Контрольные задания для СРС. Задание 1. Составьте проекты арендных договоров: а) договора аренды здания

Задание 1. Составьте проекты арендных договоров: а) договора аренды здания, сооружения, предприятия; б) договора лизинга.

 

Задание 2. Составьте сравнительную таблицу, которая показывает черты сходства и различия договора лизинга и договоров аренды, купли-продажи (поставки), займа, кредита, поручительства, банковской гарантии.

 

Задание 3. Дайте развернутую характеристику участникам лизинга, которые могут наиболее эффективно осуществлять предпринимательскую деятельность в качестве лизинговых компаний: банк, страховая компания, брокерская компания, пенсионный фонд.

 

Задание 4. Дайте от имени нотариуса ответ гражданину, который требует включить в завещание на имя сына указание о передаче ему права аренды гаража.

 

Тема 33.ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ДРУГИЕ ЖИЛИЩНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

План лекции

1. Жилищные отношения и их правовое регулирование

2. Обязательства из договора социального найма жилого помещения

3. Обязательства из договора коммерческого найма жилого помещения

4. Пользование жилыми помещениями в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов

 

1. Жилище является естественной насущной потребностью человека. Правовыми формами удовлетворения жилищной потребности является приобретение жилища в собственность и наем жилого помещения. Право на жилище декларируется ст. 40 Конституции РФ (ст. 46 Конституции РБ) в числе основополагающих социально-экономических прав. Детальная регламентация жилищных правоотношений, возникающих в рамках обязательств по использованию жилых помещений осуществляется нормами ГК РФ (ст. 671-688), ЖК РФ (ст. 60-91) и рядом иных нормативных правовых актов. Потребности граждан в жилище удовлетворяются из жилищного фонда страны.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений находящихся на территории РФ (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ).

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений и находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; государственный жилищный фон – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ); муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан, жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания – иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, представлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений во владение и (или) в пользование.

2. Действующий ГК РФ в главе 35 «Наем жилого помещения» различает «договор найма жилого помещения» (п. 1 ст. 671 ГК) и «договор социального найма жилого помещения» (п. 1 ст. 672 ГК). Прерогатива регулирования жилищных отношений, возникающих из договора найма (коммерческого найма) жилого помещения принадлежащий гражданскому законодательству, т.е. нормам статей 671, 673-688 ГК РФ. Отношения же, порождаемые договорам социального найма жилого помещения, регламентированы нормами раздела III ЖК РФ (ст. 49-91), т.е. договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях в порядке, предусмотренных жилищным законодательством, с применением к нему правил статей 674, 675, 678, 680, 681 и пунктов 1-3 ст. 685 ГК РФ.

Родовое понятие договора найма жилого помещения дано в п. 1 ст. 671 ГК – это соглашение, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Определение договора социального найма жилого помещения содержится в ст. 60 ЖК РФ. Предметом договора является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (ст. 62 ЖК, ст. 673 ГК).

Названные выше договоры найма жилого помещения различаются между собой: основаниями их заключения; формой собственности наймодателя на сдаваемое внаем жилое помещение; размером жилого помещения, являющегося предметом договора; сроком действия договора; способом определения оплаты за пользование жилым помещением; условиями договора; правомочиями сторон договора; источниками их правового регулирования.

По договору социального найма предоставляется жилое помещение жилищного фонда социального использования малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон по договору детализированы типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г.

Правовой режим жилых помещений специализированного жилищного фонда закреплен в разделе IV (ст. 92 – 109 ЖК РФ).

3. Особенности договора коммерческого найма жилого помещения: предметом договора может быть жилое помещение, находящееся в частном жилищном фонде; размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК); срок платы за жилое помещение определяется договором, в противном случае – ежемесячно (п. 3 ст. 682 ГК); срок договора не может быть больше пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК); граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, должны быть указаны в договоре (п. 2 ст. 677 ГК). Наблюдатель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока договора найма (абз. 1 ст. 684 ГК); наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторном заключении договора (абз. 3 ст. 684 ГК); наймодатель вправе требовать расторжение договора в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за 6 месяцев, а при краткосрочном договоре – более двух раз, а также разрушения или порчи жилого помещения (п. 2 ст. 687 ГК); наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если наниматель или лица, проживающие с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей (п. 4 ст. 687 ГК); в случае расторжения договора все лица проживающие в жилом помещении, подлежат выселению на основании решения суда (ст. 688 ГК).

4. Одним из способов удовлетворения потребностей граждан в жилище является получение ими жилых помещений для проживания в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее жилищных кооперативов). Правовой статус жилищных кооперативов, являющихся юридическими лицами, и правовое положение их членов детально регламентированы в ст. 110-134 ЖК РФ. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативном доме.

Гражданин признается членом кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива.

Члену кооператива предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением является членство в кооперативе. Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления кооператива вправе разрешать проживание в жилом помещении временным жильцам. Споры о разделе жилого помещения между лицами, имеющими право на пай, разрешаются в судебном порядке. Член кооператива может быть исключен из него. В случае смерти члена кооператива его наследники имеют право на вступление в члены кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Нормативные материалы

Конституция РФ. Ст. 40.

Конституция РБ. Ст. 46.

ГК РФ. Глава 35 (ст. 671 - 688).

ЖК РФ. Ст. 1-11, 49-110, 124-134.

О регулировании жилищных отношений в Республике Башкортостан. Закон РБ от 02.12.2005 г. № 250.

Типовой договор социального найма жилого помещения. Утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 // Рос. газета. 2005. 27 мая.

Правила отнесения жилого помещения с специализированному жилищному фонду и Типовые договоры найма специализированных жилых помещений. Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 // Рос. газета. 2006. 17 февраля.

О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ. Постановление ПВС РФ от 02.07.2009 г. № 14 // Рос. газета. 2009. 8 июля.

Дополнительная литература

Абрамов А. Выселение из квартиры в результате неправомерного распоряжения собственностью // Жилищное право. 2012. № 12. С. 69 – 78.

Данилов Е. П. Жилищные споры по новому ЖК РФ: комментарии, практика, образцы документов. – М.: Кнорус, 2006

Волкова Н. А. О некоторых особенностях правового режима жилых помещений // Законодательство и экономика. 2006. № 1. С. 49-52

Крюкова Е. С. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договору социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Семейное и жилищное право. 2006. № 4. С. 17-20.

Садовникова Е. В. Некоторые вопросы судебной практики по жилищным спорам // Закон. 2006. № 8. С. 72-79

Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6 С. 65-71

Симонов В. К. Правовой режим общежития // Семейное и жилищное право. 2006. № 3. С. 2-5.

Сергеев А.Г. Конституционное право на жилище. Теоретико-правовой аспект // Юрид. мир. 2009. № 10.

титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. – М.: Юрайт, 2012.

Шешко Г. Жилищное законодательство. Проблемы и перспективы его совершенствования // Жилищное право. 2012. № 12. С. 8 – 15.

Шипунова О. А. Наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда // Правовые вопросы недвижимости. 2007. № 1. С. 17-18.

Хамидуллина Ф.И. О единстве судебной практики и правовой определенности в жилищных правоотношениях // Сем. и жилищное право. 2010. № 6.

Юрченко Е. В. Проблемы ограничения права граждан на изменение договора социального найма жилого помещения // Закон. 2006. № 8. С. 56-61.

Практическое занятие

Контрольные вопросы

1. Понятие жилищных отношений и право граждан на жилище

2. Жилищное законодательство

3. Жилищные фонды

4. Договоры найма жилого помещения как гражданско-правовая форма удовлетворения жилищной потребности

5. Предоставление жилого помещения по договору социального найма

6. Понятие и содержание договора социального найма жилого помещения

7. Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения

8. Обязательства из договора найма специализированных жилых помещений

9. Понятие, содержание и исполнение договора коммерческого найма жилого помещения

10. Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

11. Право на жилые помещения в домах жилищных кооперативов

12. Изменение и прекращение права на жилое помещение в доме жилищного кооператива.

Задача № 1

Плотников, проживающий в трехкомнатной квартире по договору социального найма, пригласил в гости двух братьев из деревни. Братья поселились в квартире с согласия жены Плотникова и с предварительным уведомлением наймодателя, как временные жильцы. Через несколько дней выяснилось, что братья пристрастны к спиртным напиткам. Однажды, будучи сильно пьяными, братья подрались. В результате была выбита входная дверь в квартиру и разрушена оконная рама в одной из комнат. Жена Плотникова потребовала от братьев, чтобы они оплатили стоимость ремонта и съехали с квартиры.

1. По какому основанию наймодатель не запретил Плотникову безвозмездное проживание в его квартире временным жильцам – его братьям?

2. Перед кем ответственны за свои действия братья Плотникова – перед квартиросъемщиком или перед наймодателем?

3. Несет ли Плотников ответственность за действия своих братьев перед наймодателем?

4. Кто вправе – Плотников или его жена – предъявить требование к братьям Плотникова об уплате стоимости ремонта, а также о выезде из квартиры, нанимателем который является Плотников?

5. В какой срок со дня предъявления требования братья Плотникова обязаны съехать с квартиры?

Задача № 2

Соловьева, собственница трехкомнатной квартиры, по договору найма жилого помещения предоставила Нине Вяземской и ее мужу за плату две комнаты во владение и пользование для проживания в них. Супруги регулярно вносили плату за жилое помещение. Однако они вели разгульный образ жизни. В их комнатах постоянно звучала громкая музыка и часто устраивались вечеринки с приглашением многочисленных гостей. Это не нравилось Соловьевой. И когда срок договора найма жилого помещения истек, она предложила супругам Вяземским съехать с квартиры, сказав, что решила не сдавать комнаты в течение одного года.

Через шесть месяцев, после того как Вяземские съехали с квартиры, Соловьева сдала внаем эти две комнаты Хрусталеву. Узнав об этом, супруги Нина Вяземская подала иск к Соловьевой с требованием признания ее договора с Хрусталевым недействительным и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ней договор найма жилого помещения.

1. В каком порядке должна вноситься плата за жилое помещение Ниной Вяземской, если ее срок не указан в договоре?

2. На какой срок считается заключенным договор найма жилого помещения, если в договоре он не определен?

3. За какое время до истечения срока договора найма жилого помещения Соловьева должна была предупредить Нину Вяземскую об отказе от продления договора?

4. По какому основанию Нина Вяземская подала в суд иск к Соловьевой?

5. Какое решение должен вынести суд?