Влияние инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство на социально-экономическую среду муниципального образования

В рамках реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства была разработана Программа демонополизации и развития конкуренции в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Программой предусматривается:

- создание конкурентной среды в сфере предоставления жилищных услуг в результате разделения функций между собственниками жилищного фонда (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями;

- антимонопольное регулирование деятельности естественных локальных монополий и создание конкурентной среды в области тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения;

- демонополизация и создание конкурентной среды в подотраслях (благоустройство населенных пунктов и ритуальное обслуживание);

- демонополизация банно-прачечного и гостиничного хозяйства;

- создание конкурентной среды и демонополизация жилищно-коммунального хозяйства в малых муниципальных образованиях, сельской местности и закрытых административно- территориальных образованиях.

Подводя итоги первых лет реализации программы, на которые она была рассчитана, следует отметить, что основные цели достигнуты. Во многих регионах поняли значимость ЖКХ как социально образующей отрасли городской экономики, требующей пристального внимания органов власти, в том числе и в части изменения системы управления и финансирования функционирующих субъектов хозяйствования. За два года изменились структура организаций, работающих на рынке производства, и система оказания жилищно-коммунальных услуг.

В настоящее время в большинстве городов Российской Федерации накопился ряд жилищных проблем. Особенно острыми из них являются физический и моральный износ жилых домов первых массовых серий застройки, построенных в конце 40-х – 60-х годов прошлого столетия и требующих реконструкции в ближайшие 10 лет во избежание полного выбытия этого фонда.

Проблема «стареющего» жилья становится для Новосибирска всё более актуальной. Город застроен множеством малоэтажных зданий, не отвечающих современным требова­ниям эксплуатации, моральный и физический износ которых достигает критического уровня. Материалы экспертных заключений последних лет позволяют сделать вывод о неудовле­твори­тель­ном состоянии значительной части жилого фонда города. Во многих случаях физический износ жилого фонда, особенно в центральной части города, достигает 60%, что становится опасным для жизни проживающих в нём людей. На 17 - 23% Новосибирск представлен кирпичными зданиями «старой» застройки 30-х – 50-х годов, основная часть которых расположена в центре города. 40% этих домов, расположенных в наиболее престиж­ных районах, находятся в аварийном состоянии, ещё 50% требуют капитального ремонта. [11, с. 20]

В целом по городу можно выделить несколько типов зданий старой застройки, не удов­летворяющих современным требованиям использования и эксплуатации.

Наиболее актуальной проблемой является ремонт и реконструкция зданий построй­ки 30-х – 40-х годов, в особенности зданий этой группы, находящихся в «предаварийном» состоянии. Реконструкция таких домов не требует столь больших затрат, как аварийные здания, и в то же время является приоритетной по сравнению с решением проблем зданий постройки 50-х – 70-х годов.

В зданиях 50-х – 70-х годов уровень комфортности может быть повышен за счёт архитектурно-планировочных и конструктивных мероприятий.

Аварийные здания требуют значительных капиталовложений и оригинальных кон­струк­тив­ных решений, которые сохранят внешний облик, представляющий собой архи­тек­турную ценность.

Актуальность реконструкции и модернизации жилых домов первых массовых серий
застройки определяется:

· социальной значимостью указанного жилищного фонда для города Новосибирска и масштабностью его размеров. Жилищный фонд первых массовых серий – это малогабаритное экономическое жильё, позволившее на рубеже 60-х годов прошлого века успешно осуществить решение острейшей жилищной проблемы. Однако и сейчас этот фонд остаётся востребованным, с устойчивой динамикой спроса на вторичном рынке жилья;

· высоким уровнем физического износа морально устаревших зданий, затрат тепла на их отопление, не позволяющим в полной мере осуществлять
рефор­му жилищно-коммунального хозяйства города с учётом условий энергосбережения;

· высоким запасом несущей способности зданий, физический износ которых в среднем не превышает 30%, с точки зрения наращивания общей площади жилья на них путём надстройки 1-2 этажей на 4-5 этажных домах без усиления стен и условий имеющейся инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры районов города;

· острой проблемой восстановления ресурса путём капитального ремонта и реконструкции, с учётом прошедших сроков плановых капитальных ремонтов
в соответствии с техническими нормами эксплуатации (через 25 - 30 лет);

· обеспечением повышения потребительских качеств жилья с целью ускоре­ния процесса приватизации и расширения вторичного рынка жилья;

· возможностью получения дополнительного жилья по сниженной стоимо­сти одного квадратного метра (примерно на 20%).

В нашей стране начало эксперименту по реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки было положено ещё в 80-е годы прошлого века. Было реконструировано два дома в городах Минске и Краснодаре. Возобновились эти работы в середине 90-х годов и в настоящее время проводятся в ряде регионов Российской Федерации. К практической реализации приступили в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Ставрополе, Новочебоксарске и других городах, в том числе и у нас в Новосибирске. Ведущим экспериментом был пилотный проект реконструкции кирпичного 4-х этажного дома в городе Лыткарино Московской области, который был осуществлён при поддержке Госстроя России.

Главные цели этого эксперимента – увеличение жилой площади за счёт надстройки мансардного этажа, утепление здания, установка регулирующих систем инженерного оборудования и проведение строительных работ без выселения жителей.

К реализации второго пилотного проекта в рамках «Меморандума о взаимопонима­нии между Мини­стерством жилища и строительства Дании и Государственным комите­том Рос­сий­ской Федерации по вопросам архитектуры и строительства» приступили в ян­варе 2000 года
в Санкт-Петербурге. Реконструкция пятиэтажного панельного дома по улице Торжков­ской,16, Приморского района с надстройкой мансардного этажа проводи­лась за счёт средств Датского Фонда для строительства мансардных жилищ в России. Пилотный проект был при­зван стать обучающей базой для всего Северо-западного региона России.

Более того, в Санкт-Петербурге принята региональная программа реконструкции домов первых массовых серий застройки. В городе насчитывается около 2400 таких домов общей площадью 9 млн м². Это примерно 190 тыс. квартир, в которых проживает 11% городского населения.

Общая стоимость программы, рассчитанной на 20 лет, составляет 27,56 млрд рублей.

Программа выполнения работ включает три варианта:

1 – снос домов с переселением и строительством нового жилья;
2 – расселение жильцов и реконструкция дома;
3 – реконструкция без расселения жильцов.

Базовым выбран вариант, при котором реконструкция будет вестись без расселения жильцов.

Реализация программы осуществляется в три этапа:

· первый этап (2001 - 2003 гг.) – обследование жилищного фонда и разра­ботка проектной документации (1% инвестиций);

· второй этап (2004 - 2010 гг.) – заключение договоров на реконструкцию
с застройщиками и девелоперами, реализация пилотных проектов (5,3% инвестиций);

· третий этап (2011 - 2020 гг.) – массовая реконструкция жилищного фонда первых массовых серий застройки с надстройкой мансард (93,7% инвестиций).

Планируется, что бюджетные средства будут возвращены частично за счёт выкупа
права инвестора на реконструкцию (24%) и за счёт сокращения эксплуатационных расходов
в течение 7 лет (76%). Экономический эффект реализации программы оценивается в 5,17 млрд рублей, что составит 17,5% объёма инвестиций.

В результате реализации программы город получит дополнительно 15 млн м² жилья, сэкономит 1,5 тыс. гектаров земельной площади. Кроме того, расходы на эксплуатацию жилого фонда снизятся на 40%, а энергопотери – на 50%. Ежегодная экономия составит 148 млн рублей.

В Новосибирске первый перечень жилых домов, рекомендуемых к реконструкции, был утверждён постановлением мэра № 801 от 29.08.96 «О реконструкции жилого фонда г. Новосибирска». Этот перечень также называют «первой очередью программы реконструкции жилого фонда г. Новосибирска».

Перечень включает 10 жилых домов, расположенных в Центральном и Железнодорожном районах города. Общее количество квартир в этих домах – 359, а их общая площадь – 25 802 м². Десятым номером в этом перечне числится 4-х этажный жилой дом по улице Советская, 8 (Октябрьская, 40), с общей площадью 1500 м²., количеством квартир 21 и предполагаемой надстройкой в один этаж. Именно этот дом был выбран в качестве экспериментального для реализации первой в Новосибирске реконструкции жилого дома с надстройкой и без отселения жильцов.

Анализ имеющегося опыта проведения реконструкции домов с надстройкой мансардных этажей выявил четыре основных способа её реализации:

Øреконструкция домов без отселения жителей и без перепланировки квартир (с частичной перепланировкой) существующего дома с надстройкой ман­сардного этажа, утеплением ограждающих конструкций и заменой внут­рен­него сантехнического оборудования;

Øреконструкция домов без отселения жителей, с перепланировкой квартир существующего дома, с надстройкой этажей, в том числе мансардного, расширением корпуса основного здания, утеплением ограждающих кон­струк­ций и заменой внутреннего сантехнического оборудования;

Øреконструкция домов с отселением жителей, с перепланировкой квартир существующего дома, с надстройкой этажей, в том числе мансардного, пристройками к торцу дома, утеплением ограждающих конструкций и за­меной внутреннего сантехнического оборудования;

Øснос существующих домов, переселение жителей, проживающих в них,
и строительство нового жилья на месте снесённого.

При многовариантности подходов к реконструкции домов с надстройкой мансардных этажей инвариантным является отказ от сноса домов первых массовых серий застройки и строительства на освободившейся площади новых зданий, так как это жильё в современных условиях острого дефицита жилищ доступно населению со средним уровнем достатка.

Опыт Москвы показал, что затраты на демонтаж и транспортировку конструкций, включая стоимость их переработки, утилизации и захоронения образующихся отходов, даже без учёта затрат на расселение и строительство компенсационного фонда, могут составить свыше 100 долларов США на один квадратный метр сносимого жилья.

Реальное использование в строительстве того или иного из перечисленных вариантов, а также применение других вариантов реконструкции домов первых массовых серий за­строй­ки, позволяет накопить определённый опыт внедрения конструктивных, технологиче­с­ких, финансовых и других решений данной проблемы.

Такой опыт приобретается при освоении пилотных проектов на специально выделенной демонстрационной зоне. Из общего количества этих домов определяется один-два дома, которым присваивается статус домов пилотного проекта, реконструкция которых осуществляется в первую очередь, и на них отрабатываются конструктивно-технические решения, организационный и финансовый механизмы.

Что касается решения рассматриваемой проблемы за рубежом, то здесь следует сказать следующее.

Особенностью развития строительства за рубежом является то, что наряду с новым строительством и ремонтно-восстановительными работами, расширяются объёмы реконструкции зданий и сооружений.

Так, в США объём средств, выделяемых на перестройку жилых домов, вырос за период с 1987 года по 1990 год на 20% и в 1992 году был равен расходам на новое строительство. Эта тенденция характерна и для Японии, где большое внимание уделяется обновлению зданий. Например, за период с 1986 года по 2005 год объём нового строительства в этой стране будет на 20% меньше, чем за предыдущие 15 лет.

За 23 года завершила реконструкцию жилых домов индустриального строительства Франция. В этой стране реконструкция жилья проводилась без отселения, при этом в финан­сировании участвовали как жильцы (50%), так и муниципалитеты (50%).

В Германии реконструкция и модернизация 5-этажных крупнопанельных жилых домов проводится на 100% за счёт средств федерального бюджета.

В 1993 году было принято постановление Правительства объединённой Германии «Об экономии тепловой энергии». В настоящее время проводится массовая реконструкция инду­стриальных домов на территории бывшей ГДР.

Значительные реконструктивные работы, включая утепление домов и надстройку ман­сард­ных этажей, проводятся в Дании, Финляндии, Словакии и других Европейских странах.

Процесс реабилитации четырёх- и пятиэтажных жилых домов в западноевропейских стра­нах в основном завершён к середине 90-х годов прошлого столетия.

Основными направлениями реконструкции являлись: надстройка мансардного этажа, замена коммуникаций, стеклопакетов, оконных и балконных заполнений, увеличение размеров квартир, утепление наружных стен, улучшение звукоизоляции и отделка.