Законно ли требование о выносе прибора учета электроэнергии на фасад дома?

 

По общему правилу в соответствии с п. 144 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442, приборы учета подлежат установке на границах балансовой принадлежности объектов электроэнергетики (энергопринимающих устройств) смежных субъектов розничного рынка - потребителей. При отсутствии технической возможности установки прибора учета на границе балансовой принадлежности объектов электроэнергетики (энергопринимающих устройств) смежных субъектов розничного рынка прибор учета подлежит установке в месте, максимально приближенном к границе балансовой принадлежности, в котором имеется техническая возможность его установки.

Однако расположение приборов учета электроэнергии на улице является затруднительным, поскольку Правилами устройства электроустановок, утвержденными Главтехуправлением, Госэнергонадзором Минэнерго СССР 5 октября 1979 г., установлены требования по установке и эксплуатации счетчиков.

Согласно п. 1.5.27 указанных Правил счетчики должны размещаться в легко доступных для обслуживания сухих помещениях, в достаточно свободном и не стесненном для работы месте с температурой в зимнее время не ниже 0 °C. Допускается размещение счетчиков в неотапливаемых помещениях и коридорах распределительных устройств электростанций и подстанций, а также в шкафах наружной установки. При этом должно быть предусмотрено стационарное их утепление на зимнее время посредством утепляющих шкафов, колпаков с подогревом воздуха внутри их электрической лампой или нагревательным элементом для обеспечения внутри колпака положительной температуры, но не выше +20 °C.

Таким образом, требования ресурсоснабжающей организации незаконны, поскольку действующее законодательство не исключает возможности установки приборов учета не на границе балансовой принадлежности. Разместив прибор учета на улице (фасаде дома), сложно будет соблюсти требования Правил устройства электроустановок.

 

Установка счетчика учета электроэнергии в квартире

 

Организация "Энергосбыт" отказалась опломбировать счетчик учета электроэнергии, установленный в квартире. Утверждает, что индивидуальный прибор учета в обязательном порядке должен находиться на лестничной площадке. Правомерно ли это? Счетчик приобретен на личные средства и является моей собственностью.

 

Законодательно отсутствует требование об обязательной установке индивидуальных приборов учета электроэнергии только на лестничной площадке. Однако размещение индивидуальных приборов учета должно осуществляться в соответствии с проектной документацией многоквартирного дома, в которой будет указана информация о месте размещения счетчиков.

В свою очередь, перенос электросчетчика как с лестничной площадки подъезда в квартиру, так и наоборот представляет собой переустройство, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ).

Для дачи правовой оценки действиям организации необходимо наличие письменного отказа в вводе прибора учета в эксплуатацию. Такой документ можно получить путем написания письменного обращения в указанную в вопросе организацию.

 

Расчет оплаты за подогрев холодной воды в МКД

 

Я живу в новом многоквартирном доме. Дом оснащен приборами учета на холодную воду, тепло. Горячая вода входит в дом и делится на два контура, один - это отопление, другой - это горячая вода. Энергоснабжающая компания осуществляет подогрев холодной воды. В каждой квартире есть счетчики на холодную и горячую воду. С мая этого года энергоснабжающая компания стала делать расчет для каждой квартиры по следующей формуле: объем потребленной горячей воды (по общедомовому счетчику) минус те объемы, которые указали жители, умножают на потребленное тепло всего объема и на тариф одной Гкал. Получается, что я стала платить за тех жителей, которые не подают показания индивидуальных счетчиков. Правомерны ли действия энергоснабжающей компании?

 

Вероятно, речь идет о расходах на оплату коммунального ресурса, потребленного при содержании и использовании общего имущества в многоквартирном доме.

Порядок расчета платы за коммунальные ресурсы установлен Жилищным кодексом РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

В вашем случае расчет платы производится исходя из установленных двухкомпонентных тарифов на горячую воду, т.е. плата выставляется за теплоноситель (сетевую воду) и тепловую энергию, затрачиваемую на подогрев теплоносителя.

При наличии в доме общедомового прибора учета размер платы определяется как сумма произведения объема горячей воды, потребленной при содержании и использовании общего имущества, на тариф на холодную воду и произведения тепловой энергии, затраченной на объем горячей воды, потребленной при содержании и использовании общего имущества, на тариф на тепловую энергию.

Объем воды, участвующий в расчете, определяется как разница показаний общедомового прибора учета и суммы всех индивидуальных приборов учета и объема, определенного для собственников по нормативу потребления (в случае отсутствия информации от собственников).

В случае если индивидуальными приборами учета оборудованы не все помещения в доме, необходимо принять общим собранием решение о распределении расходов исходя из показаний общедомового прибора учета. При отсутствии такого решения расчет должен производиться исходя из норматива потребления (ст. 157 ЖК РФ).

Исходя из представленной вами информации производимый управляющей организацией расчет размера платы соответствует установленному законом порядку.

 

Замена и поверка приборов учета воды,

если ими не пользуются

 

Мной была произведена оплата горячей и холодной воды авансом. Подача воды в квартире была перекрыта, приборы учета воды опломбированы. Прошел срок поверки приборов учета, стали начислять за воду, руководствуясь этим фактом. Нужно ли проводить поверку, если приборы и в дальнейшем не будут использоваться? Как их правильно демонтировать после истечения срока службы приборов учета (12 лет), какой акт следует составить?

 

Эксплуатация, надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена индивидуальных приборов учета должны быть обеспечены собственником помещения (п. 81 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, далее - Правила).

Истечение межповерочного интервала поверки считается выходом прибором учета из строя (пп. "д" п. 81(12) Правил).

В п. 81(13) Правил закреплен порядок действий потребителя в случае выхода прибора учета из строя.

Потребитель обязан известить об этом исполнителя (управляющую организацию или иную - в зависимости от способа управления), сообщить показания прибора учета на момент его выхода из строя (возникновения неисправности) и обеспечить устранение выявленной неисправности (осуществление ремонта, замены) в течение 30 дней со дня выхода прибора учета из строя (возникновения неисправности).

Если требуется проведение демонтажа прибора учета, исполнитель извещается о проведении указанных работ не менее чем за два рабочих дня.

Таким образом, вне зависимости от факта пользования квартирой прибор учета надо менять. Более того, самостоятельно не стоит производить замену прибора учета.

При отсутствии проживающих и факте выхода счетчика из строя нет оснований производить начисления.

 

Управление домом

 

Подводные камни непосредственного управления домом

 

УК настойчиво предлагает нашему дому перейти на непосредственное управление. В чем преимущество этого вида управления перед управлением УК? И какие подводные камни ждут нас, если мы перейдем на непосредственное управление?

 

Никакого преимущества для собственников в таком способе управления, как непосредственное управление, нет. Зачастую таким способом управляющие организации пытаются уйти от ответственности, поскольку при непосредственном управлении они лишь осуществляют содержание общего имущества. Лицензионный контроль в их отношении не осуществляется. Наличия лицензии не требуется. Вся полнота ответственности ложится на собственников. При этом управляющая организация (фактически она становится подрядной) может не выполнять работы, мотивируя отсутствием их волеизъявления. То есть остается подряд в чистом виде.

Такой способ управления допустим для домов, количество квартир в которых менее чем 30. Но эффективен он только в том случае, когда есть активный собственник или группа собственников, которые примут на себя обязанности по управлению домом.

 

Отказ в предоставлении реестра собственников МКД

 

Хотим провести внеочередное собрание, для чего нужно собрать подписи собственников. Написал заявление в управляющую организацию, получил отрицательный ответ. Правомерен ли отказ в ознакомлении с реестром собственников?

 

Безусловно, инициатор общего собрания собственников в целях организации его проведения вправе требовать от управляющей организации предоставления сведений о собственниках. Обязанность предоставить сведения по запросу собственника регламентирована ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ. Срок предоставления реестра собственников составляет пять дней с момента получения запроса.

Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, в целях организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

 

Как поделить сэкономленные на нуждах дома средства?

 

Совету дома управляющей организацией представлен отчет, из которого следует, что за отчетный период сложилась некая экономия. Решили вынести на собрание вопрос о порядке расходования сэкономленных средств на нужды дома. Однако управляющая организация отказывается исполнять решение собственников, присвоив средства себе. Правомерна ли позиция управляющей организации?

 

Вопрос о правомерности позиции управляющей организации зависит от содержания договора управления и качества выполненных работ (услуг). Статья 162 ЖК РФ позволяет управляющей организации сохранить денежные средства как прибыль. Однако для этого должны быть соблюдены следующие условия.

Во-первых, полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Во-вторых, договором управления не предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

 

Общедомовое имущество

 

Кто должен ремонтировать лифт в жилом доме?

 

В декабре 2017 года в доме вышел из строя лифт. УК, действовавшая на тот момент, чинить лифт не стала. В январе 2018 года жилинспекция на основании жалоб жильцов вынесла УК предписание починить лифт. ТСЖ предписание проигнорировало. Жильцы по решению собрания собственников выбрали новую УК, которая с 1 марта 2018 г. приступила к управлению домом. На момент передачи управления домом лифт все еще был неисправен. Теперь новая УК отказывается чинить лифт, ссылаясь на то, что она обязана поддерживать общедомовое имущество в том состоянии, в котором оно было на момент передачи дома в ее управление. Лифт, по ее словам, является недоделкой ТСЖ, а жителям дома нужно судиться с ТСЖ по этому вопросу. Правомерна ли позиция новой УК?

 

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ обязанность по надлежащему содержанию общего имущества (в том числе лифтового оборудования) в зависимости от способа управления домом возлагается:

- на управляющую организацию при управлении домом УО;

- ТСЖ, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив при управлении домом такими организациями.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п. 22 указанного Перечня в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов) в многоквартирном доме надлежит производить следующие работы:

- организовывать систему диспетчерского контроля и обеспечивать диспетчерскую связь с кабиной лифта;

- обеспечивать проведение осмотров, технического обслуживания и ремонт лифта (лифтов);

- обеспечивать проведение аварийного обслуживания лифта (лифтов);

- обеспечивать проведение технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования.

Таким образом, в обязанность управляющей организации и (или) ТСЖ входит и проведение ремонта лифта.

При этом отсутствует взаимозависимость между надлежащим содержанием лифта бывшей управляющей организации и нынешней. Надлежащее содержание лифта должно обеспечиваться текущей управляющей организацией или ТСЖ, поэтому требуйте исполнения обязательств.

Относительно довода об обращении собственников в суд: судебные разбирательства могут длиться годами, а лифтом надо пользоваться сейчас, и обращаться в суд или нет - это право собственников, а не обязанность, поэтому позиция действующей управляющей организации не основана на нормах закона.

 

Что является общедомовой собственностью в двухэтажном доме?

 

Является ли стояк холодной воды общедомовой собственностью в двухэтажном доме, если он проходит через квартиру первого этажа, находящуюся в собственности? Водой пользуется одна квартира на втором этаже.

 

Двухэтажный дом является многоквартирным домом, так как "многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством" (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ общей домовой собственностью признаются:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Также согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В данном случае стояк холодной воды, проходящий через квартиру первого этажа, находящейся в собственности, также является общедомовым имуществом.

В п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г., сказано: "Факт нахождения элементов внутридомовых инженерных систем внутри жилого помещения не означает, что они используются для обслуживания исключительно данного помещения и не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме".

 

Капитальный ремонт

 

Задолженность по взносам на капитальный

ремонт при продаже квартиры

 

С 2014 года приходят квитанции на оплату капитального ремонта. Эти квитанции не оплачивались, образовался долг в 8 тыс. руб. Сейчас квартиру продали. Но с нас требуют погасить этот долг. Капитальный ремонт дома планируется на 2018 год. Обязаны ли мы оплатить образовавшийся долг?

 

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, помимо прочего, взнос на капитальный ремонт (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Поэтому по общему правилу за собственниками закреплена обязанность оплачивать взносы на капитальный ремонт.

Однако в ч. 3 ст. 158 ЖК РФ предусматривается, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Такая формулировка была введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 257-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", в ст. 2 которого сказано: "Положения части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2013 года".

Таким образом, если предыдущий собственник не оплатил взносы на капитальный ремонт, то в силу закона задолженность и соответственно обязанность по оплате переходят на нового собственника.

(Также есть возможность предусмотреть в договоре купли-продажи обязанность по оплате задолженности бывшим собственником до даты регистрации права собственности новым собственником. Если такие условия есть в договоре, то и задолженность будет за предыдущим собственником, а не за новым, как указано в законе.)

 

Долг по оплате взносов на капитальный ремонт

 

На днях получила квитанцию из фонда капремонта. Как оказалось, уже год не плачу. С 2015 года наш дом (деревянный, на четыре семьи) сняли с баланса. Дому более 30 лет, ни разу никакого ремонта не производилось. Договор с нами никто не заключал. В фонде мне сказали, что мы включены в региональную программу и обязаны платить взносы. На мой вопрос: почему целый год нас никто не оповещал об этом, ответили, что теперь расчет делает ЕРКЦ. У них база, выявился недобор, так что нужно заплатить. Обязана ли я погасить долг и платить эти взносы?

 

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, помимо прочего, взнос на капитальный ремонт (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Законность положений жилищного законодательства о капитальном ремонте проверил Конституционный Суд РФ, который в своем Постановлении от 12.04.2016 N 10-П указал, что положения норм ЖК РФ, закрепляющие общую обязанность собственников помещений в многоквартирных домах уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в этих домах, не противоречат Конституции РФ, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования предполагается совместное и равное участие всех собственников помещений в многоквартирных домах - независимо от даты возникновения права собственности на конкретные помещения, основания его приобретения и формы собственности - в формировании фондов капитального ремонта общего имущества в домах.

Таким образом, по общему правилу взносы на капитальный ремонт носят обязательный характер.

Однако существуют исключения из общего правила.

Согласно ч. 2 ст. 169 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.

 

Уплата взносов на капитальный ремонт дома