Договор продажи недвижимости

1.Понятие и юридическая природа

2.Субъектный состав и форма

3.Предмет договора

4.Содержание и особенности исполнения

1.Понятие и юридическая природа

В главе 30 отдельно выделен параграф продажи недвижимости. Выделение отдельного параграфа обусловлено рядом причин:

1) как правило, все объекты недвижимости тесно связаны с земельными участками, на которых они расположены

2) недвижимость обладает наибольшей ценностью, поэтому цена выходит в ранг существенных условий

3) особое социальное назначение и значимость (требует наиболее пристального контроля со стороны государства).

4) Недвижимость является индивидуально-определенной незаменимой вещью.

По статье 454 ГК по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Юридическая природа:

1) возмездный договор

2) консенсуальный договор

3) взаимный договор

2.Субъектный состав и форма

Покупатель и продавец.

Продавцом выступает, как правило, собственник недвижимости (титульный владелец). Этот статус в данном договоре необходимо подтверждать, выданным государственным регистрирующим свидетельством. Так же уточнить титульного владельца, обременение недвижимости можно в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ГК не прописывает каких-либо ограничений к статусу или требованиям к сторонам, но если продавцом выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п1. 297 ГК), и проходит по специальной законодательной процедуре в соответствии с ФЗ «О приватизации».

ФЗ «Об акционерных обществах» регулирует продажу собственности акционерного общества. Так же особый порядок содержит 35 СК РФ (совместная собственность супругов).

 

3.Предмет договора

Предметом договора является недвижимое имущество, к которому по п.1 статьи 130 ГК относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей + приравненные законом объекты (воздушные и морские суда, космические объекты).

Дискуссионным вопросом является вопрос о продаже объекта незаконченного строительства. Арбитражная практика положительно отвечает на данный вопрос, так как данные объекты обладают всеми признаками недвижимого имущества, и эти объекты так же подлежат особому государственному контролю.

Особенности предмета диктуют особые требования к детализации формулировки наименования в договоре.

Форма договора.

По статье 550 ГК договор составляется в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.

В настоящее время нет требования обязательного нотариального удостоверения, но существует требование обязательной государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации влечет недействительность сделки. Момент государственной регистрации совпадает с переходом права собственности, но до нее покупатель может осуществлять правомочия пользования, но не распоряжения.

После заключения договора продавец уже не обладает правом распоряжения недвижимостью, а покупатель еще не обладает правом распоряжения. Этот промежуток времени дается на фиксацию перехода права собственности недвижимости.

Последствия неисполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи продавцом: покупатель по статье 398 ГК, как кредитор, имеет право требовать отобрания этой вещи.

Продажа жилых помещений и предприятий, как разновидности недвижимости, требует регистрации не только перехода прав, но и регистрации самого договора под страхом его недействительности (в соответствии со статьей 556 и 560 ГК).

4.Содержание и особенности исполнения

Существенным условием договора продажи недвижимости помимо предмета (наименования и количества) является цена. При ее отсутствие договор считается незаключенным. По п1. 555 ГК правила определения цены, предусмотренные общими положениями купли-продажи, не действуют для продажи недвижимости, так как существует особый порядок ее определения, который заключается в том, что она включает в себя одновременно и стоимость земельного участка, и стоимость самого объекта недвижимости. Эта норма носит диспозитивный характер (продажи недвижимости + аренда земли).

Обязанность продавца: передать недвижимость покупателю. Передача объекта недвижимости не приравнивается к переходу права собственности, поэтому реальный переход (исполнение договора) фиксируется дополнительным документом – актом передачи (передаточный акт). Передаточный акт – фиксирует факт исполнения договора. У сторон по поводу передаточного акта возникают взаимные права и обязанности, а именно: каждая сторона должна подписать передаточный акт. Если одна сторона уклоняется от подписания передаточного акта, то это рассматривается как отказ от исполнения принятых на себя обязательств – уклонение от исполнения договора, что влечет расторжение договора (п2 556 ГК).

Обязанности покупателя идентичны обязанностям покупателя по общим положениям (принять и оплатить), за исключением подписания передаточного акта и государственной регистрации.

Особенности договора продажи предприятий:

1) предприятие – это имущественный комплекс.

2) Цель использования – ведение предпринимательской деятельности (это отображается на субъектном составе: с двух сторон предприниматели)

3) Обязательная государственная регистрация не только перехода права собственности, но и государственная регистрация самого договора купли-продажи

4) Порядок оценки – перед тем как продать предприятие, законодательно закреплено требование (554 ГК) об обязательном проведении инвентаризации (стоимость движимого имущество), а так же аудиторской проверки (оценка прибыльности и тд).

5) Порядок передачи с помощью подписания сторонами передаточного акта, но особенностью является указание четких сроков подписания передаточного акта.

6) По статье 562 ГК – обязательное уведомление и получение согласия кредиторов на продажу. Кредитор имеет право потребовать исполнения всех обязательств должником либо доказательств перехода обязательств к другому должнику (перевод долга). Если продавец не уведомил кредиторов или не уведомил в срок (3 месяца), то кредитор вправе потребовать полного возмещения ущерба (как правило, погашение всей задолжности перед кредитором)

 

Договор мены

1.Экономическое значение и история, соотношение с иными договорными обязательствами

2.Понятие, юридическая природа, субъектный состав, форма

3.Существенные условия, содержание и исполнение

1.Экономическое значение и история, соотношение с иными договорными обязательствами

Мена в экономическом обороте позволяет сэкономить денежные средства (для юридических лиц происходит уменьшение затрат на банковские операции), а так же исключает изъятие наличных денежных средств из оборота, экономится время контрагентов, у которых есть желание продать один товар и приобрести другой (мена в предпринимательской сфере – бартер).

Мена представляет собой экономическое упрощение зачета денежных требований и купли-продажи.

Договор мены был известен еще римскому частному праву и являлся прообразом договора купли-продажи. Отечественное законодательство отличалось от европейской традиции тем, что запрещена была мена недвижимого имущества.

Договор мены представляет собой товарообменное обязательство, исключающее возникновение у контрагентов обязанности осуществления расчетов по оплате товаров.

Обязательна однородность встречных предоставлений, т.е. запрещена мена товара на какую-либо работу или услугу.

Безденежный характер, но присутствие встречного предоставления договором мены, отличают его от купли-продажи и займа. Так же товар передается в собственность, поэтому отличается от договоров аренды или ссуды.

Правила относящиеся к договору мены можно встретить не только в ГК, но и в:

1) Жилищный Кодекс РФ

2) Указ Президента РФ 1996 года №1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок»

3) Постановление Правительства 1996 года «О мерах по государственному регулированию внешнеторговых бартерных сделок»

2.Понятие, юридическая природа, субъектный состав, форма

По статье 567 ГК РФ договор мены – это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

Юридическая природа (признаки):

1) Консенсуальный договор. Проявляется в том, что договорное обязательство возникает с момента достижения сторонами в требуемой форме соглашения по всем существенным условиям договора. Исполнением, заключенного и вступившего в силу договора мены, является фактический обмен товара.

2) Возмездный договор (эквивалентный характер). Возмездность характеризуется правом каждой из сторон выполнить свою обязанность по передаче товара, получив от другой стороны встречное предоставление в форме эквивалентного обмениваемого товара.

3) Взаимный договор.

Субъектный состав.

Сторонами в договоре мены могут быть, по общему правилу, любые субъекты гражданских правоотношений. Так к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу договора, при этом каждая из сторон одновременно является и продавцом, и покупателем, и на нее возлагается обязанность и передать, и принять товар одновременно.

По общему правилу, каждая из сторон должна быть собственником обмениваемого имущества, однако для ряда субъектов предусмотрены исключения: например, государственные и муниципальные унитарные предприятия могут вступать в обменные правоотношения только с ведома собственника.

Форма договора – подчиняется общим требованиям о сделке (161 ГК), а так же правилам о купле-продаже (п2. 567 ГК)

 

3.Существенные условия, содержание и исполнение

Существенные условия: наименование и количество, обмениваемых вещей, не изъятых и не ограниченных в обороте.

Стороны обязаны согласовать условия только лишь о предмете. Если в соответствии с договором товары признаются неравноценными, то сторона, стоимость товара которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Содержание договора.

Двусторонний обязывающий характер договора наделяет стороны одинаковыми взаимными правами и обязанностями.

Основной обязанностью сторон является передача товара в собственность. При этом право собственности у приобретателя возникает не в момент передачи, а в момент встречного исполнения обязанности другой стороной, причем у каждого участника договора одновременно.

Исполнение договора происходит в момент передачи каждой из сторон товара в срок, установленный этим же договором. Если же он не определен, то исполняется согласно правилам об исполнение бессрочного обязательства (314 ГК).

Ответственность.

Отсутствие денежных обязательств по договору диктует необходимость выбора соответствующих способов защиты нарушенных прав. Так по спорам о нарушении договора мены добросовестный контрагент вправе требовать от должника исполнения обязательства в натуре и возмещения убытков одновременно, но не взыскания стоимости переданного товара.

В случае неравноценного обмена товарами, у должника, обязанного доплатить разницу в ценах, возникает денежное обязательство, просрочка исполнения которого является основанием для применения ответственности за пользование чужими денежными средствами (395 ГК).

 

Договор дарения

1.История становления и особенности договора дарения

2.Понятие, юридическая природа и субъектный состав

3.Содержание, существенные условия и особенности исполнения

4.Виды договора дарения

1.История становления и особенности договора дарения

Дарение известно человечеству издавна. Появление этого института связано с тем, что не каждое обязательство может быть направлено на получение выгоды. Еще в римском праве признавалось неформальное соглашение о дарении, которое заключалось в передаче имущества с целью проявить щедрость по отношению к одаряемому.

В дореволюционном законодательстве нормы о дарении размещены были среди оснований приобретения права на имущество, а не среди обязательств.

В советском гражданском законодательстве дарение получило статус договора, но не достаточно было раскрыто ни в ГК 22 года, ни в ГК 64 года, и ограничивалось лишь безвозмездной передачей имущества в собственность и носило реальный характер.

В современном российском гражданском праве нормы о договоре дарения размещены рядом с обязательствами о передаче имущества в собственность. Дарение рассматривается именно как договор, т.е. двусторонняя сделка, которая влечет возникновение прав и обязанностей как у дарителя, так и одаряемого.

Характерной особенностью является безвозмездный характер договора дарения. Может носить как консенсуальный, так и реальный характер.

2.Понятие, юридическая природа и субъектный состав

Договор дарения – это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (572 ГК).

По договору дарения даритель намеренно безвозмездно предоставляет за свой счет имущественные выгоды одаряемому с его согласия. Если нет согласия одаряемого, то это не дарение а ….?

Юридическая природа:

1) либо реальный договор, либо консенсуальный договор (особенность договора дарения). Договор дарения, по которому даритель передает одаряемому вещь либо имущественное право, является реальным, т.е. считается заключенным в момент совершения соответствующего действия. Если по договору дарения даритель обязуется передать одаряемому вещь в будущем либо обязуется освободить от имущественной обязанности, то данный договор является консенсуальным и считается заключенным в момент соглашения по всем существенным условиям.

2) Безвозмездный договор, т.е. дарить не получает встречного представления от одаряемого. Происходит уменьшение размера его имущества и увеличение размера имущества одаряемого. Если же даритель получает какое-либо встречное предоставление, то данная сделка признается притворной, т.е. считается прикрытием другой незаконной сделки.

3) Односторонне-обязывающий консенсуальный договор, право требования передачи предмета договора приобретает одаряемый, даритель же несет только обязанность по передаче предмета договора дарения. Существует точка зрения, что этот договор двусторонний.

Субъектный состав.

Сторонами являются даритель и одаряемый.

По общему правилу этими сторонами могут быть любые субъекты гражданского права, но в отношении ряда субъектов предусмотрены законодательством запреты и ограничения. Не допускается дарение по статье 575 ГК, за исключением обычных подарков (до 3000 рублей),:

1) от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями

2) работникам образовательных, медицинских, социальных организаций, в том числе работникам детских домов, а так же от лица граждан находящихся на лечении, содержании или воспитании, а так же их супругами и родственниками.

3) Лицам занимающим государственные должности, муниципальным служащим, служащим банка России.

Данный запрет не распространяется на протокольные мероприятия.

4) не допускается дарение между коммерческими организациями

Статья 576 ГК устанавливает ограничения дарения, т.е. заключение договора возможно, но при определенных условиях. Ограничения:

1) юридическое лицо, которому вещь принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее только с согласия собственника (за исключением обычных подарков).

2) Имущество, находящееся в общей совместной собственности не может быть подарена без согласия второго собственника (муж и жена)

3) Дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с соблюдением правил перехода требования кредитора к другому лица (382-389 ГК).

4) Дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанностей перед третьим лицом только при условии, если из закона не вытекает личный характер данного договора (пункт 1 313 ГК).

5) Дарение посредством перевода дарителем на себя долга одаряемого перед третьим лицом осуществляется по правилам перевода долга (391-392 ГК)

6) Дарение от имени дарителя его представителем возможно только на основании доверенности, в которой точно назван одаряемый и предмет дарения

Форма договора дарения (574 ГК)

Существуют специальные нормы о форме дарения. Только реальный договор может быть заключен в устной форме посредством передачи дара. Письменная форма обязательна для консенсуальных договоров, содержащих обещание дарения в будущем, под страхом недействительности.

Если стоимость дара превышает 3000 рублей или дарителем является юридическое лицо, то дарение производится в письменной форме.

Для дарения недвижимости так же характерна письменная форма сделка.

Форма договора дарения, предметом которого является передача права требования либо освобождения от обязанности, подчиняется правилам о перемене лиц в обязательстве (389,391 ГК).

3.Содержание, существенные условия и особенности исполнения

Условия о предмете (наименование и количество) являются единственными существенными условиями договора.

Предметом договора дарения могут быть вещи, имущественные права, а так же действия по освобождению от обязанностей. Эти действия, составляющие предмет договора дарения можно разделить на 5 групп:

1) передача одаряемому вещи в собственность. К этим вещам относятся любые оборотоспособные вещи.

2) Передача одаряемому имущественного права (требования) к себе (к дарителю).

3) Передача одаряемому имущественного права (требования) к третьему лицу, которое совершается путем безвозмездной уступки по правилам договора цессии

4) Освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем (в форме безвозмездного прощения долга, 415 ГК)

5) Освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед третьим лицом (в форме перевода долга, 391 ГК)

Права и обязанности сторон по договору дарения

Даритель обязуется передать объект дарения одаряемому, а одаряемый имеет право требовать от дарителя передачи дара.

Договор дарения может быть прекращен по общим и по специальным основаниям.

Специальные основания. Одностороннее расторжение договора:

1) одаряемый вправе в любое время до передачи дара от него отказаться. Договор считается расторгнутым по пункту 1 573 ГК. Если договор был в письменной форме, то отказ совершается тоже в письменной форме. Если договор дарения был в письменной форме, то даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

2) Даритель вправе отказаться от исполнения договора (консенсуального):

· Вследствие обстоятельств, которые не зависят от поведения одаряемого (изменение или семейного положения дарителя, изменение состояния здоровья дарителя)

· Отказ вследствие порочащего поведения одаряемого (покушение на жизнь дарителя, покушение кого-либо из членов семьи или родственников дарителя, а так же причинению дарителю умышленных телесных повреждений). Отказ дарителя от исполнения договора по данным основаниям не дает права требования возмещения убытков одаряемому.

Даритель и его наследники так же наделяются особым правом – правом отменить дарение. При этом отменяется уже исполненный договор дарения. Существует следующий перечень случаев:

1) даритель вправе отменить дарение, если произошло покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи, нанесение телесных повреждений одаряемым.

2) Даритель вправе потребовать отменить дарение в судебном порядке, если действия одаряемого с этой вещью могут повлечь угрозу безвозвратной утраты.

3) По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное ИП или юридическим лицом в нарушение закона «О банкротстве» за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью за 6 месяцев до банкротства.

4) В самом договоре может быть закреплена отмена дарения, если даритель переживет одаряемого.

Эти нормы распространяются когда одаряемый сохранил вещь в натуре (пункт 5 статьи 578 ГК).

В иных случаях речь идет о неосновательном обогащении.

Ответственность.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств является основанием для гражданско-правовой ответственности.

Даритель по договору обещания дарения несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своей обязанности передать предмет договора одаряемому. В этом случае он обязан возместить одаряемому убытки в полном объеме.

В случае причинения вреда жизни и здоровью, а так же имуществу одаряемого вследствие недостатков подаренной вещи, вред будет возмещен только в том случае, если будет доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель (хотя и знал о них) не предупредил одаряемого (580 ГК). В этом случае даритель несет ответственность в форме умысла или неосторожности. Даритель в регрессном порядке может обратить требование на продавца или изготовителя.

4.Виды договора дарения

В современно российском законодательстве выделяются три разновидности дарения:

1) Договор дарения реальный

2) Договор обещания дарения в будущем (консенсуальный характер)

3) Договор пожертвования.

Договор пожертвования – это дарение вещи или права в общеполезных целях.

Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по назначению. При отсутствии такого условия это считается обычным дарением.

Юридическое лицо, принимающее пожертвование должно вести обособленный учет этих операций по использованию пожертвованного имущества. Если пожертвованное имущество нельзя использовать по назначению, вследствие изменившихся обстоятельств, его назначение может быть изменено только с согласия жертвователя. А в случае смерти или ликвидации юридического лица по решению суда.

Круг субъектов (одаряемых) ограничен. Ими могут быть:

1) Граждане

2) Лечебные, воспитательные, социальные учреждения

3) Благотворительные научные и образовательные учреждения, фонды, музеи

4) Общественные и религиозные организации

5) Публично-правовые образования

Дарителями могут быть любые субъекты гражданского права. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо согласия или разрешения.

Договор ренты

1.Общие положения о ренте. История и экономическое значение. Понятие и юридическая природа. Содержание договора ренты. Прекращение договора ренты.

2.Договор постоянной ренты.

3.Договор пожизненной ренты.

4.Договор пожизненного содержания с иждивением.

1.Общие положения о ренте. История и экономическое значение. Понятие и юридическая природа. Содержание договора ренты. Прекращение договора ренты.

Конструкция договора ренты заключается в передаче имущества под выплату рентных платежей бывшему собственнику.

В дореволюционном законодательстве нормы о пожизненном доходе (ренте) содержались еще в Гражданском Уложении Российской Империи. В ренту можно было передавать движимое, недвижимое имущество и даже денежные средства, что не характерно в наше время.

В советский период данный договор отсутствовал, хотя на практике данные отношения оставались. В ГК 64 года в главе Купля-продажа появились нормы, посвященные регулированию продажи жилого дома с условием пожизненного содержания.

Впервые детальную проработку договор ренты получил в ныне действующем ГК.

Экономическое значение договора ренты.

Получатель ренты (рентных платежей), являющийся собственником имущества, передает свое имущество плательщику ренты с целью получения от него рентных платежей, выплачиваемых периодически и в установленном размере.

Рента носит некоммерческий характер, т.е. не является видом предпринимательской деятельности. Рента используется для удовлетворения текущих потребностей получателя. Рента относится к договорам, опосредующим переход права собственности, но отличается от купли-продажи, дарения и мены. От дарения рента отличается возмездностью отчуждения. От купли-продажи и мены рента отличается по характеру встречного удовлетворения.

Понятие договора ренты.

Договор ренты (1 583 ГК) – это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Юридическая природа:

1) Реальный договор. Реальность вытекает из определения, т.е. плательщик ренты только после передачи имущества обязан осуществлять рентные платежи. Иоффе считает, что рента- договор консенсуальный. Существует точка зрения, что рента в зависимости от вида передаваемого имущества может быть как реальной, так и консенсуальной.

2) Возмездный договор.

3) Взаимный договор.

4) Алеаторный договор (рисковый договор). Размер предоставленных плательщиком рентных платежей может быть как меньше, так и больше стоимости имущества.

Виды ренты (пункт 2 589 ГК):

1) постоянная рента, при которой плательщик обязан выплачивать ренту бессрочно, поэтому срок ренты привязан к сроку существования плательщика

2) пожизненная рента, при которой обязанность плательщика ограничена сроком жизни получателя ренты. Подвидом пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением.

 

Субъектный состав договора ренты

Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении плательщика рентных платежей, т.е. им может выступать как гражданин, так и юридическое лицо в зависимости от вида ренты.

Исходя из особенностей договора ренты, особое внимание закон уделяет защите прав получателя.

По сути рента отличается некоммерческим характером и направлена удовлетворение текущих личных потребностей получателя.

Закон императивно установил:

1) При передаче под выплату ренты недвижимость передается с обременением (586 ГК). При государственной регистрации договора ренты обременение так же будет зарегистрировано в силу закона. При отчуждении обязательства по ренте переходят на приобретателя.

2) В целях защиты прав получателя закон устанавливает правила об обеспечении. Получает ренты получает право залога на данное имущество в силу закона. Залог так же подлежит государственной регистрации, поэтому дальнейшее отчуждение возможно только с прямого согласия получателя как залогодержателя. Так же по соглашению сторон в договоре может существовать обязанность плательщика застраховать в пользу получателя ренты риск неисполнения обязательства. При ренте недвижимого имущества страхование является существенным условием, при его отсутствии договор считается незаключенным.

Содержание договора

К общим для всех видов ренты обязанностям плательщика относятся:

1) обязанность выплачивать рентные платежи в указанном порядке и сроках

2) обязанность предоставить обеспечение исполнения обязательства либо застраховать риск ответственности

Права получателя ренты:

1) право получения рентных платежей

2) право требовать выкупа ренты плательщиком при определенных условиях, предусмотренных законом

3) право требовать расторжение договора в одностороннем порядке и возмещения убытков, вызванных расторжением договора, а так же в случае утраты или ухудшения условий.

В каждом виде ренты предусмотрены еще и свои права и обязанности.

Ответственность:

1) за просрочку осуществления платежей

2) за неосуществление платежей (ответственность как за пользование чужими денежными средствами)

3) в случае отчуждении имущества (все обязанности переходят на приобретателя)

Правовые последствия случайной гибели имущества.

Правовые значение имеет факт передачи имущества за плату или бесплатно (иждивение). Если между сторонами заключен договор постоянной ренты, то риск случайной гибели несет плательщик ренты, но если имущество передано за плату, то плательщик может потребовать прекращения обязательства по выплате. Если же речь идет о пожизненной ренте, то случайная гибель не освобождает плательщика ренты от его обязанностей.

Форма договора ренты.

Законодатель предъявляет повышенные требования к форме. По статье 584 ГК договор подлежит нотариальному удостоверению, а так же государственной регистрации. При передаче движимого имущества только нотариальному удостоверению. С момента его осуществления договор считается заключенным. При отсутствии нотариального удостоверения сделка признается ничтожной.

При внесении в государственный реестр вносятся сведения о регистрации самого договора, о регистрации перехода права собственности, об обременении и залоге в пользу получателя рентных платежей.

Прекращение договора ренты.

Договор ренты может быть прекращен соглашением сторон, а так же путем совпадения должника и кредитора в одном лице, а так же в результате новации, а так же прощением долга. Договор ренты не может быть прекращен исполнением обязательства, так как обязательство тянется бессрочно либо пожизненно.

В договоре постоянной ренты обязательство не прекращается со смертью гражданина или реорганизации юридического лица, которые являются получателями, так как их права переходят по наследству либо при реорганизации.

На ряду с общими основаниями законодатель предусматривает специальные основания –выкуп ренты, который осуществляется по требованию одной из сторон. В договоре постоянной ренты плательщик либо получатель ренты могут требовать выкупа ренты (592, 593 ГК). В пожизненной же ренте требовать выкупа может только получатель и в случае существенного нарушения обязательства со стороны плательщика (599, 605 ГК). Так же в случае существенного нарушения плательщиком договора пожизненной ренты получатель имеет право требовать возврата переданного имущества (пункт 2 599, пункт 2 605 ГК).

Основанием прекращения пожизненной ренты является смерть получателя ренты, и переход по наследству права получения рентных платежей не допускается.

Критерии:

1) требования к статусу получателя ренты

2) по характеру встречного требования

3) последствия для плательщика случайной гибели вещи

4) по возможности передачи универсального правопреемства

5) по стороне, которая может требовать выкупа

2.Договор постоянной ренты.

3.Договор пожизненной ренты.

4.Договор пожизненного содержания с иждивением.

Общие положения о договоре аренды

1.История, понятие и признаки договора

2.Субъектный состав и особенности формы

3.Предмет и иные условия договора аренды

4.Содержание договора аренды (взаимные права и обязанности сторон)

5.Основания прекращения и изменения договора аренды

 

1.История, понятие и признаки договора

История становления.

Аренда (найм) известна с римского права, в котором было закреплено 3 ее разновидности:

1) наём вещей

2) наём услуг

3) наём работы или подряд

Общее между этими видами – это обязанность одной стороны предоставить пользование объектом другой стороне, а другая сторона обязывалась уплатить первой денежное вознаграждение.

В римском праве договор найма вещи имел обязательственную природу и не обладал такими вещно-правовыми признаками, как следование за вещью.

В российском дореволюционном законодательстве нормы об имущественном найме так же размещались в обязательственном праве, но судебная практика уже позволяла защиту вещно-правовыми способами вещи переданной в аренду.

В советский период в статье 152 ГК 1922 года, в статье 275 ГК 1964 года договор найма – это соглашение, по которому вещь передается для временного пользования за вознаграждение. В имущественном найме наниматель обладает статусом титульного владельца, т.е. просматриваются элементы вещно-правовых отношений.

Понятие договора.

606 ГК. Договор аренды (договор имущественного найма) – это договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Юридическая природа.

Договор аренды не влечет за собой перехода права собственности. Арендатор получает лишь право владения и пользования, но признается титульным владельцем вещи, что предоставляет ему право пользоваться вещно-правовыми способами защиты.

Признаки:

1) консенсуальный договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, независимо от того состоялась ли передача арендованного имущества арендатору.

2) Возмездный договор. Встречное предоставление в виде внесения арендной платы за полученное во временное владение и пользование имущество.

3) Взаимный договор. В случае непредоставления обязанной стороной закрепленного договором исполнения обязательства другая сторона может приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения, а так же потребовать возмещения убытков.

2.Субъектный состав и особенности формы

Субъектный состав.

Сторонами являются арендодатель и арендатор. По общему правилу арендодателем является собственник имущества либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, унитарные предприятия могут сдавать помещения в аренду, но с согласия собственника. Арендатором может быть любой дееспособный и правоспособный субъект гражданского права.

Форма договора аренды.

О статье 609 ГК предусмотрено специальное правило, отличающееся от общих положений о форме сделки:

1) простая письменная форма обязательна, если договор заключается на срок более 1 года

2) простая письменная форма - независимо от срока, если одна из сторон юридическое лицо

Форма договора аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (пункт 2 651 ГК), но если договор заключен на срок более одного года.

Так же допустима форма договора аренда с последующим выкупом (624 ГК).

Существенные условия.

Существенными условиями договора аренды являются:

1) Предмет. В предмете раскрывается наименование имущества, являющегося объектом аренды.

2) У некоторых разновидностей договора аренды к существенным так же относятся:

· Условие об арендной плате (цене)

· О сроке

Объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, не теряющие своих полезных свойств в процессе использования.

Законом предусмотрены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается (Закон РФ «О недрах», Лесной Кодекс, Водный Кодекс).

Срок договора аренды:

1) договор аренды может быть заключен на срок, определенный сторонами и действовать в течение в