Определение стоимости воспроизводства улучшений

Стоимость воспроизводства улучшений определяется в 2 этапа. На первом этапе определяется сумма затрат на создание улучшений (стоимость строительства). На втором – величина накопленного износа.

3.1. Определение стоимости строительства.

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1) Выбор объекта-аналога.

По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

- назначение здания;

- общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

- характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

- расчетный объем.

2) Определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С₆₉^таб) непосредственно по таблице УПВС.

3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

где k_i - поправочные коэффициенты на следующие факторы:

- месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

- отличия по типам основных несущих конструкций;

- расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

4)Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимости в ценах 1969 г.

ПВС₆₉ = С₆₉´V,

где V - расчетный объем здания (или общая площадь);

С₆₉ - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок .

5)Определение полной восстановительной стоимостью здания на дату оценки.

гдеПВС_текщая-полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС₆₉ - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И _{84 / 69} - индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года;

И _{текущий / 84}- индекс перехода от сметных цен 1984 года к сметным ценам на дату оценки;

С_ндс-ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен вИ _{текущий / 84})

Н_ПР- коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.

Расчет восстановительной стоимости улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.

*Основание: акты осмотра

**Основание: акты осмотра, технический паспорта БТИ.

***Основание: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 № 94

****Основание: Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», выпускаемый информационно-консультационной фирмой «Ко-Инвест ©» совместно с Межрегиональным научно-методическим центром по ценообразованию в строительстве Центрального Научно-исследовательского Института Экономики и Строительства Министерства Строительства Российской Федерации.

3.2. Определение величины накопленного износа.

Определение величины накопленного износа также производится в несколько этапов, к которым относятся:

определение величины устранимого физического износа;

определение величины неустранимого физического износа;

определение устранимого функционального износа;

определение неустранимого функционального износа;

определение величины внешнего износа.

3.2.1. Определение величины устранимого физического износа.

Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Поэтому устранимый износ недвижимых активов, оценивается с использованием “Правил оценки физического износа ...” ВСН 53-86 (Р) Госгражданстроя (Издание официальное). Согласно п.1.2 «Общих положений» ВСН 53-86 (Р): “Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости”.

Согласно данным правилам, износ зданияравен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания.

Расчет устранимого физического износа улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.

3.2.2. Определение величины неустранимого физического износа

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.

Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Расчет неустранимого физического износа улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.

3.2.3. Определение величины устранимого функционального износа.

К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.

Устранимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- недостатками, требующими устранения избыточных элементов.

3.2.4. Определение величины неустранимого функционального износа.

На дату проведения оценки не было выявлено какого-либо функционального несоответствия улучшений земельного участка требованиям, предъявляемым потенциальными пользователями. Поэтому величина функционального износа равна нулю.

3.2.5. Определение величины экономического износа.

На дату оценки не выявлено негативное влияние внешних по отношению к объекту факторов. Поэтому величина внешнего износа равна нулю.