Функции и назначение девелоперских компаний

Реконструкция и обновление сложившейся застройки города непосредственно зависит от реализации разного рода инвестиционных проектов, результатом которых является создание новых объектов недвижимости.

В силу физических характеристик недвижимости (ограниченности пригодных для строительства участков земли, уникальности, технической сложности объекта недвижимости), высокой зависимости рынка недвижимости от состояния региональной экономики, высокой стоимости объектов недвижимости эти проекты отличаются рядом характеристик, которые делают их весьма «проблемными» с точки зрения финансирования и организации.

Проекты по сохранению и развитию недвижимости, как правило, требуют инвестирования значительных средств, и, следовательно, могут быть реализованы при условии привлечения внешнего инвестирования.

Даже для строительства таких относительно незначительных по размерам объектов недвижимости, как, например, жилых домов в российских условиях требуются значительные инвестиции. Создание бизнес-центров, торговых центров предполагает инвестиции в размере десятков миллионов долларов, а проекты по развитию территорий невозможны без инвестиций, измеряющихся уже сотнями миллионов.

Инвестиции в недвижимость предполагают долгосрочное вложения средств, имеют длительные сроки окупаемости, их результаты носят вероятностный характер. Сроки окупаемости проектов, связанных со строительством новых объектов недвижимости, в зависимости от характера объекта могут составлять десять и более лет, а по отдельным проектам, как, например, строительство мостов, дорожных сооружений, достигать десятков лет. Естественно, что за столь длительные периоды экономическая ситуация может не единожды измениться, вызывая колебания в доходности объекта. В условиях неустойчивости российской экономики инвесторы стремятся к более коротким срокам окупаемости, требуя повышенных ставок доходности, но это означает, что вероятность возникновения негативных факторов оценивается ими гораздо выше, чем в экономически развитых странах.

Существенное влияние на доходность инвестиций в недвижимость влияет местоположение создаваемого объекта недвижимости, так что при одинаковых вложениях, архитектурных и технологических решениях объекты недвижимости, по-разному расположенные, будут приносить разный доход.

Местоположение недвижимости оказывает непосредственное существенное влияние на полезность недвижимости для ее пользователя, а потому относится к числу факторов, в значительной мере определяющих стоимость объектов недвижимости.

Также необходимо учитывать, что реализация любого проекта недвижимости - это технически сложный процесс, который не может обойтись без проведения изыскательских, проектных работ, использования многообразной техники, технологий и т.д. Все это предопределяет необходимость привлечения к их реализации разнообразных специализированных организаций на разных этапах реализации проекта.

Реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их успешность зависит от профессиональности подхода к решению таких проблем как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта недвижимости, привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта.

Мировой опыт показывает, что сочетание в рамках одной организации таких разнообразных функций и задач, которые приходится выполнять инвестору, заказчику, подрядчику, агентам по продаже недвижимости и т.д. практически нереально из-за разности интересов и целей, которые ставит перед собой каждый из участников.

Невозможность сочетания этих функций в рамках одного хозяйствующего субъекта уже подтверждает и российская практика. В крупнейших городах страны активно идут процессы разделения указанных функций между различными, хотя зачастую и связанными между собой отношениями, собственностью и финансовой зависимостью, юридическими лицами.

Одним из наиболее ярких проявлений специализации на рынке недвижимости и строительстве является выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности.

Девелопер чаще всего не генподрядчик, может и не быть инвестором, а его функции при проектировании и строительстве здания полностью не сводятся к функциям заказчика-застройщика. Основное отличие девелопмента от других форм организации строительной деятельности заключается в расширении рамок его активного участия до полного ввода в эксплуатацию и дальнейшего развития объекта недвижимости. Для девелопера важно, чтобы здание было спроектировано исходя из выявленных им потребностей потенциальных клиентов и с учетом всех архитектурных и строительных норм и правил. Не менее важно, чтобы здание было построено в соответствии с проектом, в установленные сроки и в рамках утвержденного бюджета. Но, пожалуй, самым важным для девелопера является эффективное использование полученной строительной продукции – объекта недвижимости, так как именно на этом этапе осуществляется поступление всех доходов.

При этом девелопер может решать задачи не только продажи недвижимости и промышленных объектов физическим или юридическим лицам, осуществляющим непосредственную эксплуатацию, но и передачи в аренду объекта целиком или по частям. Девелопер активно заинтересован в том, чтобы созданный объект приносил как можно дольше и больше прибыли, и поэтому он активно развивает этот объект исходя из собственного знания рынка и необходимости соответствия его требованиям уже в период эксплуатации.

Более того, девелопер заинтересован в повышении эффективности использования любого объекта недвижимости, и, конечно, первичного объекта недвижимости — земли. В рамках девелоперского проекта не просто создается объект (промышленное или гражданское здание, инженерное сооружение, например, газопровод), но происходит постоянное организационное развитие самого объекта и системы управления им, постоянный поиск все большего соответствия объекта и требований к нему со стороны рынка, постоянное повышение эффективности его использования. Таким образом, девелоперский проект является примером так называемого развивающегося проекта.

Девелопер в процессе реализации проекта выполняет следующие функции:

• поиск и выбор экономически эффективного проекта;

• обеспечение правовых возможностей для его реализации;

• получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;

• разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;

• поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

• реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию;

• возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

        Как видно из этого перечисления функций, выполняемых Девелопером  (рис. 6.1) практически на каждом этапе реализации проектов делают его ключевой фигуру, так как он инициирует процесс развития, привлекает и координирует деятельность всех участников проекта, принимая на себя основные риски, связанные с реализацией проекта.

      Для девелопмента характерен целостный и комплексный подход к организации инвестиционной деятельности. Начиная от идеи и завершая ее коммерческой реализацией и дальнейшим развитием, вся деятельность контролируется и координируется одним центром управления, т.е. девелопером. Девелоперу приходится управлять работами по маркетинговым исследованиям, проектированию, технико-экономическому обоснованию, согласованиям, строительству и коммерческой реализации объекта. Но управлять — это не означает выполнять все самостоятельно. Обычно проект девелопмента соединяет большое количество организаций, специализирующихся на выполнении отдельных работ. При этом само понимание управления со стороны Девелопера на протяжении проекта меняется. Если в силу важности маркетинговые исследования могут управляться со стороны Девелопера полноценно, т.е. включая все функции управления, то, например, для управления строительством может быть приглашена специализированная управляющая фирма, осуществляющая весь объем оперативного управления стройкой, оставляя для Девелопера контроль за основными вехами и координацию с другими составляющими проекта.

Вопросы, связанные с реализацией недвижимости на рынке, во многом могут быть даны на откуп риэлтерской компании, действующей на рынке недвижимости от имени и в интересах девелопера. Иными словами, Девелопер осуществляет управление всем инвестиционно-строительным проектом, при этом передавая выполнение конкретных работ и реализацию отдельных функций управления сторонним организациям на договорной основе.

Рис. 6.1. Девелопер и его функции

Характерной особенностью девелопмента (и как вида деятельности, и как организационной формы управления инвестиционно-строительной деятельностью) является исключительная важность вопросов финансирования проекта.

      Проекты девелопмента являются весьма капиталоемкими и продолжительными, поэтому выступать в качестве инвестора какой-либо один хозяйствующий субъект не рискует. Построение и реализация сложных финансовых схем является одной из характерных функции девелопера.