Обязанность вернуть имущество арендодателю при прекращении договора

Ø Арендатор должен вернуть имущество в том же состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа

Несвоевременный возврат:

1. За период просрочки арендатор вносит арендную плату и возмещает убытки в части, ей не покрытой

Ø Норма не регулирует договорные отношения, а является регулированием специального случая кондикции

2. На арендатора возложен риск случайной гибели вещи

Не путать с использованием имущества по окончании договора аренды при отсутствии возражений арендодателя, при котром договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок

Содержание договора аренды: права арендатора

Преимущественное право на заключение догвора аренды на новый срок

Возникает при ряде условий:

1. Арендатор не допускал нарушений договора

2. Арендатор должен письменно в разумный срок предупредиьт арендодателя о желании заключить договор на ноывй срок

3. Арендодатель имеет намерение в дальнейшем сдавать имущество в аренду

Ø Фикция нежелания при несдаче имущества в аренду в течение года

Последствия нарушения – арендатор вправе требовать перевода прав и обязанностей по договору на себя и/или возмещения причинённых убытков

Право на улучшение имущества

Улучшение – изменение свойств вещи, которое повышает её стоимость, но не изменяет существа

Судьба их зависит от 3 параметров:

- За счёт чего улучшения произведены

- Отдилимы ли улучшения

- Есть ли согласие арендодателя на их производство

Регулирование

1. Отделимые (могут быть отделены от вещи без нанесения несоразмерного ущерба её существу и качеству) – являются собственностью арендатора

2. Неотделимые – являются составной частью вещи и потому собственностью арендодателя

a. Произведены с согласия арендодателя – есть право на коменсацию

b. Нет согласия – нет компенсации

Если улучшение произведено не за счёт собственных средств, арендатора, а за счёт амортизационных расходов, то права не возникает в любом случае

Момент возникновения – прекращение договора, т.е. зачесть их стоимость в счёт арендной платы нельзя

Правило диспозитивно

Право на выкуп арендованного имущества

Ø Факультативно – возникает тогда, когда это предусмотрено законом или договором

Ø Воля может быть выражена и позднее

Прекращение договора аренды

Есть ряд специальных оснований

1. Истечение срока договора

2. Расторжение в юрисдикционном порядке

Ø Перечень оснований может быть расшщирен законом или договором и является специфичным

Ø И некоторые другие нарушения можно подогнать под 450 – но тогда надо доказать их существенность

Ø Основания, установленные в договоре, могут быть абсолютно любыми

Процедура расторжения по требованию арендодателя:

Ø Помимо претензионного порядка, он должен направить арендатору предупреждение [о необходимости устранения нарушений]

Ø Претензия и предупреждение могут быть соединены в единый документ

Ø Требование о расторжении может быть удовлетворено лишь в случае, если к моменту вынесения решения соответствующее нарушение не устранено

Ø В ст. 620 есть лишь претензия

3. Односторонний отказ

Ø Основание должно быть предусмотрено договором

Аренда зданий и сооружений

Предмет – здания и сооружения + нежилые помещения

Ø Земельные участки в него не входят

Ø Нежилые помещения формально не входят, но на деле входят благодаря ВАСу, распространившему на него правило о госрегистрации договора

Отдельные части, конструктивные элементы зданий и сооружений

Ø ВАС: к таким договорам по аналогии применяются положения о договоре аренды

Ø Т.е. это вроде не аренда

Ø Либо элементы – самостоятельные предмет, либо предметом является здание в целом при фокусировке использования на отдельной его части

Существенные условия – к ним относится ещё и цена

Форам и порядок заключения

Форма – письменная с составлением единого документа, это конститутивный элемент

Регистрация – если договор заключён на срок не менее года:

Ø Если договор заключён на неопределённый срок, регистрация не требуется

Ø Но если договором установлена возможность отказа с предупрежденеим за срок более года, то это нескладно

Порядок оформления передачи имущества в аренду

Ø Передача осуществляется на основании передаточного акта

Ø Как всегда – это лишь одно из доказательств передачи

Проблема единой судьбы

Ø Презюмируется, что к арендатору переходит право на участок

Ø Плата включает в себя и плату за землю

Финансовая аренда (лизинг)

Договор лизинга – договор, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное пользование