Входит ли выписка из домовой книги в список обязательных документов по сделке купли-продажи частного дома при их подаче в Росреестр через МФЦ?

Согласно п. 8 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, а также документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Хотя выписка из домовой книги как документ - основание для регистрации прав не фигурирует в законах, однако сама выписка содержит сведения о зарегистрированных в доме лицах, которые в нарушение закона могли быть не упомянуты в договоре купли-продажи дома. Поэтому, если при регистрации сделки при правовой экспертизе выяснится данное обстоятельство, то в регистрации прав будет отказано.

Покупка квартиры в доме, переведенном в нежилой фонд

Вопрос касается покупки квартиры в доме, который ранее был переведен в нежилой фонд по причине соседства с небольшим заводом. Завода уже давно нет, на его месте элитные застройки. Этот дом когда-то был общежитием, потом собственник дома перепланировал комнаты в квартиры, и теперь современные собственники квартир владеют долей от дома. Насколько проблематичны факт долевой собственности и статус нежилого фонда?

Согласно ч. 1 и 2 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК РФ комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Согласно ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ЖК РФ и другими федеральными законами.

Из приведенных норм следует вывод:

- проживать можно только в жилом помещении (объекте жилищных прав);

- к жилым помещениям относится жилой дом, в котором расположена квартира;

- право на квартиру подлежит государственной регистрации.

Таким образом, автор вопроса покупает не квартиру, а просто "нежилое помещение". У собственника нежилого помещения не возникает никаких жилищных прав, связанных с проживанием в нежилом помещении и защищаемых в соответствии с ЖК РФ, поэтому предъявлять собственнику здания требования жилищного характера "собственники долей" не вправе. Росреестр должен отказать в регистрации права на квартиру, расположенную в здании, не являющемся жилым домом.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение регулируется гл. 3 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Следовательно, перевод нежилого помещения (всего здания) в жилое (жилой дом) вправе осуществить только собственник здания при соблюдении требований, установленных Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Получение денежной компенсации скрытых

дефектов в квартире от продавца