Обязанности наймодателя

Обязанность передать жилое помещение, ибо любой жилищный наём – консенсуальный договор

Помещение должно быть пригодным для постоянного проживания – предполагает, что:

a. Выполняются нормативно установленные требования (Постановление Правительства № 47)

b. Помещение свободно юридически и фактически

Если оно окажется непригодным:

1. Коммерческий наём – возможность расторгнуть договор в судебном порядке (п. 3 ст. 687)

2. Социальный наём – выселение с предоставлением другого благоустроенного помещения

Обязанность принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома – обязанность предопределена тем, что собственник имущества – наймодатель

Обязанность осуществлять капитальный ремонт жилого помещения

Ø Для социального и специализированного найма обязанность императивна, для коммерческого диспозитивна

Проблемы с последствиями нарушения

Ø В главе 35 особых правил нет

Ø В ст. 66 ЖК адовый пиздец, ибо нанимателю на выбор предоставляются следующие способы защиты

o Требовать уменьшения платы

o Возмещение своих расходов на устранение недостатков

o Возмещение убытков (!!!???)

Ø Непонятно, почему установлено меньше способов защиты, чем при аренде, если капремонт везде одинаков

Обязанности нанимателя

Обязанность использовать жилое помещение по назначению

Ø Смысловое ударение на «по назначению»

Ø Назначение установлено на уровне ЖК и состоит в проживании

Ø Перепланировка и реконструкция без согалсия наймодателя не допускаются

Обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддержать его в надлежащем состоянии

Ø Любой наём – см. ст. 678 ГК и 67 ЖК

Ø Последствие нарушения – возможность требовать расторжения договора, причём для социального найма оно служит основанием расторжения договора (т.е. выселения без предоставления нового помещения) только в случае систематичности

Обязанность проводить текущий ремонт помещения

Ø В Типовом договоре социального найма есть примерный перечень работ, он же может по аналогии применяться к другим разновидностям найма

Обязанность вносить плату

В коммерческом найме всё определяется соглашением сторон

В социальном и специализированном её структура, размер, порядок внесения установлены нормативно.

Ø Структура (ст. 154)

o Плата за наём

o Плата за содержание и ремонт жилого помещения

o Плата за коммунальные услуги

Ø Порядок внесения (ст. 155) – ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим

Нарушение обязанности

1. Коммерческий наём – ст. 687

Ø При невнесении установленной платы более 6 месяцев, а при найме на срок до года более двух раз подряд наймодатель имеет право требовать расторжения договора

Ø Жилищное правоотношение прекращается раз и с концами

Ø Вопрос – является ли прекращение договора ответственностью

2. Социальный наём – ст. 90 ЖК

Ø При невнесении платы за жилое помещение более 6 месяцев без уважительных причин наниматель и проживающими с ним члены семьи могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития

Ø Категория уважительных причин очень широко понимается ВС (п. 38 Пленума № 14)

Ø Выселяются люди, как можно догадаться, не на улицу

Права нанимателя

Право на вселение временных жильцов – ст. 680 ГК и 80 ЖК устанавливают условия его реализации

- Согласие всех совершеннолетних членов семьи

- Предварительное уведомление наймодателя

- Наймодатель может запретить вселение, если в результате вселения будут нарушаться

o ЖК – учётная норма (9/15)

o ГК – некая мифическая норма общей площади. Ориентируемся на учётную норму?

Ø Вселение является безвозмездным и срочным (до 6 месяцев)

Ø Самостоятельного права на жилое помещение временные жильцы не приобретают – ответственность за их действия перед наймодателем несёт наниматель

Право на сдачу дилого помещения или его части в поднаём

Существует в коммерческом и социальном найме, а для специализированного оно прямо запрещено - палим п. 4 ст. 100 ЖК

Условия реализации:

1. Согласие наймодателя (в ЖК – письменное)

2. Соблюдение нормативов (ЖК – норма жилой площади на человека не должна быть меньше учётной нормы, ГК – опять норма общей площади на одного человека)

3. Для соцнайма – ещё и письменное согласие совершеннолетних членов семьи

В ряде ситуаций сдача в поднаём не допускается

Проявления зависимости поднайма от найма

Ø Наймодатель и поднаниматель договорных связей не имеют

Ø Договор не может быть сроком больше договора найма, при этом

o В ГК это прямо так и написано

o В ст. 77 ЖК иное регулирование – договор поднайма заключается на срок, указанный в договоре, а если он не указан, на год

Ø При прекращении найма прекращается и поднаём

Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

Ø Есть лишь в коммерческим найме

Ø Не позднее, чем за 3 месяца, наймодатель должен направить нанимателю предложение заключить договор на новый срок или об отказе сдавать помещение в наём

Ø Если такого заявления/предложения не будет, то договор считается продлённым на тех же условиях на тот же срок

Отличия от аналогичного права в аренде:

1. В аренде такое право есть лишь у добросовестно исполнявшего свои обязанности арендатора, здесь же наймодателю может быть навязан и неисправный наниматель

2. Инициатива исходит от наймодателя, а не от арендатора

3. Способы защиты

Ø В аренде всё хорошо, но здесь ст. 684 даёт возможность признать договор недействительным и возместить убытки

Ø Этого мало, т.к. наниматель может так пресечь нарушение, но не может сам реализовать интерес в помещении. Сказать, что ранее действовавший договор заключён на новый срок, можно лишь при отсутствии сообщения об отказе сдавать помещение в аренду

В социальном найме права быть не может из-за бессрочности договора, а в специализированном есть специальные предпосылки возможности стать участником договора.

Право на обмен жилого помещения

Ø Только соцнаём, ст. 72 – 75 ЖК

Ø Требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи

Ø Требуется согласие наймодателя, но отказ возможен только в случаях законодательного запрета на обмен, то есть является формальностью

Предмет – только помещения, предоставленные по договорам соцнайма (п. 33 и 34 Пленума)

Субъекты – лишь наниматели. Родственный обмен невозможен

Форма – составленный в письменном виде договор об обмене

Право на замену жилого помещения

Ø Только социальный наём (ст.81 ЖК)

Ø Суть – если площадь жилого помещения превышает норму предоставления, с согалсия всех совершеннолетних членов семьи наниматель может потребовать вщзамен имеющегося помещение, соответствующее норме предоставления

Проблема в том, что махенизм в ст. 81 описан, но непонятно, что в случае, если по заявлению новое жильё не будет предоставлено