Понятие и виды жилищных фондов

Жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся на территории РФ (п. 1 ст. 19 ЖК)

Жилое помещение – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для проиживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)

Ø Совокупность этих требований установлена нормативно

Ø Соблюдение этих требований – предпосылка, запускающая механизм, заканчивающийся учётом помещения в качестве жилого

Ø Даже если помещение не учтено, это не мешает доказывать соответствие нормативным характеристикам и требовать признания помещения в качестве жилого

Классификации жилищных фондов – п. 2 и 3 ст. 19 ЖК

1. В зависимости от формы собственности:

a. Государственная

b. Частная

c. Муниципальная

2. В зависимости от целей использования

a. Социального использования

b. Специализированный

c. Индивидуальный

d. Коммерческого использования

Классификации друг на друга наслаиваются – специализированный и социальный фонды состоят лишь из государственного и муниципального

Формы владения и пользования в зависимости от фонда

1. Социальный – социальный наём

2. Специализированный – специализированный наём

3. Коммерческий – коммерческий наём

4. Индивидуальный – «Хьюстон, у нас проблемы»

Ø Использование либо самим собственником (без договорных конструкций), либо посредством безвозмездного пользования

Ø А раз здесь не безвозмездный наём, а ссуда, то применяется не заточенная под жилищные правоотношения гл. 35 ГК. А гл. 36. Facepalm

Ø Ещё facepalm – собственник своей волей перебасывает жилое помещение из одного фонда в другой (сдал в аренду – помещение перешло в коммерческий фонд)

Жилищные правоотношения есть там, где владение, пользование, распоряжение осуществляются в отношении чужого помещения

Договор найма жилого помещения есть единственная правовая форма, опосредующая жилищные правоотношения

Договор коммерческого найма жилого помещения (гл.35 ГК) – договор, по котрому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проижвания в нём

- Консенсуальный

- Возмездный

- Двусторонний синаллагматический

Стороныш – наймодатель и наниматель

Ø Наймодатель – собственник жилого помещения или управомоченное лим лицо (любая форма собственности)

Ø Наниматель – граждане («для проживания в нём»)

Предмет договора (ст. 673) – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Особых требований нет

Срок - ст. 683

Ø Условие не является существенным (если срок не определён, договор заключается на 5 лет)

Ø Свобода сторон в определении срока ограничена – максимум 5 лет

Цена – определяется соглашением сторон и не является существенным условием. Ст. 682 не воспринимается как устанавливающая существенность условия

Форма – письменная (ст. 674)

Ø Не конститутивна

Ø Регистрация договора требуется в прямо указанных в законе случаях, т.к. специальных указаний в гл. 35 на этот счёт нет, т.е. по общему правилу регистрируется переход права

Ø 651 по аналогии не применяется

Договор социального найма жилого помещения – договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный госорган либо ОМСУ) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – граджанину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нём, на условиях, установленных ЖК (п. 1 ст. 60 ЖК)

Стороны – наниматель и наймодатель

Наймодатель – публично-правовое образование, являющееся собственником жилого помещения

Наниматель – только гражданин, причём соответствующий установленным ЖК условиям

1. Гражданин является нуждающимся в жилом помещении (ст. 51 ЖК):

- Обеспечен общей площадью жилого помещения менее учётной нормы (она определяется Законом Санкт-Петербурга и составляет 9 квадратов для проживающих в отдельных квартирах и 15 для обитателей коммуналок)

- Проживающие в помещениях, не соответствующих установленным требованиям

- Проживающие в помещениях, при наличии в них больных хроническими формами тяжёлых заболеваний (перечень которых устанавливается Правительством РФ)

2. Гражданин относится к категории малоимущих – порядок признания устанавливается законом субъекта РФ и зиждется на 2 критериях:

- Доход, приходящийся на каждого члена семьи (С-Пб - ежемесячный доход не превыжает двукратной установленной в городе величины прожиточного минимума на душу населения)

- Стоимость имущества, находящгося в собственности членов семьи (в Петербурге – не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей жилой площади в городе); при этом учитывается лишь подлежащее налогообложению имущество

3. Гражданин может и не быть малоимущим, если относится к одной из установленных законом субъекта категорий (ст. 49 ЖК). В Петербурге:

- Многодетные семьи

- Ветераны ВОВ и боевых действий

- Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов

Вдобавок гражданин ещё и должен быть органом МСУ на учёт в качестве нуждающегося в улучшении жилищныз усдлвий и малоимущего, должна подойти очередь либо иметься основание для внеочередного предоставления и должно быть соответствующее решение ОМСУ.

Предмет – изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение в границах данного населённого пункта

Ø В отличие от специализированного найма, нет указания на благоустроенность, но это технический ляп – очевидно, что предоставляемое жилое помещение не должно быть хуже предоставляемого по договору специализированного найма

Ø Помещение должно соответсоввоать нормам предоставления

o Для семьи из двух и более человек – 18 квадратов на человека

o Для одиноко проживающих граждан – 33 квадрата

Срок – договор всегда бессрочный, см. п. 2 ст. 60 ЖК. Социальная функция государства не имеет временных границ

Цена – социальный наём остаётся возмездным, ибо это разновидность найма. Учитывать ст. 156 и 154 ЖК.

1. Структура платы за жилое помещение определяется ст. 154 и одним из её элементов является плата за наём

2. От этой платы малоимущие граждане освобождаются (п. 8 ст. 156). Другие элементы сохраняются – договор всегда возмезден

Форма письменная без правоустанавливающего значения (п. 1 ст. 63 ЖК)

Договор специализированного найма жилого помещения (ст. 100 ЖК) – договор, по которому одна сторона – собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государсвтенной власти или уполномоченный ОМСУ) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нём

Субъектный состав

1. Наймодатель – всегда публичный субъект, т.к. речь о специализированном фонде

2. Наниматель – гражданин, причём соответствующий нормативно установленным требованиям, которые разнятся для каждой из 7 ращзновидностей специализированного фонда

Предмет договора – благоустроенное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, предварительно отнесённая к указанному жилищному фонду решением органа, осуществляющего управление государственным или мунипицальным жилищным фондом, и учтено таковым. Также должно быть соответствие нормативам, которые для каждой разновидности свои

Срок – договор всегда носит срочный характер. Срок у 7 разновидностей свой

Цена – договор возмезден. П. 1 ст. 99 ЖК – не специализированный найм.

Содержание жилищных правоотношений