Расчет арендной ставки для базового объекта оценки

В данном случае мы рассматривали получение доходов от эксплуатации за счет сдачи базового условного объекта объекта оценки в аренду, для того чтобы очистить величину будущих доходов от предпринимательских способностей владельца (управляющего) и определить величину дохода именно от эксплуатации недвижимости.

Во избежание рисков необоснованного прогнозирования прогноз будущих доходов и расходов производится в уровне цен на дату оценки, в настоящей оценке метод дисконтированных денежных потоков применяется на основе предполагаемого денежного потока от сдачи помещений в аренду в уровне цен на дату оценки, с учетов темпов роста арендных ставок в будущем.

Результаты проведенных расчетов арендной ставки для базового условного объекта оцениваемого объекта приведены в следующей таблице.

Таблица 16

Расчет арендной ставки для помещений объекта оценки

Обоснование корректировок

Корректировка на коммунальные платежи объясняется тем, что арендная ставка на рынке может формироваться либо уже с включенной в нее платой за коммунальные услуги, либо, как правило, без учета этой платы. В последнем случае арендатор помимо арендной ставки дополнительно оплачивает коммунальные услуги. Величина корректировки основывается на средней величине коммунальных платежей для данного типа недвижимости (по данным «Сборника корректировок, применяемых при расчете рыночной и ликвидационной стоимостей объектов недвижимости в Омске и Омской области», выпуск №2 за 2011 г.), составляющей около 50 руб./кв. м в месяц.

Корректировка на цену предложения. Указанные величины арендных ставок аналогов отражают не фактическую цену сделки аренды, а только цену предложения, поэтому указанные цены предложения арендных ставок необходимо скорректировать в меньшую сторону, в виду того, что цена сделки аренды при текущем состоянии рынка недвижимости в Омске, отличается от цены предложения аренды в меньшую сторону.

В следующей таблице представлены интервалы скидки от цены предложения до цены сделки по данным Омской Коллегии Оценщиков («Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Омска» за 1 квартал 2014 г.).

Таблица 17