Внесение корректировок
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости 1273х 1200 = 1527600 долл.США
Объяснение корректировок Для целей настоящего примера, поправки вносятся последовательно: сначала цена аналога корректируется по определяющему фактору, затем в скорректированную по определяющему фактору цену аналога вносится корректировка по зависимому фактору. 5.1. Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. Данная уступка в среднем составляет 5 %. 5.2. Аналоги № 1, 2, 4 находятся в Центральном административном округе, т.е. по своему местоположению не уступают оцениваемому объекту, поэтому в их цену поправок не вносилось. Аналоги № 3, 5 находятся в САО. Настоящая поправка представляет собой уменьшение стоимости объекта в зависимости от его местоположения и рассчитывается путем капитализации потерь от недополучения арендной платы. В результате анализа рынка офисных помещений в ЦАО на дату оценки была выявлена дифференциация величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения объектов. В ЦАО ставка арендной платы офисных помещений составляет 400 долл. США, а в САО 250 долл. США.
Расчет поправки на местоположение долл. США 5.3. Аналоги № 1, 2, 4 по своей транспортной достижимости сопоставимы с объектом оценки и потому не требуют корректировок. Аналоги № 3, 5 находятся на значительном удалении от станции и потому требуют повышающих корректировок. Были выявлены следующие пары сопоставимых объектов:
Поправка на транспортную достижимость определяется отношением цен парных продаж объектов. Птр.дост. = 5.4. Аналог № 4 по своему состоянию сопоставим с объектом оценки и не требует введения корректировок. Состояние аналогов № 1 и 2 значительно лучше состояния объекта оценки, т.к. они находятся в отличном состоянии, следовательно, необходимо внесение в их стоимость понижающей поправки. Состояние аналогов № 3 и 5 хуже состояния оцениваемого объекта, так как они требуют проведения ремонта, следовательно, необходимо внесение в их стоимость повышающей поправки. Величина корректировки на состояние определена путем анализа типичных затрат на ремонт 1 кв.м. аналогичных офисных помещений (на дату оценки в среднем составляет 200 долл.США/кв.м.). 5.5. Ранжирование скорректированных цен 1 кв.м. офисных помещений произведено по количеству поправок внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносились наименьшее количество корректировок. Расчет стоимости воспроизводства улучшений Подробный пример расчета стоимости воспроизводства улучшений приведен в рамках метода остатка для земли. Для целей настоящего примера примем затраты на создание улучшений равными 1400 долл.США/м. кв., а их накопленный износ 45 % (улучшения постройки1953 года). Тогда стоимость воспроизводства улучшений земельного участка составит: 1200 х 1400 х (1-0,45) = 924000 долл.США.
Популярное: Генезис конфликтологии как науки в древней Греции: Для уяснения предыстории конфликтологии существенное значение имеет обращение к античной... Как построить свою речь (словесное оформление):
При подготовке публичного выступления перед оратором возникает вопрос, как лучше словесно оформить свою... Почему стероиды повышают давление?: Основных причин три... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (2180)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |