздел принадлежащего сторонам по делу нежилого помещения возможен, представлены три варианта раздела.

Однако несмотря на то, что выводы, содержавшиеся в заключении эксперта, свидетельствовали о возможности раздела принадлежащего сторонам нежилого помещения в натуре, суд отказал в разделе данного помещения, сославшись на то, что одно из образуемых в результате раздела нежилых помещений имеет определенные преимущества, удобства в пользовании в сравнении с другим помещением.

Отказывая в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований, суд исходил из того, что раздел нежилого помещения приведет к неудобству пользования одним из выделяемых помещений, поскольку одно из помещений будет иметь менее удобный выход (во двор дома) в сравнении с другим выделяемым помещением (с выходом на ул. <…>), на одного из собственников в качестве обременения будет возложена обязанность по обеспечению доступа службам эксплуатации к коммуникациям общего пользования, один из собственников получит помещение с обременением в виде обязанности демонтировать вход. В обоснование отказа в удовлетворении исковых требований суд также сослался на то, что ни одна из сторон не желает нести расходы на изготовление проекта раздела и согласование его с соответствующими органами и должностными лицами. Ваше мнение о принятом решении?

6. Дернек Н.А. обратилась в суд с иском к Землянской В.К., Дернек И.С. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки. В обоснование исковых требований указала, что с 12 января 2000 г. состоит в браке с Дернеком И.С. По договору об инвестиционной деятельности от 22 декабря 2006 г. Дернек И.С. приобрел трехкомнатную квартиру по указанному адресу, зарегистрировав 08 октября 2007 г. свое право собственности на нее. 23 июня 2009 г. Дернек И.С. по договору купли-продажи продал названную квартиру Землянской В.К. При этом нотариальное согласие Дернек Н.А. как супруги продавца квартиры на совершение сделки купли-продажи квартиры ответчиком в нарушение требований п. 3 ст. 35 СК РФ получено не было. Поскольку Дернек Н.А. не знала и не могла знать о продаже супругом квартиры, являющейся их совместной собственностью, то просила признать договор купли-продажи квартиры на основании ст. 34, 35 СК РФ и ст. 166 – 168 ГК РФ недействительным с применением последствий его недействительности.

Решением Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 18 декабря 2010 г. в удовлетворении иска Дернек Н.А. отказано.

Разрешая спор и отказывая Дернек Н.А. в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи квартиры от 23 июня 2009 г. соответствует всем требованиям гражданского законодательства, заключен в письменной форме, подписан сторонами, прошел государственную регистрацию, право собственности покупателя на недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке.

Что касается доводов истца Дернек Н.А. о том, что о договоре купли-продажи квартиры она не знала, нотариально удостоверенного согласия супругу на совершение этой сделки не давала, а также ссылок истца на нормы семейного законодательства (а именно п. 1 ст. 34 и п. 3 ст. 35 СК РФ) в обоснование требований о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, то, по мнению суда, ст. 35 СК РФ должна рассматриваться в системной связи со ст. 253 ГК РФ. Таким образом, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотиву отсутствия согласия другого участника, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст. 35 СК РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 ГК РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.

Исследовав обстоятельства дела, суд пришел к выводу о том, что покупатель спорной квартиры Землянская В.К. не знала и не могла заведомо знать об отсутствии согласия Дернек Н.А. на заключение договора купли-продажи квартиры ее мужем.

Изучив указанные нормы (п. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 4 ст. 253 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ), определите свое отношение к принятому судебному решению.

Нормативные правовые акты 7

Акты судебных органов 36,46,47

Основная литература 68

Дополнительная литература 72,73

Рекомендуемая литература 99,138