Ипотечный кредит, его особенности и проблемы развития в России

Ипотечный кредит - разновидность кредита, который предос­тавляется под залог недвижимого имущества. В данной форме креди­та сочетаются как общие основы кредитных отношений, так и специ­фические черты, свойственные только данной форме кредита. Можно выделить следующие основные особенности ипотеки;

- залогом по договору ипотеки может быть только недвижимое имущество в отличие от классического банковского кредита. В слу­чае невыполнения заемщиком своих обязательств задолженность по кредиту погашается за счет реализации заложенного имущества. В данном случае банку, с одной стороны, существенно легче контроли­ровать сохранность предмета залога, с другой стороны, процесс реа­лизации залога усложняется, так как недвижимость относится к нели­квидным активам;

- ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок (до 50 лет), что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени;

- обязательными участниками ипотечного кредитования явля­ются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безо­пасность сделки;

- погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами (аннуитетами).

Ипотека как любая форма финансовых взаимоотношений являет­ся совокупностью объектов и субъектов организуемого процесса. К основным субъектам ипотечного кредитования относятся:

- заемщик, в роли которого может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Основная цель, которую преследует заемщик, заключается в максимизации объема привлечения дешевых финансо­вых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров либо в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья;

- кредитор. Кредитором по обязательству, обеспеченному ипо­текой, может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Если кредитором является банк, то его цель при организации ипотеч­ного кредитования заключается в максимизации доходности актив­ных операций, ограничении рисков и обеспечении возвратности ссудного капитала;

- страховые кампании - оформляют страховку закладываемого недвижимого имущества;

- оценочные компании - специализируются на оказании услуг в области консалтинга и оценки. В рамках ипотечного кредитования они выступают в роли основных консультантов банков по определе­нию рыночной и ликвидационной стоимости залогового обеспечения.

Субъектом ипотечного кредитования также может быть ипотеч­ный брокер - специалист по подбору, оформлению и получению ипо­течных кредитов, который выступает в роли посредника между бан-

ком и заемщиком. К основным услугам, оказываемым брокерами, относятся подбор оптимальной схемы кредитования, полное сопро­вождение проектов клиентов, переговоры с кредиторами.

В качестве предмета залога по ипотечному кредиту в соответст­вии с требованиями Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» могут выступать зе­мельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской дея­тельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначе­ния; незавершенное строительство недвижимого имущества, возво­димого на земельном участке; воздушные и морские суда, суда внут­реннего плавания и космические объекты, права аренды (с согласия арендодателя); права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве.

Имущество, передаваемое в залог по договору ипотеки, должно принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Для оформления в качестве залога по дого­вору ипотеки имущества, находящегося в совместной собственности без определения долей, требуется письменное согласие всех собст­венников. В случае долевой собственности согласия других собст­венников не требуется. Ипотека подлежит государственной регистра­ции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним по месту нахождения закладываемого имущества на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Следует выделить ряд критериев, которым должен удовлетворять предмет залога при ипотечном кредитовании:

- приемлемость, подразумевающая легкость реализации, удоб­ство хранения (не надо хранить), сохранение потребительских свойств в течение длительного периода;

- достаточность, т. е. стоимость закладываемого имущества должна покрывать не только сумму основного долга, но и:

- причитающиеся кредитору проценты за пользование креди­том;

- возмещение убытков или неустойки (штрафа, пени) вследст­вие неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

- проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренные обеспеченным ипотекой обязательст­вом либо законодательством;

- расходы на содержание и охрану заложенного имущества;

- расходы на погашение задолженности залогодателя по связан­ным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным плате­жам:

- судебные издержки и иные расходы, вызванные обращением взыскания на заложенное имущество;

- расходы по реализации заложенною имущества.

Также права банка-кредитора по обеспеченному ипотекой обяза­тельству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены заклад­ной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, и право залога на имущест­во, обремененное ипотекой.