Решение проблемы размещения туристов

Это одна из самых острых проблем развития туризма в Санкт-Петербурге, не только в секторе неорганизованного въездного туризма, но и всей отрасли в целом! Аналитика ценового диапазона выявила следующее:

«Недельный тур в Россию с перелетом обходится европейцам минимум в 1500 евро. За эти же деньги они могут на две недели съездить в Китай – с гораздо более долгим перелетом, – так утверждает генеральный директор компании «о. Греэм Белл» Павел Кретов. Как следствие, в 2008 году в марте, апреле, мае и на белые ночи туристов к нам приехало намного меньше, чем 2007 году. «Для японцев совокупная стоимость поездки в Россию делает ее экономически неинтересной, тур в Европу они покупают дешевле раза в два.

О том, что гостиницы задирают цены, говорят все операторы по приему. Но особо ругают операторы гостиницы «Прибалтийская» и «Питерская» которые в прошлом году подняли цены на 30%. Групповая цена за двухместный номер с завтраком в период белых ночей была на уровне 170–200 долларов в сутки, другие гостиницы последовали их примеру. Никогда в жизни европейские туристы за такие деньги в Россию не ездили, никогда они не жили в номерах за 200 долларов. Вся Европа значительно дешевле».

Правительство города планирует до 2010 г. в Петербурге увеличить номерной гостиничный фонд до 32 900 номеров. Тогда будет достигнут среднеевропейский уровень по количеству гостиничных мест: семь номеров на 1000 жителей, что позволит принять поток туристов в 5–6 млн человек в год.

По данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам, сейчас в Петербурге действует 407 гостиниц на 23 703 номера. В работе находится 173 гостиничных проекта на 14 054 номера: строится 52 гостиницы (5571 номер), 33 проекта (2387 номеров) – в стадии инженерных изысканий или проектирования, по 88 проектам (6096 номеров) разрабатывается необходимая документация. Дополнительная потребность Санкт-Петербурга, по данным комитета, составляет 9096 номеров.

Но, несмотря на увеличение предложения, цены на проживание в гостиницах по-прежнему растут, что указывает на недостаток объектов размещения. По оценке Colliers International, средний уровень цен в первом полугодии 2008 г. по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. увеличился на 17,1% (для гостиниц высшего класса), на 7,1% (для отелей «4 звезды»), на 3,8% – для трехзвездочных средств размещения. Аналогичная картина с ценообразованием наблюдается в сегментах мини-отелей и частного рынка жилья. Количество квартир сдающихся в наем иностранным туристам растет из года в год! Казалось бы, увеличение предложений на рынке размещения туристов должно способствовать снижению цен в гостиницах и отелях за счет здоровой конкуренции и качества сдаваемого в наем жилья, но цифры говорят об обратном.

Аппетиты собственников растут быстрее, чем возможности нанимателей. С июля 2007 г. долгосрочный наем в Санкт-Петербурге подорожал на 20–30%, подсчитали риэлторы АН «Бекар». За январь – июнь 2008 г. – только на 5%, уточняют в Агентстве развития исследований в недвижимости (АРИН). По данным Центрального агентства недвижимости (ЦАН), в месяц за однокомнатную квартиру просят от 15 000 руб., двухкомнатная обойдется минимум в 19 000 руб., многокомнатная стоит от 24 000 руб. Специалисты «Петербургской недвижимости» добавляют, что комнату можно снять за 8000–10 000 руб. в месяц.

Самым дешевым сданным жильем в Санкт-Петербурге стала комната в восьмикомнатной коммунальной квартире без части удобств, ее сдали за 4000 руб., сообщает АРИН. По данным Knight Frank Санкт-Петербург, самые дорогие квартиры – в домах «золотого треугольника» (территория, ограниченная Невским проспектом, набережными Невы и Фонтанки). Стоимость их найма может доходить до 370 000 руб. В июне 2008 года подобная квартира была сдана на ул. Итальянской.

Ставки напрямую зависят от месторасположения дома и состояния квартиры.

В Центральном районе однокомнатные квартиры сдают в среднем по 27 000 руб. в месяц, трехкомнатные – от 40 000 руб. Из спальных районов самыми дорогими являются Приморский и Московский – за однокомнатное жилье здесь просят по 18 000 и 17 000 руб. в месяц соответственно.

Помочь кардинально решить проблему с расселением неорганизованных индивидуальных туристов смогли бы мини-отели, уже сегодня они не позволяют сильно поднимать ставки трех-звездночным гостиницам и частникам. Мини-отели оттянули значительную часть нанимателей, ранее предпочитавших квартиры. Неорганизованные индивидуальные туристы, приезжающие в Санкт-Петербург на несколько дней, все чаще снимают номера в мини-отелях и не ищут другие варианты. Но мини-отелей готовых составить достойную конкуренцию, в городе не хватает. Главная проблема участников внешне весьма успешного рынка мини-отелей Санкт-Петербурга — недвижимость. Чаще всего гостиницы размещаются в выкупленных, а затем перестроенных старых коммуналках и в квартирах жилых домов. А для официального оформления гостиницы требуется перевести квартиры в нежилой фонд (НФ), что очень не просто. Большинству предпринимателей не под силу этот перевод, процесс требует высоких затрат, процедура же оформления порой занимает более года. Добавьте сюда неподъемные налоги на имущество и на землю, которые тогда придется платить, и вдвое увеличивающиеся эксплуатационные затраты. По подсчетам участников рынка, от 50 до 70% малых отелей города до сих пор обретаются в жилом фонде (ЖФ) и оформлены на физических лиц, а юридически их деятельность ограничивается посуточной сдачей квартир в аренду на условиях оформления договоров с постояльцами. Так питерские отельеры и отчитываются перед налоговиками. По сути, никаких правовых коллизий здесь не возникает, поскольку сдавать квартиры внаем никто не запрещает. Вот только формального права называться «гостиницей» у таких предприятий нет. А значит, трудно рекламироваться (ФАС не дремлет), внятно позиционировать свое заведение, формировать сетевые альянсы, не говоря о шансах получить пресловутые звезды.

Другая проблема, актуальная для всех без исключения малых отелей в стране: большинство пожарных и санитарных норм, а также ГОСТы и СНиПы, описывающие требования как к жилым помещениям, так и к гостиницам, не менялись с советских времен и совершенно не соответствуют нынешним условиям. Даже оформленная по всем правилам заявка на перепланировку может быть отвергнута чиновниками только потому, что по нормативам в жилом помещении не должно быть больше двух туалетных комнат. Тем временем, согласно нормам СЭС, если нет сертификата соответствия, в жилом фонде категорически запрещается кормить постояльцев и уж тем более без лицензии продавать спиртные. Вот почему до 15% малых отелей в Санкт-Петербурге вообще не зарегистрировано — фактически бизнесмены работают нелегально.

Решение проблемы:

Все зависит от властей Санкт-Петербурга, нужно упростить процедуру перевода помещений в нежилой фонд, а при согласовании перепланировок заменить часть запретительных мер на условие обязательного страхования, что позволит стимулировать легализацию бизнеса, а заодно привлечет внимание банков и страховых компаний к этому сектору рынка. Кроме того, не нужно препятствовать тем мини-отелям, которые сохраняют свой номерной фонд в жилом фонде, если предприятия легализованы. Ведь существует вполне прозрачная схема, выгодная с точки зрения поступления налогов в бюджет: ИЧП сдает помещения в аренду и платит налоги, а ООО набирает персонал и также платит налоги. Такой подход устраивает налоговиков, пожарных и многие другие проверяющие органы. Всех, кроме СЭС! Нужно изменить устаревшие федеральные правила и разработать городские стандарты для малых отелей, городские правила СЭС. Наряду с этим мини-отели квартирного типа выгодны для города еще и потому, что могут стать базой для создания ТСЖ, своего рода системообразующими предприятиями. Наконец, это существенное подспорье в процессе расселения коммуналок — мини-отели вполне можно включить и в эту программу.

Участники рынка годами призывают власти обособить свод документов, регулирующих гостиничную отрасль, и адаптировать их с учетом особенностей функционирования малых отелей, привести в порядок противоречащие друг другу нормативы и принять, наконец, единый федеральный закон.

Но — увы, вопросы, связанные с регулированием сектора малых отелей, на региональном уровне не решить, а федеральным чиновникам эта тема не интересна.

Отсутствие конструктивного (деструктивного — хватает) внимания государства к рынку малых отелей было бы оправданным, если бы гостиничная инфраструктура в стране была насыщена и отлажена. Однако даже относительно благополучному Санкт-Петербургу для того, чтобы войти в пятерку туристических центров Европы, требуется вдвое увеличить номерной фонд — на 18 тысяч мест.