Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов получен­ные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимо­сти земельного участка. Простой расчет средней арифметической величи­ны цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участ­ков-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок, их абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной ин­формации.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:

· титул собственности и регистрационные данные по земельному уча­стку, обременения и сервитуты;

· категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

· физические характеристики участка;

· данные о взаимосвязи участка с окружением.

Источниками этих данных являются:

· городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;

· риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью;

· ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и др.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной втех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной инфор­мации и определенный опыт оценщика.

Метод переноса (распределения)основан на определении соотноше­ния между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропор­ция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющи­мися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участ­ков.

Определив типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений, его используют для расчета стоимости оцениваемого земельного участка.

, (24)

Где:

d_зу – доля земли в стоимости объекта недвижимости;

C_зу – стоимость земли;

С _ул – стоимость улучшений (зданий, сооружений и т.п.).

Пример.

Вгородском микрорайоне жилой застройки требуется обосновать стоимость земельного участка, на котором построены жилые помещения.

Оценщику удалось найти следующую информацию о недавно проданных земельных участках с расположенными на них улучшениями (жилых построек), а именно:

Ø стоимость улучшений, расположенных на земельных участках;

Ø стоимость улучшений, расположенных на земельных участках.

На основании этих данных оценщик рассчитал соотношение стоимости земельных участков и улучшений, расположенных на этих участках. Результаты расчетов отражены в таблице 19.

Таблица 19. Данные о стоимости земельных участков и

расположенных на них улучшениях, у.е.

Оценочная стоимость жилых построек, расположенных на оцениваемом земельном участке составляет 188 985 у.е.

Решение.

1.Определяем типичное отношение стоимости земли к стоимости улучшений.

2.Рассчитываем средневзвешенное значение соотношения стоимости земельного участка и улучшений, которое равно 0,1869 («взвешивание» производится по стоимости земельного участка по стоимости земли).

3.По результатам оценки улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке, их стоимость равна 188 985 у.е. Следовательно, стоимость оцениваемого земельного участка равна:

C_зу = 188 985 • 0,1869 = 35 321,3 у.е.

Данная задача может быть может быть сформулирована иным образом. Например, оценщику известна информация о стоимости проданных земельных участках с улучшениями и стоимости улучшений на этих земельных участках. Определив соотношение между ценой продаж земельных участков и стоимостью улучшений, расположенных на них оценщик сможет посчитать стоимость оцениваемого земельного участка.

Например, оценщику известна стоимость улучшений. расположенных на оцениваемом земельном участке (153 644, 8 у.е.) и соотношение стоимости улучшений и цен продаж земельных участков (0,817).

Следовательно, стоимость оцениваемого земельного участка будет равна:

С_зу = 153 644,8 / 0,817 – 153 644,8 = 34 414,9 у.е.

Следует помнить, что метод переноса (распределения) позволяет определить стоимость земельного участка с большой погрешностью. Причина этой погрешности – методика расчета стоимости земельного участка.

Как видно из примеров стоимость земельных участков «привязывается» к стоимости улучшений. расположенных на земельных участках.

Следовательно, чем выше стоимость улучшений, тем выше стоимость земельного участка. В реальности такая зависимость, как правило, не существует. Стоимость земельного участка определяется в первую очередь его местоположением, но ни как не стоимостью улучшений.

По этим соображениями метод переноса «распределения» ограничен к применению. Им целесообразно воспользоваться только в случае невозможности использования других методов.

Метод выделения (изъятия)заключается в определении рыночной стоимости собственно земельного участка исходя из стоимости единого объекта недвижимости на основе единиц сравнения продаж и стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Условия использования метода изъятия:

Ø при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;

Ø если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками.

Алгоритм оценки земельного участка методом изъятия.

1-й этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недостаточно информации по сопоставимым продажам, в качестве величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.

2-й этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном} участке. Для расчета восстановительной стоимости может использовать стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

3-й этап.Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

4-й этап.Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

5-й этап.Определение рыночной стоимости собственно земельногоучастка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатки метода изъятия:

Ø он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

Ø в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.