 |
Главная |
Пример расчета рентного дохода.
 2018-07-06 |
 461 |
 Обсуждений (0) |
из
5.00
|
Два угледобывающих предприятия продают добытый уголь по цене 200 у.е. за тонну. Себестоимость добычи угля на обоих составляет 120 у.е. за тонну.
Предприятие 1 отгрузило 5 000 тонн угля соответственно на сумму 1 000 000 у.е. ( 200 у.е. * 5 000 тн = 1 000 000 у.е.).
Расстояние до места разгрузки - транспортное плечо - составляет 100 км. Стоимость транспортировки 1 тн угля составляет 0,5 у.е/км. Затраты угольного предприятия 1 на добычу и транспортировку угля составили:
120 у.е. * 5 000 тн + 0,5 у.е. * 5000 тн * 100 км = 850 000 у.е.
Таким образом, доход с 1тн угля составил:
(1 000 000 у.е. – 850 000 у.е.) / 5 000 тн = 30 у.е.
Предприятие 2 отгрузило 3 000 тн угля на сумму 600 000 у.е. (3 000 тн * 200 у.е. = 600 000 у.е.). У второго предприятия транспортное плечо равно 10 км, стоимость транспортировки 1 тн угля - 0,5 у.е/км.
Затраты у предприятия 2 на добычу и транспортировку угля составили:
120 у.е. * 3 000 тн + 0,5 у.е. * 3 000 тн * 10 км = 375 000 у.е.
Таким образом, доход у второго предприятия с 1 тн угля составил:
(600 000 у.е. – 375 000 у.е.) / 3 000 тн = 75 у.е.
Если бы оба угольных предприятия имели одинаковые транспортные расходы, то соответственно доход на 1 тн угля у них был бы одинаковым. Однако за счет того, что второе предприятие имеет более выгодное расположение (меньшее транспортное плечо) оно имеет дополнительный рентный доход в размере 45 у.е. с 1 тн угля.
В общем виде доход от объектов, расположенных на оцениваемом земельном участке, определяется в следующей последовательности:
1. рассчитывается потенциальный валовой доход, который может быть принесен этими объектами;
2. далее рассчитывается действительный валовой доход как потенциальный валовой доход за вычетом недополученного дохода, обусловленного спецификой эксплуатации объектов расположенных на земельном участке;
3. на последнем шаге рассчитывается чистый операционный доход как разница между действительным доходом и операционными доходами, связанными с эксплуатацией объекта (объектов), расположенных на земельном участке.
Метод остатка.
Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.
При применении метода остатка для земли должны быть известны:
Ø стоимость зданий и сооружений;
Ø чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;
Ø коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.
Условия применения техники остатка дохода для земли следующие:
1)имеющие объекты на земельном участке в сочетании с ним соответствуют варианту наилучшего и наиболее эффективного использования;
2)стоимость зданий и сооружений на земельном участке или предполагаемая стоимость их строительства, а также срок их эксплуатации могут быть рассчитаны достаточно точно;
3)известен годовой чисты операционный доход от эксплуатации объекта в целом, то есть от земельного участка и находящихся на нем объектов.
Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:
, (27)
Где
Сзу – стоимость оцениваемого земельного участка;
Доб – общий доход от оцениваемого земельного участка с расположенными на нем имущественным комплексом (улучшениями);
Дик – доход от имущественного комплекса (улучшений), расположенных на оцениваемом земельном участке.
Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:
Ø расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
Ø расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
Ø расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
Ø расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
Ø расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Чистый операционный доходравен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
Действительный валовой доходравен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).
| 2018-07-06 |
461 |
Обсуждений (0) |
из
5.00
|
Обсуждение в статье: Пример расчета рентного дохода. |
|
Обсуждений еще не было, будьте первым... ↓↓↓ |
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку...
Система поиска информации
Мобильная версия сайта
Удобная навигация
Нет шокирующей рекламы