Лизинг государственного и муниципального имущества

Лизинг – совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в соответствии с которым лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование (Гражданский Кодекс РФ ст. 665).

Участники лизинговых отношений:

Лизингодатель – лизинговая компания, которая по заявке лизингополучателя приобретает у продавца имущество в собственность (оборудование, автотранспорт, недвижимость) и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за указанную в договоре лизинга плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование.

Лизингополучатель – это юридическое лицо, кто в соответствии с договором лизинга получает от лизинговой компании предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование для использования в предпринимательских целях.

Продавец – это поставщик оборудования. Поставка и передача предмета лизинга лизингодателю или лизингополучателю производится продавцом в соответствии с условиями договора купли–продажи, заключаемого между поставщиком и лизингодателем. Одновременно могут заключаться дополнительные договоры с перевозчиками, монтажниками (СМР) и пусконаладчиками (ПНР). При поставках сложного технологического оборудования целесообразно заключать отдельные договора на техническое обслуживание техники.

Кредитор– это финансовая организация (банк, фонд, экспортное агентство и т.д.), который предоставляет финансовые ресурсы для осуществления сделки. Иногда лизинговая компания может использовать собственные средства в своей основной деятельности.

Общая схема лизинга представлена на рисунке 1.

1. Договор лизинга

2. Дополнительное гарантийное обеспечение (поручительство лизингополучателя, дополнительные залоги, поручительство 3–х лиц и пр.)

3. Кредитный договор и договор залога предмета лизинга (для финансирования приобретения предмета лизинга)

4. Договор на гарантийное обслуживание предмета лизинга

5. Договор купли–продажи (поставки) предмета лизинга

6. Договор на транспортировку оборудования и таможенное оформление (при необходимости)

7. Договор на СМР/ПНР и прочие услуги

8. Страхование залогов (в пользу банка), транспортировки и пр.

Рисунок 1 – Общая схема лизинга

Можно выделить основные преимущества лизинга по сравнению с покупкой:

1. Официальное использование возможностей легальной оптимизации финансовых потоков и налоговых выгод.

2. Оборудование, приобретаемое по лизингу, защищено от притязаний третьих лиц.

3. Платежи по договорам лизинга в полном объеме уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

4. Оптимизация налога на имущества за счет возможности применения механизма ускоренной амортизации с коэффициентом не выше 3.

5. Более длинные сроки финансирования инвестиционного проекта, по сравнению кредитом;

6. Упрощенная схема обеспечения (основным обеспечением является само лизинговое оборудование);

7. Распределение рисков по инвестиционному проекту между лизинговой компанией и лизингополучателем.

8. Экономия времен и снижение транзакционных издержек по структурированию сделки

9. Улучшение показателей баланса предприятия–лизингополучателя

Лизинг – это инвестиционный инструмент, позволяющий предприятию, не отвлекая собственные ресурсы, произвести модернизацию основных фондов и получить новое, современное высокотехнологичное оборудование.

Объектом лизинга является любое государственное (муниципальное) имущество, движимое и недвижимое, относимое к основным средствам, кроме имущества, запрещенного к свободному обращению на рынке, предназначенное для предпринимательской деятельности.

Субъектами лизинговых отношений с государственным имуществом являются:

– лизингодатель – Росимущество и его территориальные органы, которые осуществляют передачу в лизинг специально приобретенного для этого имущества;

– лизингополучатель – государственные предприятия и учреждения, другие юридические и физические лица, получающие имущество, предназначенное для предпринимательской деятельности, во владение и пользование по договору лизинга, определяемое Росимуществом на конкурсной основе;

– продавец лизингового имущества – любое предприятие–изготовитель объекта лизинга или другое лицо, продающее объекты лизинга;

– лизинговые компании – организации, созданные при участии федеральных или муниципальных органов и финансируемые, полностью или частично, за счет средств соответствующих бюджетов, а также региональные организации, созданные для поддержки малого предпринимательства и получившие лицензию на проведение лизинговых операций, выполняющие функции лизингодателя;

– торговый агент – предприятие, обеспечивающее приобретение объекта лизинга у продавца и передачу его по договору лизингополучателю.

При заключении лизинговых сделок с государственным имуществом лизинговая компания:

– разрабатывает и реализует на основе лизинговых схем инвестиционные проекты для государственных предприятий;

– проводит анализ заявок государственных предприятий на получение оборудования в лизинг, на соответствие приоритетным направлениям, а также заданиям на выполнение государственного заказа;

– сформирует предложение объектов лизинга;

– предоставляет информационные и консультационные услуги по подбору и использованию предмета лизинга;

– проводит анализ финансово–хозяйственной деятельности лизингополучателей;

– предоставляет государственным предприятиям имущество, приобретаемое не за счет бюджетных средств, на условиях лизинга.

Фактическая передача государственного имущества в лизинг осуществляется после заключения договора лизинга в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Договор лизинга должен содержать:

– перечень имущества, передаваемого в лизинг;

– стоимость имущества, передаваемого в лизинг;

– срок лизинга;

– права и обязанности лизингодателя и лизингополучателя;

– порядок приемки имущества лизингополучателем;

– порядок страхования имущества;

– порядок использования имущества;

– величину и периодичность выплаты лизинговых платежей;

– порядок передачи прав на имущество.

Особенности заключения договора лизинга и исполнения обязанностей по нему детализированы в Федеральном законе от 29 октября 1998 г. №164–ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Финансирование приобретения оборудования с использованием механизма финансового лизинга для государственных предприятий и организаций осуществляется при согласовании с отраслевыми министерствами и ведомствами и Росимуществом.

Целевые средства для финансирования инвестиционных проектов в области технического перевооружения и модернизации государственных предприятий, реализуемых с помощью операций финансового лизинга, планируются при формировании проекта государственного бюджета. Имущество, приобретаемое за счет бюджетных средств, не является собственностью лизингодателя.

Росимущество передает государственное имущество в собственность пользователя после того, как пользователь имущества по договору о лизинге возместит в бюджет средства, затраченные на приобретение имущества. Опцион на покупку лизингового имущества по истечении срока договора не является обязательным условием договора лизинга. Привлечение средств коммерческих банков для финансирования лизинговых сделок осуществляется путем заключения генеральных соглашений о сотрудничестве между Правительством РФ, коммерческими банками и лизинговыми компаниями.

Правительство РФ предоставляет коммерческим банкам обеспечение или гарантирует такое обеспечение. В зависимости от предоставленного обеспечения заключается договор поручительства или договор залога государственного имущества. Договор лизинга подлежит учету в реестре договоров Росимущества.

Наем жилого помещения

Наем жилого помещения – предоставление собственником жилого помещения или управомоченным им лицом (наймодателем) гражданину (нанимателю) жилого помещения за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.