Выбор подходов, используемых для определения рыночной стоимости объектов оценки в настоящем отчете
В ходе исследований, проводимых в рамках данного отчета, был проведен анализ имеющейся технической документации на объекты оценки, а так же ценовой информации, предоставляемой открытыми источниками информации, сайтами риэлтерских фирм, работающих на региональном рынке коммерческой недвижимости. В результате анализа наличия вышеперечисленных факторов оценщик сделал следующее заключение: ü Сравнительный подход: основное условие возможности применения сравнительного подхода – наличие ценовой информации, предоставляемой открытыми источниками о ценах предложений к продаже аналогичных объектов недвижимости, позволяет применить данный подход для определения рыночной стоимости объекта оценки. ü Доходный подход: проведенный анализ рынка аренды коммерческой недвижимости и наличие информации о сдаче в аренду сопоставимых по основным характеристикам аналогов объекта оценки позволяет применить данный подход для определения рыночной стоимости объекта. ü Затратный подход: основывается на существующих активах, что устраняет значительную часть умозрительности заключений, присущих, в частности, доходному подходу. Однако этот метод не учитывает сложившуюся ситуацию на рынке подобных объектов, не учитывает способность объекта приносить доход владельцу. Кроме того, отсутствие проектно-сметной документации не позволяет получить достаточно точный результат. Ввиду того, что оцениваемый объект представляет собой встроенные нежилые помещения, то есть всего лишь часть здания, а не всё здание, то для расчета рыночной стоимости затратным подходом необходимо знать величину строительного объема, приходящегося не только на оцениваемые помещения, но и на всё здание. Ввиду того, что предоставленный технический паспорт оцениваемого объекта не позволяет получить эту информацию, то оценка рыночной стоимости оцениваемых встроенных помещений затратным подходом не производилась. Таким образом, в силу вышеуказанных обстоятельств, представляется целесообразным отказаться от использования методик затратного подхода, как не дающих корректных результатов для оценки недвижимого имущества – нежилых помещений. Заключение.Основываясь на выше сказанном, в рамках стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, Оценщик пришел к выводу о возможности проведения оценки с использованием двух подходов к оценке – сравнительного и доходного.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом Методика оценки сравнительным подходом Метод сравнения базируется на факте наличия открытой рыночной информации доступной для анализа. Процедура оценки данным методом включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Затем определяются единицы сравнения аналогов (в данном случае это цена 1 кв. м. общей площади объекта) и элементы сравнения, оказывающие существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости. На следующем этапе вносятся поправки к цене аналогов с учётом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом. В завершении оценки сравнительным подходом проводится согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и выводится итоговая величина стоимости.
Элементы сравнения Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может быть как положительной, так и отрицательной. В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов - аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке: А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки). Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом). В. Рыночные условия – время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа). Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования). Для производственных, складских помещений – это обеспеченность подъездными путями, удалённость от центра развитой инфраструктуры, удобство подъезда общественного транспорта, однородность застройки (промышленная зона). В соответствии с этим можно выделить три уровня привлекательности, характеризующие месторасположение: ¨хорошее – имеет высокую степень привлекательности для обустройства производственных площадей. Эти объекты расположены непосредственно на оживленной транспортной магистрали, удобен подъезд автотранспортом (возможно и железнодорожным), недалеко от центра развитой инфраструктуры и остановок общественного транспорта; ¨удовлетворительное – имеет относительно высокую степень привлекательности для обустройства производственных площадей. Эти объекты имеют выход на оживленную транспортную магистраль, подъезд имеется только автотранспортом и несколько затруднен, расположены на удалении от центра развитой инфраструктуры и остановок общественного транспорта; ¨неудовлетворительное – имеет невысокую степень привлекательности для обустройства производственных площадей. Имеются сложности с подъездом автотранспорта, железнодорожные пути отсутствуют, большая удаленность от центра развитой инфраструктуры и остановок общественного транспорта. Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках): отличие в площадях, отличие в объеме, качестве отделочных работ. Е. Дополнительные улучшения. Ж. Компоненты, не связанные с недвижимостью.
Объекты-аналоги На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости. При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников. В качестве аналогов рассматривались помещения подобного назначения близкие по своим техническим характеристикам к оцениваемому объекту, расположенные поблизости от объекта оценки. Данные об отобранных для сравнения аналогах и расчеты рыночной стоимости сравнительным подходом оцениваемого объекта представлены в таблице 11.
Таблица 11 Расчет сравнительным подходом рыночной стоимостиобъекта оценки
Популярное: Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы... Как распознать напряжение: Говоря о мышечном напряжении, мы в первую очередь имеем в виду мускулы, прикрепленные к костям ... Генезис конфликтологии как науки в древней Греции: Для уяснения предыстории конфликтологии существенное значение имеет обращение к античной... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (711)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |