Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта доходным подходом

Как показывает практика, сокращение потенциального валового дохода происходит из-за неполной занятости (вакансий) и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Количественным выражением снижения дохода от неполной занятости и неуплаты аренды являются коэффициент недоиспользования и коэффициент недосбора платежей, которые выражаются в % от потенциального валового дохода.

Коэффициент недоиспользования определяется отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

,

где: К_НД – коэффициент недоиспользования;

К_n – доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;

n_c – средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;

n_a – общее число арендных периодов в году.

Величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей объекта недвижимости.

Следовательно, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (К_з). Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки, который определяется по формуле:

,

Величина коэффициента недоиспользования (недогрузки) была определена согласно справочнику «Справочник Оценщика недвижимости. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» (издание третье актуальное расширенное) под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2014 и составила 10% (для низкоклассных торгово-офисных объектов на активном рынке) от потенциального валового дохода (ПВД).

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (Кн). Данный коэффициент определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

,

где: К_Н – коэффициент недосбора платежей;

К_n – доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года приходится задержка арендной платы;

n_c – средний период задержки выплаты арендной платы в течение года;

n_a – общее число арендных периодов в году.

Таким образом, коэффициент сбора платежей (К_с) составит:

,

В данном случае, предполагается, что арендная плата получается арендодателем до начала арендного периода, соответственно, коэффициент недосбора платежей принимается равным 0.

Скорректированный на величину потерь от недоиспользования площадей и недосбора арендных платежей потенциальный валовой доход называется действительным валовым доходом (ДВД).

,

где: Дпр – прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.

Для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода собственник несет расходы, которые принято называть эксплуатационными или операционными расходами (ОР).

Операционные расходы подразделяются на три группы: постоянные, переменные, расходы на замещение.

Операционные расходы постоянные - текущие операционные расходы, величина которых не зависит от степени загруженности объекта недвижимости (налоги на недвижимость, платежи по страхованию, платежи за земельный участок и др.)

Операционные расходы переменные - текущие операционные расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загруженности объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, переменная заработная плата, пожарная охрана и обеспечение безопасности и др.)

Действительный валовой доход за вычетом операционных расходов называется чистым операционным доходом (ЧОД).

Чистый операционный доход определяется по формуле: