Пример определения коэффициента капитализации методом сравнительных продаж.

При анализе продаж земельных участков оценщику удалось найти информацию о недавних продажах аналогичных участков. Кроме этого оценщику удалось собрать и прочую информацию по сделкам, совершенным с земельными участками. Эта информация, а также коэффициент капитализации по оцениваемому земельному участку представлена в таблице 20.

Таблица 20. Расчет коэффициента капитализации методом сравнительных

продаж (методом рыночной «выжимки)

Примечание к примеру:

Результатом строки 5 является произведение строк 3 и 4. Весовые коэффициенты в таблице отражают степень схожести аналогов с оцениваемым участком по основным ценообразующим факторам. При большой схожести оцениваемого и сравнимого участков коэффициент капитализации можно определить по одному аналогу.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка.

Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанным на втором этапе.

Особенности применения затратного подхода при оценке земельных участков

При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых − чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина − чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам.

Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Также в Методических рекомендациях указывается, что в случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. К таким методам относятся оценка земель поселений исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, а также оценка земель поселений по условиям инвестиционных контрактов.

Вопросы для самоконтроля освоения темы

1. Перечислите особенности земельного участка как объекта оценки.

2. Этапы применения сравнительного подхода при оценке земельного участка;

3. Сущность метода переноса (распределения), применяемого в рамках сравнительного подхода.

4. Сущность метода выделения (изъятия), применяемого в рамках сравнительного подхода.

5. Процедура применения доходного подхода при оценке земельных участков.

6. Последовательность этапов реализации доходного подхода при оценке земельных участков.

7. Методы обоснования рентного дохода при оценке земельных участков.

8. Методы обоснования коэффициента капитализации при оценке земельных участков доходным подходом.

Тема 7. Согласование результатов оценки рыночной стоимости бизнеса