Схема организации ипотечного кредитования

Этапы процесса Ип. кр-ния:

1) пакет док-тов, кот. хар-ет заемщика как юр. или физ. лицо, хар-ка его фин. сост-я (баланс, форма №2 (приб и уб)), заявление на кр-т, техн-экон-е обоснование кр-та, гарантии, инфо об объекте недв-ти (свидет-во о праве собств-ти, копия пасторта БТИ, справка БТИ о балансв. ст-ти здания и % износа, справки об отсутств. ареста на дан. объект.

2) Оценка ст-ти недвиж-ти. Произв-ся спец-тами банка или приглаш. риэлтерск. фирма. Учит-ся спрос и предл. на рынке недвиж-ти, месторасполож., тип строения, экология, наличие удобств)

3) соглас. условий дог-ра с заемщиком. Сроки, порядок исчисл-я %%, сумма ссуды, возврат. Сумма ссуды расчит-ся из ст-ти возможной реализации объекта в буд. при невыполн. заемщ-ком обяз-тв.

В Росс.срок Ипот. кр-та – 12-15 мес., за рубежом – 15-20 лет.

4) заключ. кред-го дог-ра и дог-ра и залоге недвиж-ти. Д\сниж-я риска собств-к страхует объект недвиж-ти впользу банка на срок > ипот.дог-ра. Дог-р должен отраж. требования закона РФ «О залоге» – инфо о виде залога, сроках и размере исполнения обяз-тв.

5) гос. регистраци дог-в о залоге разл. типа недвиж-ти. В Моск. осущ. всоот. в Постан-ем Прав-ва Москвы от 20,09,94 №788 «О введ. на терр. Моск. единой системы гос. рег-ции залога и един. реестра дог-в залога». Рег-ции залога возм-на в органах: - Комитет по управ-ю имущ-вом г.Мск, - Моск. гор. бюро технич. инвентаризации (БТИ) – Моск. земельн. комитет, - Департамент муницип. жилья и др. – Моск. регистрац. Палата и др. (Все они рег-ют по типу залога).

Виды закладных.

В миров. банк. практике вместо дог-ра о залоге недв-ти оформл-ся закладная – ц.б., удостовер-щая право кред-ра получить возмещение расхододв по ссуде из ст-ти залож-ой недвиж-ти при наруш. условий дог-ра заемщиком. Типы закладных: 1) З. с фикс. % ставкой, по кот. в теч. срока дог-ра % ставка не измен. Этот тип примен. в странах с устойч. эк. ситуац. и незначит. темпами инфляции. Иначе этот тип может принеста убытки банку.

2) З. с корректируемой % ставкой. % привязывается к индексу дох-ти по долгосроч. гос. обяз-вам; потом меняется в соот. с измен-ем индекса гос. обяз-в. Устанавл-ся 2 вида пределов: а) пределы разового измен-я ставки по З. (+- 2%) б) пределы макс. изменения ставки по З. за весь пер. кред-ния (+-6%). Коррект-ка происх. раз вгод в день заключ. дог-ра.

3) З. с коррек-кой на инфляцию.

4) Предназн. д\клиентов из молодых семей. Изначально ставка очень низкая, но с годами ростет, как бы пропорц-но росту доходов семьи.

Факторинг: понятие и виды. Организация…... (89)

Фак-г – многоцелевая операция, связ. с краткоср. кред-нием клиента через приобрет. у него долговых обяз-в покупателей Прод, Усл, работ, поставщиков сырья, оборд-ния; со страх-нием клиентов банка от риска неплатежей со стороны их партнеров или риска неплат. самих клиентов по отнош. к их поставщ-м и кред-рам; с контролем за фин. сост. пост-кови и платежеспост-ю покуп-ей; с орг-цией бух. учета движения Прод. и расчетов за нее; с консультир-ем клиентов банка в части сбыта и рекламы Тов, раб, Усл.

В Росс. появ. в 87г. в «Промстройбанке».

Критерии Ф-га (конвенция, принятая в 88г. Междунар. Инст-том Унификации частного права, «О междунар-м фак-ге»: 1) осущ-е кредит-я в форме предварит. оплаты деловых требований, 2) ведение б\у поставщика, в т.ч. по учету реализ-й Прод, раб, Усл. 3) инкассирование задолж-ти поставщ-ка, 4) страх-е пост-ка от кред-го риска.

Участники Факт. опер.: 1) факт-вый отдел КБ или спец. фактрг. компания, 2) поставщик Прод, 3) покуп-ль Прод. 4) допол. участники: а)КБ, кот. предост. заемные источники, или участвует в УК дочерней фактрг. компании. б) страх. орг-ция, кот. страх. риск повреж-я транспортир-х Тов.

Виды факторинга.

1) Соглаш-е о полном обслуж. Вкл. в себя: защиту клиента от риска неплатежа со стор. покуп-ля, орг-ция учета реализ-й Прод . и состояния дебет. задол-ти, обеспеч-е клиента ден-ср-вами за сч. предварит. оплаты долговых обяз-тв его покуп-ей. Предварит оплата может произв-ся в соот. с дог-ром на опред. дату или через конкр. период времени с мом. покупки (прод) длг- обяз-тв (чаще на 3 раб. день). Предварит. продажа и оплата долг.обяз-в может осущ-сяв полной сумме долг-х обяз-в или в их части. Полная предвар. оплата пров-ся лишь по отнош. к наибол. надеж. клиентам, т.к. риск банка увелич. Вознагр-е по фак-гу поступает от клиента отдельным фактом, в рез-те чего при нарушении условий дог-ра проблема компенсации затрат (по кредиту и %) резко усилив-ся. Поэтму предвар. оплата обычно 70-80% от сум. долг-х обяз-в. Остаток сум дол-х обяз-в возмещ-ся клиентом за вычитом платы по фак-гу после поступл. на сч. фактор-отдела оплаты от покуп-й клиента.

2) Открытый Ф-нг – партнеры клиента извещается о наличии Фак-го дог-ра. Спец. телеграммой или письмом им сообщ-ся об изменении реквизитов счета, оплата по кот. теперь осущ-ся в адрес фактор-отдела.

3) Закрытый Ф-г (дороже открытого)– ср-ва от плат-ков по прежнему поступ. на сч. клиента, кот. переводит их фактор-отделу с добавлением к омисс. вознагр-я. Здесь процесс обращ-я ср-в замедлен. Фактор-отделу поэтму необх допол. фин-ние операций. и ростет риск неплатежа, т.к. к сч. клиента могут появ-ся претензии со сторон других лиц.

4) Ф-г с правом регресса. Фактор-отдел может вернуть клиенту долг- обяз-ва при отказе плат-ка от из оплаты. Но комисс. вознагр-я отдел не возвращает. (вид выгоден д\банка)

5) Ф-г без права регресса. Банк полностью принимает риск неплатежа со стор. плат-ка. Банк несет затраты при защите своих интересов в суде.

6) Международ-й Ф-г. Один из партнеров явл. нерез-м РФ. Тут к обычным рискам прибавляются валютный, страновой и переводной.