Классификация контрактов

Существует большое количество классификаций контрактов по самым разнообразным признакам, однако среди них можно выделить два наиболее важные (рис. 12.1)

- способы установления цены контракта;

- характер взаимоотношений участников проекта и разделение ответственности между ними.

По способу установления цены контракты делятся на:

- контракты с твердой (паушальной) ценой;

- контракты с возмещением издержек;

      Контракты с твердой (паушальной) ценой являются со­глашением, при котором контрактор обязуется осуществлять по­ставку материалов, проведение работ и оказание услуг за опреде­ленную цену, которая не может быть изменена в случае изменения затрат. Контракты с твердой ценой применяются в тех случа­ях, когда проект тщательно разработан, работы по нему выполня­ются в четкой последовательности, подрядчик может осущест­влять жесткий контроль за ходом работ и располагает достаточ­ными ресурсами для того, чтобы нести соответствующий риск. Большая доля риска при заключении контракта этого типа ложится на подрядчика, поскольку любые отклонения от указанных в контракте условий влияют на его затраты, но и возмож­ность получения прибыли наиболее высока. При внесении заказчиком изменений в работу, порученную подрядчику, последний имеет право согласовать с заказчиком новую цену, требуя компенсации дополнительных затрат.

Рис. 12.1. Классификация строительных контрактов.

При этом типе контракта заказчик требует от подрядчика не только подготовки полной проектной документации, но и спецификаций с указанием того, кто будет выполнять функции инспекции: либо собственный персонал, либо специалисты из приглашенной консультационной фирмы.

Большинство предлагаемых на торгах строительных контрактов представляют собой контракты с твердой ценой, поэтому основная часть возникающих проблем, претензий и судебных раз­бирательств связана именно с внесением изменений в контрактах с твердой ценой. Большая доля риска подрядчика не означает полного снятия риска с заказчика.

Существенным недостатком рассматриваемого контракта является жесткое требование наличия проектно - сметной документации до начала строительства объекта.

Этот недостаток проявляется особенно явно при строи­тельстве крупных объектов, когда подготовка проектной докумен­тации осуществляется в течение длительного периода - до нескольких лет, в результате чего в закладываемых проектных решениях не учитываются последние достижения в этой области.

В таблице 12.1 проанализированы преимущества и недо­статки контракта с твердой ценой с точки зрения заказчика и под­рядчика.

Преимущества и недостатки контракта с твердой ценой                       

            Таблица 12.1.

Контракты с возмещением издержек предполагают возмещение подрядчику части затрат, связанных с выполнением проек­та. Возмещение "может производиться не по всем затратам, а только по тем из них, которые положениями контракта отнесены к возмещаемым. В условиях этого типа контракта строительство объекта может быть начато еще до того, как подготовлена вся проектно - сметная документация, в которую вносятся возни­кающие по ходу строительства изменения.

Наиболее широкое распространение получили следующие виды контрактов с возмещением издержек, каждый из которых характеризуется различной степенью риска:

- контракт с фиксированной ценой единицы продукции;

- контракт с ценой, равной фактическим затратам плюс фиксированный процент от затрат ;

- контракт с ценой, равной фактическим затратам плюс фиксированная доплата;

- контракт с ценой, равной фактическим затратам плюс переменный процент;

- контракт с определением цены по окончатель­ным фактическим затратам;

- контракт с гарантированными максимальными выплатами.

Характерной особенностью контрактов в строительстве является то, что значительная часть работ производится под землей (забивка свай, прокладка и так далее), и как бы тщательно не исследовались на стадии проектирования условия строительства различных зданий и со­оружений, все равно довольно трудно заранее произвести точные расчеты, пока не начнется фактическое выполнение работ по кон­тракту.

В связи с этим, необходима специальная форма контракта, которая обеспечила бы его гибкость и возможность измерять объ­ем работ в процессе их выполнения. Таким контрактом, наиболее распространенным в мировой практике является контракт с фиксированной ценой единицей продукции, например, за кубический метр уложенной бетонной смеси.

Этот тип контрактов применяется следующим образом. В процессе разработки проекта составляется "Перечень объемов работ", который является одним из основных документов контрак­та и направляется на торги для рассмотрения его участниками. Каждый участник торгов изучает весь перечень документов (условия контракта, спецификации, чертежи, перечень объемов работ), выезжает на площадку, где будут производиться предпо­лагаемые работы, проводит там любые дополнительные исследования, которые по его мнению необходимы. Затем, исходя из полученных таким образом данных, а так же на основе собственного опыта выполнения аналогичных контрактов и существующей системы цен и расценок определяет цену единицы продукции. В эту цену включаются не только реальные расходы по выполнению работ, но и накладные расходы и прибыль. Затем каждый участник торгов определяет величину заявки на торги, умножая цену единицы продукции на подсчитанные объемы работ. Участник, одержавший победу на торгах, получает выставленный на торгах контракт и становится подрядчиком. Предварительные оценки объемов работ с этого момента не берутся в расчет, а оплата осу­ществляется на основании реально выполненных объемов работ в соответствии с ценой единицы продукции, указанной подрядчи­ком в его заявке, представленной на торги.

Контракт с ценой, равной фактическим затратам плюс фиксированный процент от затрат обеспечивает возмещение понесенных при выполнении контракта затрат. В дополнение, контрактор получает оговоренный процент от фактических затрат в качестве прибыли. В условиях данного типа контракта строительство объекта может быть начато еще до того, как подготовлена вся проектно - сметная документация, в которую вносятся возникающие по ходу строительства изменения. Такой тип контракта не гарантирует достижения заранее назначенной стоимости проекта и характеризуется сравнительно высокой степенью риска для заказчика. В этой ситуации управляющий проектом уделяет особое внимание контролю за затратами труда и материалов, так чтобы у контрактора не было возможности намеренно увеличивать затраты. Заказчик обязуется возместить расходы управляющего, связанные дополнительными услугами и причитающееся ему вознаграждение.

Контракт с ценой, равной фактическим затратам плюс фиксированная доплата обеспечивает контрактору возмещение понесенных затрат при выполнении контракта и дополнительно он получает в качестве прибыли фиксированную сумму, обычно определяемую как процент от сметных затрат. Эта фиксированная оплата не изменяется с изменением фактических затрат, если только не изменяется предмет договора. Этот тип контракта характеризуется высокой степенью риска для управляющего проектом, в то время как контрактор, по-прежнему, имеет минимальный риск. Как и в предыдущем случае, управляющий проектом при этом виде контракта должен уделять особое внимание контролю за использованием трудовых и материальных ресурсов.

Контракт с ценой, равной "фактическим затратам плюс переменный процент. При этом типе контракта начальный процент вознаграждения фиксируется в контракте. Он представляет собой сметную стоимость, умноженную на процент вознаграждения. Окончательный процент вознаграждения вычисляется на основе начального с учетом возможных штрафных санкций или премий. Этот расчет осуществляется на базе сопоставления фактической и сметной стоимости. В случае если фактическая и сметная стоимость находятся в пределах заданного интервала, то размер вознаграждения не изменяется, процент вознаграждения снижается если фактическая стоимость превышает заданный интервал, в соответствии с зафиксированным в контракте штрафным коэффициентом, который может быть равен половине процента вознаграждения и увеличиваться при снижении фактической стоимости. При этом типе контракта значительный риск возлагается на заказчика, но и у исполнителя появляются стимулы к уменьшению фактических затрат.

Контракт с «определением цены по окончательным затратам» предусматривает, что заказчик оплачивает понесенные при выполнении работ затраты вместе с предварительно определенной оплатой услуг подрядчика и поощрительной премией. При этом типе контракта подрядчик гарантирует заказчику, что согласованная с ним некоторая максимальная стоимость проекта не будет превышена. Если окончательные затраты окажутся меньше заранее обусловленной величины, то разность этих стоимостей в соответствии с ранее оговоренной пропорцией распределяется между заказчиком и подрядчиком. Эта пропорция отражает степень неопределенности в работе каждой из сторон. Контракт с гарантированной максимальной ценой основывается на предельной цене, плановых затратах, плановой прибыли, плановой цене и процентном соотношении на каждый рубль, который сможет сэкономить подрядчик. В случае если подрядчик превзойдет заранее обусловленную стоимость, из­держки ложатся целиком на его плечи. При этом типе контракта подрядчик не получает компенсации за изменения, вносимые заказчиком если они в сумме не превышают определенный процент от сметной стоимости при заключении контракта с гарантированными максимальными выплатами должны быть четко разграничены зоны контроля и ответственности между заказчиком и подрядчиком.

Подрядчики обычно не стремятся к заключению контракта с гарантированными максимальными выплатами. Такие контракты характеризуются повышенным риском, свойственным контрактам с твердой ценой. Контракт с гарантированной максимальной оплатой применяется в случаях значительной неопределенности размера непредвиденных затрат, а также, когда подрядчик согласен на выполнение контракта по максимальной, но приемлемой для заказчика цене при условии осуществления последним контроля за ходом выполнения проекта.

В таблице 12.2 проанализированы преимущества и недостатки контрактов с возмещением затрат с точки зрения заказчика и подрядчика.

Преимущества и недостатки контрактов с точки зрения заказчика и подрядчика.

Контракты с возмещением затрат применяются в случае, если:

- проект недостаточно детально разработан для того, чтобы определить его твердую цену (как правило, это имеет место при неполной готовности проектно - сметной документации);

- при реализации крупного проекта, когда заказчик хочет осуществлять контроль за ходом выполнения работ;

- когда заказчик хочет осуществлять более жесткий контроль за выбором поставщиков и субподрядчиков;

- особенности проекта, в том числе его цена, не дают заинтересованности подрядчику в принятии на себя дополнительного риска.

Таблица 12.2.

В зависимости от характера взаимоотношений участников проекта и распределения ответственности между ними различают следующие типы контрактов:

- традиционные, представляющие собой соглашение между заказчиком и генеральным подрядчиком о строительстве объекта по законченному проекту;

- проектно-строительные, предусматривающие ответственность подрядчика за проектирование и строительство;

- работа "под ключ" с полной ответственностью генподрядчика за ввод объекта в эксплуатацию;

- управленческо-строительный, связанный с участием менеджера проекта или управляющего проектом, которые берут на себя главные функции управления совмещенными во времени стадиями проектирования и строительства, оставляя заказчику основную обязанность - искать на основе торга подрядчиков и заключать с ними контракты.

Традиционный тип контракта связан с установлением твер­дой цены и для него характерной является разобщенность различных этапов работ (предпроектных, проектных и строительных), как организационно, так и во времени.

Объединяющим звеном здесь, как правило, является сам заказчик. По существу, заказчик принимает на себя функции управления, что позволяет ему активно влиять на ход реализации проекта, вносить, если нужно, соответствующие изменения.

Законченный проект передается, как правило, подрядной фирме, победившей на открытых торгах. В зависимости от своей компетенции заказчик широко или ограниченно пользуется услу­гами консультационных фирм.

Проектно - строительные контракты, как правило, заключа­ются по принципу возмещения издержек.

Эти контракты выполняют в основном наиболее известные промышленные, строительные, проектно - строительные корпорации. Они берут_на себя всю полноту ответственности перед заказчиком за разработку и реализацию проекта.

Экономический механизм взаимоотношений фирмы с за­казчиком, как правило, базируется на так называемом "комплексном контракте".

Часто фирма обязуется сама оплачивать издержки в процессе реализации проекта, поскольку их сумма определяется по завершении строительства объекта. Обычно в этом случае стоимость проекта определяется по принципу "фактические издержки плюс фиксированная доплата".

Вознаграждение, которое получает фирма, заранее оговаривается в контракте, так же как и весь перечень предоставляе­мых заказчику услуг.

В зависимости от степени риска, сложности объекта и мно­гих других факторов вознаграждение фирме может колебаться в пределах 15% - 20% от затрат.

Недостатком этого типа контрактов является то, что заказчик не может активно влиять на ход реализации проекта  проекта, полностью полагаясь во всех вопросах на фирму.

Вместе с тем следует подчеркнуть, что этот тип контрактов обладает несомненным достоинством, для проектов, требующих исключительно высокой степени скоординированности, четкости взаимодействия и контроля всех исполнителей и позволяет;

- совместить отдельные фазы реализации проекта;

- вводить объекты по технологическим переделам;

- осуществлять контроль за ходом реализации проекта и вносить в него существенные изменения;

- сократить продолжительность инвестиционного цикла.

Контракты "под ключ" заключаются в основном по принципу "фактические затраты плюс процент от прибыли", однако возможны и "другие варианты, например, твердая цена.

В этом случае заказчик описывает требуемые характеристики объекта в специальном меморандуме, из которого становится ясным расположение объекта, его размер, качественные характеристики и календарный план. Подрядчик предлагает различные варианты реализации, из которых застройщик выбирает наиболее его устраивающий.

Этот контракт предусматривает фиксированный срок строительства при заданном качестве. Помимо основных обязательств в контракте могут содержаться дополнительные требования такие как техническая помощь на период освоения объекта, содействие в подготовке специалистов и так далее. Координация деятельности при этом виде контракта, как правило, осуществляется проектно - строительной фирмой и управляющим проектом. Используется принцип совмещения проектирования и строительства. Считается, что не столько размер, сколько сложность объекта, насыщенность его оборудованием определяет эффективность использования этих контрактов. Практика показывает, что при этом типе контракта сокращается продолжительность инвестиционного периода. Недостатком является, как и при проектно - строительных контрактах, то, что заказчик не может активно влиять на ход реализации проекта.

Многим заказчикам, как правило, трудно быть достаточно компетентными во всех вопросах, связанных с осуществлением проектов.

Поэтому типичным становится стремление заказчика заручиться помощью и поддержкой квалифицированного и компетентного лица или организации, выполняющих услуги по управлению. На этот вид услуг и заключаются управленческо-строительные контракты.

Основные контрактные обязательства заказчика по отношению к управляющему включают оплату услуг последнего, а также своевременную оплату затрат по проекту в  процессе его реализации.

Обязательства трактуются в контракте в узком смысле или более широко.

В узком смысле заказчик обязуется выплатить управляющему вознаграждение в размере, указанном в контракте, осуществлять своевременно платежи, связанные с началом и дальнейшей реализацией проекта.

Более широко обязательства заказчика регулируются таким контракта, в котором помимо фиксированного основного вознаграждения за управление проектом, предусматриваются побудительные (поощрительные) и другие специальные гонорары.

Основной гонорар, как правило, является фиксированной суммой или процентом, оговоренным в контракте. По договорен­ности сторон, он может выплачиваться единовременно или периодически частями.

Побудительный стимулирующий гонорар - это "гонорар за риск". Он выплачивается управляющему за:

- снижение затрат без ущерба качеству проекта;

- сокращение продолжительности отдельных этапов и видов работ.

-ввод объекта по этапам, что дает возможность обеспечить досрочный выпуск продукции и получение прибыли еще до полного окончания строительства объекта.

Специальный гонорар выплачивается управляющему за до­полнительные услуги, которые лежат вне сферы его деятельности.

Такие специальные услуги могут включать консультации на проектной стадии, маркетинг, обучение персонала и ряд других услуг, которые, как правило, не предусматриваются проектом.

Тщательный анализ проекта и большой опыт позволяют управляющему выявить, какие дополнительные услуги могут потребоваться для нормальной реализации конкретного проекта.

Все это является предметом всестороннего обсуждения с заказчиком перед заключением контракта на управление.

Вознаграждение за услуги по профессиональному управлению как правило высоко оплачивается, в пределах 15%-25% от стоимости проекта в зависимости от степени риска, слож­ности объекта, и объема функций, принимаемых на себя управ­ляющим.

Оплата специальных управленческих услуг хотя и уве­личивает расходы заказчика, но одновременно и служит гарантией более успешной реализации проекта.

Важнейшим моментом обсуждения при заключении контракта на управление является механизм финансирования, разделение ответственности за порядок осуществления платежей.

На практике обычно встречаются два метода финанси­рования.

Один метод предполагает такой порядок, при котором управляющий осуществляет почти, все текущие расходы из своих средств. Это позволяет заказчику не только маневрировать своими финансовыми ресурсам, но и иметъ в руках дополнительный рычаг контроля за расходами управляющего. На практике, однако, большее распространение получили контракты, когда управляю­щий становиться доверенным лицом заказчика и имеет право от его имени распоряжаться всеми ресурсами.

Одной из форм контрактов, направленной на уменьше­ние риска в процессе выполнения проекта и повышение устойчи­вости финансового положения его основных участников - заказчи­ка и подрядчика, является привлечение к участию в контракте фирмы - гаранта.

В отличии от широко распространенной в строительстве системы страхования, в соответствии с которой страховая компа­ния берет на себя материальную ответственность за возможные нарушения контракта относительно стоимости, сроков и качества строительства, этот тип контракта гарантирует заказчику выполнение проекта в полном соответствии с условиями контракта. В случае, если подрядчик по тем или иным причинам не выполнил контрактные обязательства, фирма - гарант выполняет их или привлекает для этого другие подрядные фирмы.