Пути совершенствования стратегического управления инвестициями в жилищно-коммунальное хозяйство г. Новосибирска

Для решения проблем жилищно-коммунального хозяйства требуется системный подход, основанный на тесном взаимодействии муниципальных органов власти и частного сектора экономики. В этом случае целью муниципальных органов власти должно стать создание условий для получения большей добавленной стоимости в сфере оказания социальных услуг. Она может быть достигнута при снижении себестоимости оказываемых услуг в случае передачи объектов социальной инфраструктуры, в т.ч. жилищно-коммунального хозяйства, частному бизнесу, обладающему более высокими навыками менеджмента, возможностью более быстро осуществлять инновации и повышать эффективность деятельности предприятий. При этом муниципальные образования дополнительно получают ряд косвенных эффектов: оживление конъюнктуры и рост инвестиций, повышение инвестиционной привлекательности территории; возможность реализации первоочередных инвестиционных проектов в области развития социальной инфраструктуры; повышение общей эффективности функционирования муниципальной экономики; улучшение механизма оказания услуг и рост их качества; снижение финансового бремени на местные бюджеты в части реализации инвестиционных программ и возможность использования «сэкономленных» средств для решения других социальных вопросов территории и др.

В рамках концептуального подхода к государственно-частному партнерству государство несет ответственность перед обществом за коммунальное обслуживание, его масштабы, структуру и качество, выполняет регулирующие и законодательные, контрольные и надзорные функции, а бизнес осуществляет практическую деятельность в сфере оказания услуг.

Необходимость использования стратегического подхода при управлении инвестициями в жилищно-коммунальное хозяйство обусловлена тем, что экономика отдельного муниципального образования представляет собой систему взаимосвязанных предприятий и организаций, а следовательно, невозможно решить проблемы развития и модернизации жилищно-коммунального хозяйства в отдельности, без учета сложившихся хозяйственных связей, взаимного влияния отраслей и предприятий, решения проблем социального характера и др.

Одним из возможных стратегических подходов к управлению инвестициями и развитием отраслей жилищно-коммунального хозяйства может стать реализация стратегии кластерного управления. Механизм реализации стратегии кластерного управления применительно к отраслям жилищно-коммунального хозяйства схематично представлен на рис. 5.

Рис. 5. Механизм кластерного управления в отраслях жилищно-коммунального хозяйства

Общей сферой интересов предприятий трех отраслей (жилищного строительства, жилищно-коммунального хозяйства, производства строительных материалов) являются: строительство новых жилых объектов и объектов инженерной инфраструктуры, модернизация и реконструкция объектов инженерной инфраструктуры, выпуск новых более экономичных видов строительных материалов. При этом жилищно-коммунальное хозяйство выступает центральной отраслью, так как обеспечивает все другие отрасли коммунальными услугами, необходимыми для их функционирования.

Основываясь на методологии системного анализа, в работе разработан алгоритм управления инвестициями муниципального образования в области развития жилищно-коммунального хозяйства в рамках кластерного управления (рис. 6).

Рис. 6. Алгоритм управления инвестициями в жилищно-коммунальное хозяйство муниципального образования

На основе проведенных исследований и выявленной зависимости между объемом валового регионального продукта и размером инвестиций в основной капитал, определяемой уравнением регрессии у=0,2273х-1,8349, осуществлен расчет прогнозного значения указанных показателей с учетом обеспечения за 10- летний период удвоения валового регионального продукта (при ежегодном темпе прироста показателя 7 %). К 2011 г. объем валового регионального продукта всех субъектов Сибирского федерального округа может возрасти в 1,6 раза по сравнению с 2007 г., объем инвестиций в основной капитал – в 1,7 раза и составит примерно 22 % от объема валового регионального продукта.

Преимуществами системного подхода к разработке стратегии развития и привлечения инвестиций на территорию муниципального образования является, прежде всего, минимизация трансакционных издержек, т. к. все параметры развития муниципального образования и предприятий, входящих в кластер согласованы и созданы определенные условия взаимодействия между хозяйствующими субъектами и с муниципальными органами власти, что будет способствовать минимизации инвестиционных рисков и повысит привлекательность отраслей.

Использование кластерного подхода позволит решить ряд актуальных для ЖКХ задач:

1) выявления сложившихся групп интересов между отраслями и предприятиями;

2) анализ поведения заинтересованных групп с целью определения потенциальных возможностей отдельных возможностей и угроз предприятий;

3) оценка возможностей осуществления контроля за действиями заинтересованных групп посредством кооперации с ними;

4) исследование опыта заинтересованных групп и определение предпочтительных интегрированных бизнес-групп, куда целесообразно интегрироваться предприятиям;

5) переговоры с выбранными интегрированными бизнес-группами и заключение соответствующих контрактов:

6) контроль соблюдения контрактов, предотвращения и ликвидация последствий нежелательного поведения участников интегрированных бизнес-групп.

3.2 Методика планирования инвестиций и оценки программ по реконструкции и застройке жилых массивов в жилищно-коммунальном хозяйстве

Правовое, нормативное и методическое регулирование процесса реализации программ должно быть направлено на стимулирование инвестиций, организационно-технической и производственной деятельности эксплуатационных служб, заказчиков и подрядных организаций, на заинтересованность владельцев и пользователей жилищным фондом.

Организационный механизм реализации должен предусматривать непосредственное учас­тие исполнительных органов города как координатора всего комплекса работ, включая пилотные проекты, оценку экономической и социальной эффективности реконструкции с устройством мансардных этажей, создание зон комплексной реконструкции жилищного фонда.

Организационный механизм реализации Программы строится с учётом:

o указа Президента РФ от 28.04.97 г. № 425 (ред. от 27.05.97 г.) «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»;

o выполнения требований подпрограммы «Реконструкция жилых домов первых массовых серий застройки «Государственной целевой программы «Жилище»».

Организационное взаимодействие всех участников процесса реконструкции осуществля­ется посредством:

- участия администрации города и её структурных подразделений, ответственных
за проведение политики градостроения, землепользования, финансирования, управления
жилищным хозяйством и энергетическими системами города;

- создания системы нормативно-правовых отношений участников проводящих работы по реконструкции, основанной на требованиях Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса и территориальных нормативно-правовых документов;

- организации целевых фондов, объединений, кредитно-финансовых структур, товариществ собственников жилья, оформления их в гражданско-правовые организации как кредитополучателей и вкладчиков в сферу реконструкции с учётом наделения территориальными льготами в соответствии с установленным порядком;

- вовлечения общественности в обсуждение проектов реконструкции с представлением права выбора вариантов и дополнительных услуг по обновлению и реконструкции квартир, жилых домов и благоустройству территории. Информация населения о целях, задачах и преимуществах реконструкции.

В целях реализации долгосрочной целевой программы реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки, а в последующем – жилых домов индустриального строительства более поздних поколений, целесообразно создать организационный механизм регулирования взаимодействия участников реконструктивных работ в части:

o участия администрации города, её структурных подразделений, органов территориального общественного самоуправления, включая средства массовой информации и другие организации по работе с населением;

o создания некоммерческих ассоциаций, жилищных комиссий, жилищных агентств под муниципальным контролем, обеспечивающих строительство, реконструкцию и эксплуатацию жилья, в том числе для малоимущих слоев населения, с учётом права получения льготного кредита и субсидий;

o опережения темпов строительства жилья над темпами роста населения, для чего создать информационную компьютерную систему по ежегодному учёту зданий и квартир с одновременным учётом населения (состав и объёмы жилищного фонда, заселённость, динамика изменений жилищного фонда с учётом нового строительства и выбытия, переселения жителей, показатели качества жилья и застройки, характер изменений на жилищном рынке);

o создания базы социологических опросов;

o создания системы нормативно-правового регулирования, финансово-кредитных механизмов;

o введения ежегодного плана реконструктивных работ и определения права территориального регулирования застройки существующих районов для нового строительства в порядке завершения жилых комплексов с учётом повышения архитектурно-градостроительного качества застройки города.

Кредитно-финансовые механизмы реализации Программы, начиная со стартового этапа с последующим переходом к массовой реконструкции жилищного фонда, должны обеспечивать принцип самоокупаемости вложенных средств за счёт:

o реализации строительства нового жилья в мансардном этаже и пристройках к домам;

o экономии средств на прокладку новых эксплуатационных систем отопления и обеспечения водой жилых домов.

По оценкам экспертов, стоимость одного квадратного метра площади нового жилья при реконструкции, проводимой на территориях, уже обеспеченных инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, в 1,5 раза дешевле (в масштабе жилой застройки города), чем при новом строительстве на новых неосвоенных территориях.

При формировании схемы инвестиций, направляемых на реконструкцию, должны использоваться все наработанные за годы экономической реформы методы привлечения финансовых ресурсов и активизации инвестиционной деятельности.

Целесообразным вариантом финансово-кредитного механизма является использование внебюджетного жилищного фонда реконструкции, аккумулирующего денежные средства из различных источников и материальные активы, получаемые от фирм-производителей строительной продукции; использование этих средств при реконструкции зданий и в мансардном строительстве. (см. Приложение. 3)

На реализацию мероприятий Программы могут направляться средства отечественных и зарубежных банков, а также других финансовых институтов, функционирующих на территории России.

Разработка нормативно-технической документации, различные виды доплат, пилотное строительство до перехода к массовой реконструкции осуществляются за счёт бюджетных и внебюджетных средств.

Целесообразно решением городского Совета установить организациям, осуществляющим работы по реконструкции жилищного фонда с надстройкой мансард, новому строительству с устройством мансардных этажей, предоставлять определенные льготы уплаты налогов, поступающих в бюджет города.

При реализации Программы возможно использование разработанного кредитно-финансового механизма, предусматривающего привлечение кредитных средств банков со ставкой не более 15% под гарантии мэрии города и администрации Новосибирской области.

Для решения фундаментальных вопросов проведения реконструкции в городе Новосибирске целесообразно провести ряд научно-исследовательских работ.

Программа разработки инвестиционных проектов по реконструкции и застройке жилых массивов города Новосибирска представляет собой крупный инвестиционный проект.

Выполнение намеченных программных мероприятий предполагает:

· обеспечение притока инвестиций в реконструкцию и строительство нового жилья в городе;

· ликвидацию в городе к концу 2010 года муниципального ветхого и аварийного жилищного фонда;

· прирост жилого фонда за счёт строительства нового жилья в городе на 8 910,0 тыс. м²;

· реконструкцию и модернизацию жилищного фонда в объёме 1 437,5 тыс. м²;

· прирост жилья в городе в результате реконструкции и модернизации жилищного фонда на 287,5 тыс. м²;

· доведение уровня обеспеченности жильём до 24,3 м²/ чел.

· повышение интенсивности использования освоенных городских территорий;

· экономию земельных ресурсов;

· повышение архитектурно-градостроительных качеств застввройки;

· создание эффективных кредитно-финансовых механизмов и организационной базы обновления жилищного фонда;

· экономию энергоресурсов на отопление более чем на 30%, горячее и холодное водоснабжение – на 40%;

· снижение стоимости эксплуатации жилых зданий;

· снижение уровня социальной напряжённости в городе;

· прочие ожидаемые конечные результаты.

Реконструкция жилья первых массовых серий застройки рассматривается как одно из важнейших средств достижения цели гуманизации городской среды, совершенствования
архитектурно-градостроительных решений застройки с вовлечением в сферу градостроительного освоения нового территориального ресурса – поверхности плоских и малоуклонных крыш для функционального использования путём строительства мансардных этажей без ущерба для инсоляции помещений.

Мансардный этаж, как архитектурно-объёмный элемент, благодаря своему пространственному расположению завершает композицию здания при максимальном использовании строительного объёма, является важнейшим средством в формировании композиционного единства при реконструкции существующей застройки.

Надстройка мансардного этажа позволяет снизить удельные затраты на утепление покрытий и ремонт кровли зданий, решает задачу приращения относительно недорогого жилья и повышения его потребительских качеств.

Реконструкция жилых домов первых массовых серий застройки на основе утепления зданий и установки приборов учёта и контроля энергоресурсов позволит существенно снизить энергозатраты на отопление зданий и перейти на бездотационное снабжение жилого фонда города теплом с одновременным улучшением микроклимата в жилых помещениях. При этом стоимость оплаты энергоресурсов населением не повысится, что явится важнейшим социально-экономическим результатом реконструкции.

Снижение теплопотребления в домах первых массовых серий застройки равнозначно снижению выбросов из источников теплоснабжения. Совокупность реконструкции, благоустройство территорий, формирование современной системы хранения и содержания автотранспорта составляет существенно важный экологический эффект реконструкции. Последующее за этим улучшение среды обитания должно явиться стимулом к ускорению приватизации данных жилищ, расширению вторичного рынка жилья, притоку инвестиций в реконструкцию, реформированию жилищно-коммунального хозяйства города.

Уплотнение территорий застройки, повышающее эффективность использования приоритетных в градостроительном отношении городских территорий, оснащённых развитой системой инженерного обеспечения, транспортного обслуживания и социальной инфраструктуры, даст возможность получить дополнительное жильё различных уровней качества и коммерческой ценности, увеличить поступления от реализации недвижимости.

Организационно-экономический эффект от реализации Программы позволит акти­ви­зировать инвестиционный процесс, создать новые рабочие места, выработать эффективные кредитно-финансовые механизмы и модели управления жилищным фондом, интенсифициро­вать ремонтно-строительное производство, рынок жилья и жилищных услуг, стимулировать экономическую заинтересованность, обеспечить защиту прав всех сторон, участвующих в процессе реконструкции и застройки жилых массивов города.