Джентрификация во Владивостоке

На Западе богачи живут за городом не столько из-за любви к природе, сколько из-за любви к день­гам. Дело в том, что на Западе в сфере недвижи­мости очень значим фактор, который практически не работает у нас. Этот фактор — право собствен­ности на землю. В центре города цены на землю наиболее высоки, и, построив там особняк, вы разоритесь на налогах с имущества. Поэтому в центре строят гостиницы и доходные дома с ве­ликим множеством жильцов, а особняки — за го­родом, где цена на землю минимальна. Наши же загородные особняки доставляют вла­дельцам очень много хлопот. Во-первых, они до­роги, средний коттедж во Владивостоке обхо­дится по меньшей мере в 300-400 тыс. долл. Это несопоставимо с ценами даже на элитное

жилье в центре города. Во-вторых, весьма зна­чима проблема стоимости эксплуатации: часто содержание коттеджа обходится не в одну сот­ню долларов в месяц. И самое главное — отсут-

ствие инфраструктуры. Перегруженные дороги, отсутствие'магазинов и школ, а из индустрии развлечений — только соседи-колхозники с ку­рами и коровами. Все это приводит к тому, что в коттеджах, в лучшем случае, только ночуют, а

⁷⁵ Beauregard R. Politics, Ideology and Theories of Qentrification //Journal of Urban Affairs 1985. Vol. 7.

P. 51-62. ^,f' Blomley N. The Properties of Space: History, Geography and Gentrification // Urban Geography. 1997.

Vol. IX (4). P. 286-295.

сматриваемого стиля жизни. Кроме того, раньше американские семьи име­ли больше, чем сегодня, детей. Пригородная зона подходила для их воспи­тания гораздо больше, чем «каменные мешки» в старой части города, и эко­логия здесь была на порядок лучше. Но сегодня число детей в семьях сокра­щается, появляется все больше бездетных пар. Исторический и деловой центр стал более привлекательным местом проживания, труда и отдыха⁷⁷.

GENNRIFICATION — a process of community change through which housing in old neighborhoods is restored, often resulting in higher rents and the displacement of previous tenants who can no longer afford to live there.

www. webref.org/sociology/g/gentrif ication.htm

Джентрификация в США в отличие от России имеет другую социальную основу. В Америке важным фактором является стремление пожилых зажи­точных супружеских пар жить в центральной части городов; их дети уже выросли и живут отдельно, кроме того, они чувствуют себя неуютно в слиш­ком просторных загородных домах. Такой образ жизни привлекает также одиноких людей и молодых супругов, не имеющихдетей. Принявшее ныне массовый характер это явление стимулируется бесконечными пробками на подъезде к крупному городу, куда каждое утро устремляются миллионы че­ловек, связавших свою жизнь с пригородом. В центральном ядре города за­селяются не только реконструированные или заново отстроенные дома, но чердаки и мансарды.

Различны также исторические сроки миграции городской элиты в при­город. В нашей стране субурбанизация (переселение имущих слоев за город) началась с опозданием примерно на 100 лет.

чаще всего живут в своей городской квартире, оставив коттедж пустующим. Гораздо больше перспектив имеет процесс джентрификации, строительства элитных домов в центре. Этот вариант позволяет избежать двух основных недостатков старых квартир в цент­ре — их изношенности и проблем с соседями (цены на новые квартиры дают полную гаран­тию, что соседями будут люди вашего круга). Однако наиболее распространенной является покупка старых квартир в центре города. Имен­но центр имеет все предпосылки стать элитным районом города. И основная предпосылка это­му — цены.

Если в других районах Владивостока по мере роста престижности цена увеличивается по­степенно, то на квартиры в центре она растет скачкообразно, особенно натрех-четырехком-натные. К примеру, если двухкомнатная квар­тира новой планировки на Третьей Рабочей стоит около 30 тыс. долл., то в центре ее цена

колеблется от 50 тыс. до 80 тыс. долл. По под­счетам специалистов, квадратный метр в цен­тре вдвое дороже, чем в отдаленных районах. Естественно, купить квартиру в центре могут себе позволить только очень состоятельные люди. И они покупают — центр становится все более «буржуйским», его социальный состав меняется. Меняются и политические симпатии жителей центра: раньше он был прокоммуни­стическим, а теперь за КПРФ здесь почти ник­то не голосует.

Заметным становится также процесс, когда люди среднего достатка, нуждаясь в деньгах, пе­ребираются из центра в такую же квартиру в менее престижном районе с хорошей доплатой. По всей видимости, в скором времени во Вла­дивостоке появится свой Беверли-Хиллз и свой Южный Бронкс.

Сокращено по источнику: Нестеров В. Будет ли во Владивостоке свой Беверли-Хиллз? // Золо­той Рог. 1996. № 63. 13 авг.

⁷⁷ Bridge G. Gcnlrification. Class and Residence: a Reappraisal // Environment and Planning D: Society and Space. 1994. Vol. 12. P. 31-51.

Джентрификация в США и России приводит к росту стоимости земли в центре городов. В связи с разрушением дешевых жилых домов и строитель­ством новых фешенебельных зданий бедные вынуждены уезжать из своих районов. Как отмечают исследователи, в первую очередь уезжают пожилые, носители контркультуры, бедные представители национальных меньшинств. Однако на основе сравнительного анализа данных переписи населения 316 американских городов Дж. Хониг (1980) показал, что интеллигентные семьи (джентри) предпочитают жить не в городах, где преобладают бедные и пред­ставители национальных меньшинств, а в фешенебельных районах, где из­давна живут главным образом владельцы частных особняков и люди интел­лектуального труда⁷⁸.

На протяжении всей истории Париж притягивал иностранцев. Раньше сюда съезжались миллионеры, художники, писатели и политические эмиг­ранты. Но в начале 1980-х гг. среди иностранцев стали преобладать малооп­лачиваемые рабочие, занятые в промышленности и строительстве. В этот период 25% населения самого Парижа и 14% агломерации составляли им­мигранты, прежде всего из Алжира, затем Испании, Португалии и бывших французских колоний в Западной Африке. Вследствие значительного при­тока иммигрантов в некоторых районах Большого Парижа обострились жи­лищные проблемы и даже возникли трущобы, населенные беднотой.

Лондонский регион имеет самую высокую на Британских островах плот­ность населения. Если в самом Сити проживает не более 10 тыс. жителей (но на работу из пригородов сюда приезжают многие тысячи служащих), то в Большом Лондоне — около 7 млн жителей, в Лондонской городской агломе­рации — более 11 млн, а в Юго-Восточном регионе, где доминирует Лон­дон, — около 17 млн. Население Большого Лондона постоянно сокращает­ся, особенно в центральных городских районах, построенных до 1914 г., хотя продолжается приток молодых людей из других районов страны, которых привлекает возможность сделать карьеру, а также иммигрантов. Молодые лондонские семьи, наоборот, стремятся уехать в новые города и быстро ра­стущие пригороды. Сегодня некоторые районы Лондона переживают серь­езные социальные изменения. Так, Челси, первоначально рабочий район, пережил процесс джентрификации — сюда переселились представители сред­него класса.

В Берлине миссию джентрификации, которая на немецком означает «об-лагороживание», взяла на себя молодежь. Переселяющимся в исторический центр молодым людям нравится такое окружение — немножко бедности, не­множко богемы, немножко культурного разнообразия. В Берлине это — Прен-цлауер Берг, Кройцберг, часть района Митте. В результате такого переселе­ния появляются магазины с высокими ценами, растет квартирная плата, и в конце концов коренное население «колонизируемых» кварталов вытесняется в более бедные районы, и ситуация вскоре повторяется. Одновременно с вы­теснением неимущих слоев населения из привычных, обжитых районов на городские окраины местные власти производят «зачистку» центральных рай­онов от бездомных, наркоманов, попрошаек (http://www.dwelle.de).

С точки зрения социальной стратификации джентрификация означает выселение низшего класса и нижнего слоя среднего класса более обеспечен-

^7к Смелзер Н. Указ. соч. С. 253.

ными представителями среднего и верхнего слоев среднего класса в менее благополучные районы. Центр и прилегающие к нему районы, отданные элите, представляют по существу вид социальной клаузулы, т.е. социально­го отгораживания одной страты от других, замыкание в границах своей со­циальной группы. Если подджентрификацию подпадает староиндустриаль­ная 3—5-мильная зона, которая окружает деловой центр не только в амери­канских, но и во многих российских городах, то предприятия лишаются рабочей силы, которая обычно селилась недалеко от них. Пространственное разнесение места работы и места жительства может еще больнее снизить материальный уровень малообеспеченных слоев населения. Заметим, что джентрификация в России носит точечный характер.

В Санкт-Петербурге джентрификация стала возможной только после при­ватизации жилья в 1990-е гг. Государственная Дума в 1996 г. приняла поправ­ку, разрешающую приватизировать комнаты в коммунальных квартирах. На рынке жилья появился самый лакомый для «новых русских» уголок Северной Пальмиры — ее исторический центр. Коммунальные квартиры стали быстро превращаться в несколько частных комнат. Комната в коммунальной кварти­ре стала ходовым товаром на нелегальном рынке недвижимости.

Когда появилась возможность решить жилищную проблему на коммер­ческой основе — через расселение крупногабаритных квартир историческо­го центра, для многих людей, которые живут в престижном центре, но в ужас­ных многокомнатных квартирах, открылись перспективы наконец-то зажить достойной жизнью. Пик расселения коммуналок пришелся на 1993—1994 гг. До 80% сделок было связано с расселением. За период 1991 — 1996 гг. в городе были расселены 30 тыс. коммуналок. Несмотря на это число коммунальных квартир все еще велико: в 1996 г. на обслуживании департамента по содер­жанию жилищного фонда находилось 200 тыс. коммунальных квартир⁷⁹, т.е. около 14% жилого фонда города.

Расселение коммунальных квартир, — пишет Е. Герасимова, — является частью процесса джентрификации центра города — модернизации и ре­конструкции и связанной с этим смены социального состава населения. На место экономически подчиненных групп приходят экономически доминирующие. Существование коммунальных квартир в центре пара­доксально: земля в центре города дорогая, но жить там могут далеко не самые богатые люди. Наоборот, в коммунальные квартиры подселяет­ся самая «слабая» часть жильцов — алкоголики, пожилые люди, инва­лиды, получившие при расселении комнату вместо отдельной кварти­ры. Остаются в коммуналках те, кто не имеет средств для улучшения жилищных условий либо надеется на государственную очередь⁸⁰..

С 1997— 1998 гг. процесс расселения начал замедляться: упал спрос на круп­ногабаритные квартиры в центре (во-первых, лучшие квартиры уже были проданы, во-вторых, началось строительство элитных домов), жильцы «пер­спективных» коммуналок повысили свои требования, стал ощущаться недо­статок дешевых малометражных квартир для расселяемых. В 1995 г. доля коммунальных квартир в объеме продаж снизилась, по оценкам разных агентств недвижимости, до 20-30%, а в 1996 г., по данным агентства «Клон-

⁷⁴ Герасимова Е. Коммунальные квартиры 90-х. — http://www.aanet.ru. ⁸⁰ Там же.

даик», сократилась до это. i ю экспертным оценкам, процесс расселения ком­мунальных квартир в Санкт-Петербурге подошел к концу.

Субурбанизация может происходить и как бы в усеченном виде: массо­вого освоения пригородов средним и высшим классами еще не происходит, а пролетаризация городского центра уже началась. Такие процессы наблю­дались в советское время в крупных городах, но особенно явственно в Мос­кве, где была сконцентрирована вся государственная и партийная бюрокра­тия, имевшая возможность, пользуясь льготами и дотациями, получить бла­гоустроенное жилье (четырех-пятикомнатные квартиры) за государственный счет (так называемые служебные квартиры, которые в нарушение закона оставались за владельцем в вечное пользование).

Сотрудник Института социологии РАН О. Трущенко⁸¹, изучавшая про­цессы социальной сегрегации в Москве, пишет о «пролетаризации» центра в 1970-х гг. за счет смены обитателей коммунальных квартир. Объясняется это тем, что идеологическая верхушка общества имела льготы, привилегии и связи, благодаря которым могла получить отдельную квартиру. А советская интеллигенция, формально имевшая такие же оклады, что и чиновники, но не располагавшая такими же связями и привилегиями, была вынуждена при­обретать кооперативные квартиры в так называемых спальных районах на окраине города.

Рис. 15. Джентрификация по-российски

Джентрификация иначе называется реурбанизацией. То и другое представ­ляет собой возвращение богатых людей в большие города. Носителями джен-трификации выступают, как правило, яппи — молодые поднимающие­ся вверх профессионалы с высокой покупательной способностью, и динки —

^sl Трущенко О.Е. Престиж центра. Городская социальная сегрегация в Москве. М., 1995.

супружеские пары оез детей с двумя раоотающими (двухкарьерная семья), соответственно имеющие двойной доход.

Сегодня тема джентрификации в зарубежной социологии стала одной из активно разрабатываемых. Помимо теоретико-методологического анализа"² о классовой сущности этого явления, его социальных и экономических послед­ствий, наряду с практическо-планировочными решениями и дискуссиями⁸³ о том, какие типы школы строить в реставрируемых районах, в течение после­дних 20—30 лет появилось множество эмпирических исследований⁸⁴. В России подобный процесс только начинается.