Применение доходного подхода при оценке земельных участков

Доходный подходк оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупате­лем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Метод капитализации земельной рентыпредполагает деление годового рент­ного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчет стоимости земли методом капитализации осуществляется по следующей формуле:

, (25)

Где:

С_зу – стоимость земельного участка;

R – рента (рентный доход);

К_кз – коэффициент капитализации земельного участка

Метод капитализации земельной ренты реализуется через следующие этапы:

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка.

Последовательность действий при реализации этапов применения доходного подхода при оценке земельных участковследующая.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

Ø при оценке сельскохозяйственных и земель лесного фонда – расчетный рентный доход;

Ø при оценке имущественного комплекса – часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

Ø при оценке земель поседений – земельная арендная плата (арендный доход).

При обосновании рентного дохода от использования (владения) земельным участком могут быть использованы следующие техники:

Ø метод арендной платы;

Ø метод предполагаемого использования земельного участка;

Ø метод остатка;

Метод арендной платы.

В Международных стандартах оценки (МСО)этот метод называется «капитализация арендной платы».

Под арендой земельного участка понимается его предоставление арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата- это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком.

Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений и приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по террито­риально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

, (26)

Где:

А – величина годовой арендной платы за земельный участок;

А_б – базовая ставка арендной платы за 1 м²;

К_д – коэффициент вида деятельности арендатора;

К_м – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S –площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой став­ки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земель­ного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить при анализе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому, и величинах арендной платы.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся:

Ø неравномерность получаемых доходов;

Ø нестабильность цен, большой раз­брос продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке.

Метод предполагаемого использования земельного участка применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков, приносящих доход.

Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезный ископаемые.

Рентный доход от предполагаемого использования земельного участка может быть рассчитан двумя методами.

Первый метод предполагает определение рентного дохода в виде арендной платы. Однако этот вариант расчета рентного дохода применяется в том случае, если земельный участок является незастроенным.

Второй метод предполагает определение рентного дохода как суммы всех доходов, приносимых земельным участком. Этот метод применяется в отношении застроенного земельного участка. В этом случае рентный доход, получаемый от земельного участка, состоит из двух частей:

Ø непосредственно дохода, исчисленного в виде арендной платы за определенный период;

Ø дохода, получаемого от объектов, находящихся на этом земельном участке.