Купли-продажи жилого помещения

 

К таким рискам относится риск продавца по неуплате ему покупной стоимости продаваемого жилого помещения, а со стороны покупателя - риск невозврата денежных средств либо риск невозможности подтвердить совершенный платеж. Кроме того, при приобретении жилого помещения у представителя продавца существует риск несовпадения стоимости жилья, определенной представителем, цене, соответствующей истинной воле собственника.

Так, в одном из своих постановлений Московский городской суд указал: "Судом также установлено, что 01.07.2011 Т.О., Т.А., с одной стороны, и ООО "Офис Сухаревский" заключили договор на поиск покупателя и сопровождение. Приложением к данному договору являлось соглашение о стоимости квартиры. Стороны договорились о продаже квартиры за *** руб. Этим же числом истцом выдана доверенность на имя ООО "Офис Сухаревский" и доверенность на имя Т.А. Именно за данную сумму, выдавая доверенности, в том числе Т.А., истец давала согласие на продажу квартиры. Доверенность имеет стандартную форму, указание в доверенности продажной цены законом не предусмотрено.

Отменяя решение суда в части, судебная коллегия пришла к правильному выводу о том, что Т.Е., заключая договор на продажу квартиры, а также выдавая доверенность, имела намерение продать свою 1/3 долю за рыночную цену, указанную в договоре и соглашении о стоимости к договору. Данных о том, что она имела намерение продать квартиру за *** руб., не имеется.[32]

Следует отметить, что расчеты по сделке фактически могут начаться еще до подписания договора купли-продажи жилого помещения. Как известно, в подтверждение серьезности своих намерений стороны после согласования основных условий сделки, как правило, заключают предварительный договор (договор задатка, договор аванса), в рамках которого в качестве аванса либо задатка покупателем передается продавцу соответствующая сумма и устанавливается режим ее возврата в случае, если сделка не состоится. В этой связи необходимо особое внимание уделить подтверждению получения и передачи денежных средств.

Кроме того, необходимо решить, будет ли предварительно вносимый платеж задатком либо авансом (статьи 380, 381 Гражданского кодекса РФ).

Следует отметить, что на практике некоторые риелторы представляют на подписание договор, поименованный как договор аванса, но в котором предварительный платеж фактически имеет признаки как аванса, так и задатка. А именно в случае, если от сделки отказывается продавец, платеж возвращается в одинарном размере, что фактически характеризует аванс, а если от сделки отказывается покупатель, то он теряет платеж, что фактически определяет задаток.

Представляется, что в связи с наличием многих факторов, которые влияют на платежеспособность сторон, а также на заключение сделки в будущем, предпочтительной является форма предварительного платежа по форме аванса. В то же время следует признать, что задаток направлен на формирование более ответственного поведения сторон сделки.

Для минимизации рисков в ходе проведения расчетов сторонам следует производить полный расчет только после государственной регистрации перехода права собственности, предварительно внеся денежную сумму в банковскую ячейку в день подписания договора. Использование банковской ячейки минимизирует как риски покупателя, так и риски продавца. Такая форма оплаты является компромиссной между предоплатой и отсрочкой либо рассрочкой платежа.

При использовании банковской ячейки между банком, продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), по которому покупатель помещает в банковскую ячейку денежную сумму, соответствующую цене приобретаемого жилого помещения, а продавец имеет право получить данную денежную сумму (без непосредственного участия покупателя) при представлении в банк документов о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (договора купли-продажи жилого помещения с отметкой о регистрации).

В зарубежных правопорядках в целях минимизации рисков расчеты, как правило, проходят через третьих лиц. Так, например, во Франции гарантом прав сторон при заключении сделки по покупке жилой недвижимости является нотариус, в связи с чем денежная сумма в размере цены жилого помещения хранится на специальном счете у нотариуса. После перехода права собственности на недвижимость к покупателю нотариус переводит деньги на счет продавца.

В отечественном правопорядке распространенной является практика занижения в договоре стоимости жилого помещения в целях избежания уплаты продавцом налога на доходы физических лиц. В таких ситуациях у покупателя возникает риск в случае расторжения договора либо признания его недействительным (незаключенным) получить не фактически уплаченную сумму, а сумму, указанную в договоре.

При совершении расчетов по сделке в подтверждение исполнения покупателем обязанности по оплате приобретаемого имущества следует потребовать у продавца расписку о получении денежных средств за отчуждаемое жилое помещение. Кроме того, расписка потребуется для получения покупателем имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, как подтверждения понесенных расходов. При проведении безналичных расчетов документами, подтверждающими совершение платежа, будут квитанции, а также банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца.

В заключение выделим основные этапы совершения сделки по приобретению жилого помещения в том порядке, при котором риски сторон сделки сводятся к минимуму:

1. Предварительный выбор объекта (жилого помещения).

2. Осмотр и окончательный выбор объекта.

3. Предварительное ознакомление с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами на недвижимость, ознакомление с юридической историей жилого помещения.

4. Устное согласование сторонами условий предстоящей сделки (цена и порядок расчетов, сроки заключения сделки, порядок юридического и физического освобождения квартиры, порядок и сроки передачи жилого помещения новому собственнику, распределение расходов по оформлению сделки и прочее).

5. Заключение на согласованных условиях предварительного договора купли-продажи жилого помещения (договора задатка/аванса).

6. Внесение задатка (аванса). Получение расписки о внесении задатка (аванса).

7. Проверка юридической чистоты сделки.

8. Заключение основного договора купли-продажи жилого помещения.

9. Государственная регистрация перехода права собственности.

10. Внесение покупателем оставшихся денежных средств за жилое помещение в полном объеме.

11. Передача жилого помещения новому собственнику (подписание передаточного акта и вручение ключей).

 

Заключение

Купля-продажа жилой недвижимости является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей граждан. Она является разновидностью договора купли-продажи. Поэтому он регулируется как специальными нормами о продаже недвижимости, так и общими положениями о купле продаже.

Определение купли-продажи жилой недвижимости в ГК РФ не дается. Особенности ее предмета послужили причиной введения отдельной статьи. Ст. 558 ГК охватывает случаи так называемой «вторичной» купли-продажи жилой недвижимости. По договору купли-продажи жилой недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилую недвижимость, а покупатель обязуется принять его и оплатить обусловленную сторонами цену.

Данный договор является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Предметом договора купли-продажи являются два вида объектов -непосредственно жилая недвижимость и действия сторон по его передаче, принятию и оплате. Существенными условиями сделки являются: ее предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения.

Термин «жилая недвижимость» не применяется в ГК РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18 ГК РФ) употребляется термин «жилые помещения». Здесь же указан критерий классификации помещений на жилые и нежилые - предназначенность для проживания граждан (п. 2 ст. 288ГК РФ). В качестве объекта купли-продажи недвижимости законодатель называет жилой дом (его часть), квартиру (ее часть) (п. 1. ст. 558 ГК РФ), не раскрывая их значение и правовую природу. При этом жилые помещения не указаны прямо в ст. 130 ГК РФ в качестве объектов недвижимости. Их можно отнести к тому неопределенному кругу вещей, которые законодатель определил как «все, что неразрывно связано с землей».

Жилое помещение - помещение, предназначенное для проживания, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации).

Анализ определений понятия «жилое помещения», существующих в ГК РФ, ЖК РСФСР, в теории гражданского права, позволил сделать вывод о том, что применительно к объектам купли-продажи следует употреблять более широкое понятие «жилая недвижимость» или равнозначное ему «недвижимость в жилищной сфере». Они включают в себя элементы общего имущества многоквартирного дома, земельный участок, подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

К объектам жилой недвижимости относятся жилой дом, домовладение, квартира и комната в коммунальной квартире.

Ст. 558 ГК РФ не указывает такой объект жилой недвижимости, как комната в квартире. Придание законодателем комнате в коммунальной квартире статуса самостоятельного объекта недвижимости наравне с квартирой произошло в 1998г. Конституционным Судом РФ.

Особенности правового режима жилой недвижимости как объекта гражданских прав заключаются в специальном порядке и форме заключения и исполнения договоров, предметом которых они являются, особых условиях приобретения права собственности на них и пределов его осуществления.

Для возникновения права собственности у покупателя по договору купли-продажи жилого дома (квартиры) необходимо наличие юридического состава: составление договора в надлежащей форме,государственная регистрация перехода права собственности к приобретателю на основании договора (ст. 551 ГК РФ). Отсутствие хотя бы одного юридического факта из данного состава нарушает указанную совокупность и препятствует возникновению права собственности.

Требование к форме договоров продажи недвижимого имущества содержится в ст. 550 ГК РФ, которое распространяется и на договор купли-продажи жилой недвижимости. Данные договоры считаются надлежащим образом оформленными, если договор заключен путем составления письменного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы сделки влечет ее недействительность (п. ст. 162, ч. 2 ст. 550 ГК РФ).

Следует различать форму договора как сделки и как документа. Форма договора в значении сделки - это внешнее выражение воли сторон, направленной на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сущностью письменной формы в данном случае является изложение в письменном виде намерений сторон с соблюдением требований закона. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Применительно к договору купли-продажи жилого помещения стороны должны в письменном виде сформулировать условия о его предмете, цене и правах третьих лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.

Цель договора купли-продажи жилого помещения - приобретение объекта жилой недвижимости в собственность - может быть достигнута только его исполнением. Под исполнением обязательства понимается совершение должником в пользу кредитора определенного действия, составляющего содержание обязательства, либо воздержание от совершения конкретного действия. При купле-продаже жилой недвижимости исполнение выражается в совершении обеими сторонами (так как договор является двусторонним, взаимным) активных действий по передаче жилого помещения со стороны продавца и по принятию и оплате его со стороны покупателя. Фактическое совершение указанных действий подлежит обязательному письменному закреплению в виде составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого обеими сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Нарушение одной из сторон обязательства купли-продажи жилой недвижимости влечет для нее неблагоприятные последствия имущественного характера. К недобросовестному контрагенту могут быть применены как различные меры оперативного воздействия, так и гражданско-правовой ответственности.

Иначе законодатель решает вопрос об ответственности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае нарушения прав и интересов сторон. Содержащийся в законе о регистрации перечень действий регистрационных органов и их должностных лиц, которые могут быть обжалованы в судебном порядке заинтересованными лицами, является неполным. В него не включены такие действия как приостановление регистрации перехода права собственности и отказ в приеме документов для государственной регистрации права собственности.

На мой взгляд наряду с судебным следует установить административный порядок защиты прав и интересов лиц, участвующих в отношениях по регистрации прав на недвижимое имущество.

 

Судебная практика

 

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 августа 2013 г. по делу N 11-24953

 

Судья: Птицына В.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего: Снегиревой Е.Н.,

судей Павлова А.В., Сибул Ж.А.,

при секретаре К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Павлова А.В. дело по апелляционной жалобе ООО "МБ Девелопмент" на решение Дорогомиловского районного суда города Москвы от 05 марта 2013 года, которым постановлено:

"Иск ООО "МБ Девелопмент" к Б.Т.М., М.М.В., Б.М.Т., Б.С.М., Б.Т.М., И.К., И.Н., И.С. и К.И. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета оставить без удовлетворения.

Иск Б.Т.М. к ООО "МБ Девелопмент" о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный... года между Б.Т.М. и ООО "МБ Девелопмент", недействительным.

Применить последствия недействительности сделки - признать недействительной государственную регистрацию права собственности на квартиру N..., расположенную по адресу: ..., за ООО "МБ Девелопмент", произведенную... года Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве за N...

Квартиру, расположенную по адресу: .., возвратить в собственность Б.Т.М.

Настоящее решение суда является основанием регистрации записи о праве собственности Б.Т.М. на квартиру, расположенную по адресу: ..., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество",

 

установила:

 

ООО "МБ Девелопмент" обратился в суд с иском к Б.Т.М., М.М.В., Б.М.Т., Б.С.М., Б.Т.М., И.К., И.Н., И.С. и К.И. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, указав, что ООО "МБ Девелопмент" является собственником квартиры, расположенной по адресу: ..., на основании договора купли-продажи от... г., заключенного с Б.Т.М. Произведя отчуждение квартиры, Б.Т.М. тем самым распорядился своими правами по владению, пользованию и распоряжению данной квартирой, передав права покупателю - ООО "МБ Девелопмент". Таким образом, ответчик и члены его семьи утратили право пользования указанной квартирой, но на регистрационном учете числятся до настоящего времени и проживают в спорной квартире.

Просил суд прекратить право пользования ответчиков жилым помещением, снять их с регистрационного учета и выселить из квартиры.

В свою очередь Б.Т.М. предъявил к истцу встречный иск, в котором просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между ним и ООО "МБ Девелопмент"... года; применить последствия недействительности сделки - истребовать спорную квартиру у ООО "МБ Девелопмент" и возвратить в собственность Б.Т.М., в соответствии со ст. ст. 178 и 179 ГК РФ.

Представитель истца - Л. в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала, встречный иск не признала и указала, что с ответчиком были согласованы условия договора купли-продажи квартиры.

Ответчик Б.Т.М. и его представитель - К.В. первоначальный иск не признали, встречные исковые требования поддержали, указав, что Б.Т.М. на основании договора дарения от... года принадлежит спорная квартира. Указанное жилое помещение приобреталось Б.Т.М. для проживания его и членов его семьи. В... года группа лиц под руководством человека по имени "Ш..." стала угрожать Б.Т.М. и его семье физической расправой. Указанная группа лиц стала требовать у Б.Т.М. сумму в размере... долларов США за безопасность и за прекращение противоправных действий. В целях устрашения, данной группой лиц был совершен поджег автомобиля Б.Т.М., по данному факту ОВД Д..." было возбуждено уголовное дело N... по ч. 2 ст. 167 УК РФ. Поскольку у Б.Т.М. не было требуемой суммы, его познакомили с представителем фирмы ООО "МБ Девелопмент" - Н.Р., который предлагал решить финансовый вопрос путем получения кредита сроком на один год под залог квартиры, обещая, что после выплаты кредита, квартира Б.Т.М. должна была остаться в собственности последнего. Свою квартиру Б.Т.М. продавать не намеревался.

Ответчики М.М.В., Б.М.Т., Б.С.М., Б.Т.М., И.К., И.Н., И.С. и К.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представители третьих лиц - ЗАО Страховая группа "УралСиб" - Р. и Ч., а также ООО КБ "Смоленский Банк" - А. в судебном заседании заявленные ООО "МБ Девелопмент" требования поддержали.

Третьи лица - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, Управления Федеральной миграционной службы России по г. Москве в суд представителей не направили, извещены надлежащим образом.

Выслушав Б.Т.М. и его представителя - К.В., поддержавших доводы жалобы, представителей ООО "МБ Девелопмент", ЗАО "СГ "Уралсиб", ООО КБ "Смоленский Банк", согласившихся с решением суда, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения суда не находит.

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Согласно части 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороны, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершать вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как было установлено судом, Б.Т.М. являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ..., на основании договора дарения от... года.

...года между Б.Т.М. и ООО "МБ Девелопмент" заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, зарегистрированный... года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Стоимость квартиры по договору составила... руб., что эквивалентно сумме в размере... долларам США.

В качестве оплаты квартиры ООО "МБ Девелопмент" представлен простой вексель N..., выданный ООО КБ "Смоленский Банк", с датой погашения - по предъявлении, но не ранее... года.

В день заключения договора сторонами составлен и подписан передаточный акт квартиры и акт приема-передачи векселя.

...года между ООО КБ "Смоленский Банк" и Б.Т.М. заключен кредитный договор на сумму... долларов США под... процентов годовых сроком возврата... года.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору с Б.Т.М. заключен договор залога векселя N...

...года ООО "МБ Девелопмент" заключило с ОСАО "Р..." договор добровольного страхования риска утраты квартиры в результате прекращения права собственности. По настоящему договору страховым случаем является утрата застрахованного имущества в результате прекращения права собственности страхователя на основании вступившего в законную силу решения суда о признании сделки недействительной по основаниям ст. ст. 168 - 179 ГК РФ, истребование имущества из владения страхователя в соответствии со ст. 302 ГК РФ.

Аналогичный договор страхования был заключен ООО "МБ Девелопмент" с ЗАО "УралСиб"... года.

В спорной квартире зарегистрированы Б.Т.М., М.М.В., Б.М.Т., Б.С.М., Б.Т.М., И.К., И.Н., И.С. и К.И.

По смыслу ст. 178 ГК РФ сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Исходя из данной правовой нормы и обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что доказательства добровольного отчуждения ответчиком своей квартиры, наличия намерения и желания продать жилое помещение, тем самым лишив себя и членов своей семьи жилья, материалы дела не содержат.

Как правильно указал суд, заключенный сторонами... года договор купли-продажи спорной квартиры повлек прекращение у Б.Т.М. право собственности в отношении жилого помещения и утрату права пользования спорным жилым помещением, в связи с чем, дальнейшее проживание Б.Т.М. и членов его семьи на спорной площади исключалось.

Суд первой инстанции обоснованно сделал вывод, что договор купли-продажи квартиры был заключен на крайне невыгодных для Б.Т.М. условиях, поскольку спорная квартира для него и членов его семьи является единственным жильем, права в отношении других жилых помещений у него отсутствуют, а договор купли-продажи не содержит положений о сохранении за ним и членами его семьи права пользования спорной квартирой.

Данные обстоятельства были подтверждены, в том числе, стоимостью квартиры, указанной в оспариваемом договоре, которая определена в размере... руб., что эквивалентно... долларов США, в то время как по заключению ООО "Б...", рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на... года составляет... руб., что эквивалентно... долларов США (том 3, л.д. 1 - 60), а по заключению специалистов ООО "Ф...", рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на... года составляет... руб., что эквивалентно... долларов США (том 2, л.д. 199 - 269).

Более того, и указанных в договоре купли-продажи денежных средств за квартиру Б.Т.М. также фактически не получил, поскольку в этот же день вексель, переданный ООО "МБ Девелопмент" в счет оплаты за квартиру, был передан в залог ООО КБ "Смоленский Банк" в обеспечение исполнение обязательств Б.Т.М. по кредитному договору.

Доводы жалобы истца о том, что образование ответчика, его статус и возраст позволяли последнему в достаточной степени оценить правовую природу заключаемой сделки и наступающие в связи с ее заключением последствия, судебная коллегия отклоняет и учитывает пояснения ответчика, касающиеся угроз в отношении него и членов его семьи, в связи с которыми он и был вынужден принимать меры для поиска денежных средств. Как пояснил ответчик, в заложниках у третьих лиц находился его сын.

Данные обстоятельства подтверждаются вынесенным органами следствия постановлением о возбуждении уголовного дела N... от... года, в рамках которого ответчик Б.Т.М. был признан потерпевшим.

По данным основаниям судебная коллегия также находит несостоятельными и доводы жалобы истца о согласовании между сторонами условий сделки.

ООО "МБ Девелопмент" со своей стороны обосновал столь низкую стоимость покупки квартиры ответчика предоставлением услуги по срочному выкупу недвижимости.

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, вексель, переданный ответчику ООО "МБ Девелопмент" в качестве оплаты, имеет срок погашения - не ранее... года, что позволяет ответчику получить денежные средства лишь спустя год после заключения сделки.

Судебная коллегия также учитывает, что длительный период времени после совершения сделки сторона ответчика с членами своей семьи проживала в спорной квартире, а истец каких-либо действий по выселению последних не предпринимал.

Перед заключением сделки, а также при подписании сторонами акта приема-передачи квартиры, жилое помещение фактически от продавца покупателю не передавалась, осмотр квартиры не производился.

Суд также правомерно отклонил заявление истца о пропуске Б.Т.М. срока исковой давности, поскольку предусмотренный п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности при обращении в суд со встречным иском... года ответчиком Б.Т.М. пропущен не был.

Б.Т.М. полагая, что спорная квартира находится в залоге у банка по кредитному договору, в... года обратился в банк с целью оформления прекращения залоговых обязательств, продолжая проживать в квартире и оплачивать квитанции за жилищно-коммунальные услуги, а узнав, что собственником квартиры по договору купли-продажи является ООО "МБ Девелопмент", и получив от последнего иск о выселении и прекращении права пользования, обратился в суд со встречными исковыми требованиями.

Таким образом, изучив все приведенные выше доводы сторон и обстоятельства заключения оспариваемой сделки, судом первой инстанции законно и обоснованно было принято решение об оставлении без удовлетворения заявленных истцом требований и удовлетворении встречных требований ответчика.

Оценка доказательств, произведенная судом первой инстанции, соответствует требованиям, предъявляемым Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, является правильной, в связи с чем у судебной коллегии оснований не согласиться с такой оценкой не имеется.

Руководствуясь статьями 193 и 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

 

Решение Дорогомиловского районного суда города Москвы от 05 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "МБ Девелопмент" - без удовлетворения.[33]

 

 

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 мая 2012 г. N 33-6044/2012

 

Судья: Прокошкина М.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Селезневой Е.Н.

судей Сопраньковой Т.Г., Емельяновой Е.А.

при секретаре Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 мая 2012 года апелляционную жалобу К.М. и К.Ю. на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 26 декабря 2011 года по делу N 2-876/11 по иску П. к К.М., К.Ю., Г. о признании утратившими право на жилую площадь со снятием с регистрационного учета, по иску К.М. к Б. о признании сделки недействительной, по встречному иску К.М., К.Ю. к П., Б. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Заслушав доклад судьи Селезневой Е.Н., объяснения представителя П., К.Ю., также представлявшей интересы К.М., представителя К.Ю., судебная коллегия

 

установила:

 

Согласно договору передачи доли квартиры в собственность граждан от <дата>, заключенному между Администрацией Петроградского района Санкт-Петербурга и К.М. и К., К.М. являлся собственником <...> долей в общей долевой собственности на квартиру <адрес>, при этом в его пользовании находилась комната площадью <...> кв. м в данной <...> квартире. На данной жилой площади зарегистрирована постоянно с <дата> <...> К.М. - К.Ю.

По договору купли-продажи от <дата> К.М. произвел отчуждение вышеуказанных долей квартиры Б.

По договору дарения от <дата> Б. подарил, а П. приняла в дар вышеуказанные доли квартиры.

П. обратилась в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К.М. и К.Ю. о признании утратившими право пользования и снятии с регистрационного учета.

В обоснование своих требований П. указывала, что ответчики не снялись с регистрационного учета, проживают в комнате, что нарушает ее права как собственника жилого помещения.

К.М. обратился в Петроградский районный суд с иском к Б. о признании сделки купли-продажи доли квартиры от 24.11.2008 недействительной.

К.М. в обоснование своего искового заявления ссылался на положения ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывал, что <...>.

Определением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 23 марта 2011 года гражданские дела по иску П. и по иску К.М. объединены для совместного рассмотрения.

К.М. и К.Ю. предъявили встречный иск к П. и Б. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно договора купли-продажи доли квартиры от <дата>, просили истребовать из чужого незаконного владения П. указанные доли квартиры в пользу К.М.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции П. уточнила свои требования, просила признать ответчиков К-вых и Г. утратившими право пользования комнатой площадью <...> кв. м в квартире <адрес> со снятием с регистрационного учета, выселении К.М., К.Ю. и Г.

Определением Петроградского районного суда от 20 декабря 2011 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена Г., <дата> года рождения, в лице законного представителя К.М.

Определением Петроградского районного суда от 26 декабря 2011 года производство по делу в части требований П. о выселении из комнаты площадью <...> кв. м К.М., К.Ю., Г. прекращено в связи с отказом истицы П. от данных требований.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 26 декабря 2011 года постановлено признать К.М., К.Ю. утратившим (не сохранившими) право пользования комнатой площадью <...> кв. м в квартире <адрес> со снятием с регистрационного учета, в удовлетворении исковых требований К.М. к Б. о признании договора купли-продажи <...> долей в общей долевой собственности на <адрес> от <дата>, заключенного между К.М. и Б., отказать, в удовлетворении встречного иска К.М., К.Ю. к П., Б. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи <...> долей в общей долевой собственности на <адрес> от <дата>, заключенного между К.М. и Б., истребовании из чужого незаконного владения П. указанных долей квартиры в пользу К.М. отказать.

В апелляционной жалобе К-вы просят отменить решение суда как необоснованное и не соответствующее нормам материального права.

Б., третьи лица на рассмотрение дела не явились, о его слушании извещены надлежаще, в связи с чем коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены решения суда, постановленного на основании верного определения обстоятельств, имеющих значение для дела.

На основании ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

Удовлетворяя исковые требования П. о признании ответчиков утратившими право на жилую площадь, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчики после отчуждения спорной комнаты не имеют каких-либо законных прав на нее, регистрация ответчиков по спорному адресу ущемляет права истицы, право собственности которой в отношении спорного помещения основано на договоре дарения спорной комнаты от <дата>.

Отклоняя исковые требования К.М. о признании сделки - договора купли-продажи от <дата>, заключенного между К.М. и Б., недействительной в силу <...>, суд верно исходил из выводов заключения комиссии судебно-психиатрических экспертов от <дата>, выполненного экспертами ...(ЮрЛ)... на основании определения суда от 08.08.2011, согласно которому К.М. по своему психическому состоянию на момент заключения сделки <дата> мог понимать значение своих действий и руководить ими, в январе, мае 2011 г. осознавал нарушение своих прав, мог обратиться в суд за защитой своих прав.

Доводы апелляционной жалобы о наличии противоречий в данном заключении, в связи с чем К.М. ходатайствовал о вызове эксперта в суд, опровергаются имеющимся в материалах дела письменным ходатайством К-вых о вызове одного из экспертов, подписавших экспертное заключение, заявлением от <дата> в ...(ЮрЛ)... и протоколом судебного заседания от 26 декабря 2011 года, согласно которым К-вы ходатайствовали о вызове эксперта, ссылаясь на общие нормы ст. 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лишь для разъяснения и дополнения заключения и ответа на вопросы по заключению, без указания на наличие каких-либо противоречий в заключении экспертов. Судебная коллегия полагает имеющееся в материалах дела заключение комиссии судебно-психиатрических экспертов от 29 ноября 2011 года N <...> полным, мотивированным и не усматривает в нем противоречий, неясностей. Также коллегия отмечает, что эксперты не заинтересованы в исходе дела, предупреждались об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем основания не доверять данному заключению отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований К.М. о признании договора купли-продажи долей квартиры недействительной сделкой.

Также правильным является и отказ суда первой инстанции в удовлетворении встречных исковых требований К.М. и К.Ю., действующей в своих интересах и в интересах <...> Г., о признании недействительным договора купли-продажи долей квартиры и истребовании имущества из чужого незаконного владения П.

В обоснование встречных исковых требований К-вы указывали, что <дата> К.М. и К.Ю. заключили договор найма жилого помещения, в соответствии с которым К.М. предоставил К.Ю. и ее <...> Г. комнату площадью <...> кв. м в бессрочное владение и безвозмездное пользование, в договоре купли-продажи долей квартиры отсутствовало существенное условие договора, а именно перечень лиц, сохраняющих право пользования спорным жилым помещением после его приобретения покупателем, а <дата> Б. подарил спорные доли квартиры П.

В соответствии с п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупате