Бабушка оформила договор дарения на внучку. А через два года решила вернуть дом обратно. Сможет ли она это сделать? Внучка не выселяет ее из дома, бабушка живет в нем.

 

Процедура и основания для отмены договора дарения закреплены в ст. 578 ГК РФ.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Таким образом, можно расторгнуть дарственную. Лицо, получившее в собственность недвижимость, может вернуть ее. Сделать это можно двумя способами:

1) подарить ее бывшему владельцу (т.е. оформить новую дарственную) или

2) оформить письменное соглашение об отмене договора.

Также можно оспорить договор дарения в судебном порядке по общим основаниям признания сделки недействительной, например, бабушка не отдавала отчет своим действиям, или ее ввели в заблуждение, либо она подписала договор под принуждением.

 

Исполнение обязательств, данных в расписке

о дарении недвижимости

 

В августе 2013 года отец выдал сыну расписку, в которой указал, что передает в дар одну вторую долю квартиры. Адрес, кадастровый номер объекта, а также паспортные данные и адреса дарителя и одаряемого указаны. Расписка подписана только дарителем. Можно ли признать такую расписку как договор дарения и понудить дарителя к исполнению сделки?

 

Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В соответствии с п. 2 ст. 572 ГК РФ обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Таким образом, договор дарения может быть как двусторонней сделкой, так и односторонней, выраженной в обещании подарить.

По смыслу ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества и договор обещания дарения совершаются в письменной форме.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из имеющейся информации следует, что расписка подписана только дарителем, т.е. даже если в ней отражены такие условия договора, как предмет, порядок передачи имущества, отсутствует необходимое условие о согласовании этих условий с одаряемым и его согласие на получение дара. В таком случае договор считается незаключенным.

Вместе с тем, если в расписке указано обещание подарить в будущем одну вторую доли в квартире, то она может быть признана обещанием дарения. Однако дать ответ на вопрос о том, может ли имеющаяся расписка быть признана обещанием дарения, без анализа документа не представляется возможным.

Кроме этого, следует отметить, что в силу ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Также основанием для отказа от исполнения договора дарения служат положения ст. 578 ГК РФ об отмене дарения (например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения).

 

Дарение квартиры с обременением

 

Может ли бабушка подарить внуку свою долю в квартире при наличии у нее долга по квартплате с момента определения судом порядка оплаты ЖКУ? Квартира в собственности в равных долях у бабушки и внука. Порядок определен судом в 2010 году. Внук платит своевременно и в полном объеме, бабушка свою часть не оплатила ни разу, долг более 100 тыс. руб.

 

Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Согласно п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ч. 3 ст. 30 и ч. 3 ст. 31 ЖК РФ на собственнике и его членах семьи, зарегистрированных в квартире, лежит обязанность ее содержать.

Прежде всего следует разделить правоотношения, связанные с квартирой (права владения, пользования и распоряжения своим имуществом), и правоотношения, связанные с исполнением договора о предоставлении и оплате коммунальных услуг (ЖКУ), которые состоят из имущественных прав и обязанностей (обязательственного права).

Если право собственности на долю в квартире абсолютно (в данном случае), т.е. бабушка-собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться (в том числе подарить) своей долей в квартире, то обязательства, связанные с исполнением договора о предоставлении и оплате коммунальных услуг, являются имущественными правами и обязанностями, которые являются самостоятельными объектами гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ), они индивидуальны и действуют только в отношении сторон договора (собственника и исполнителя ЖКУ). Тем более, что обсуждаемые обязательства по оплате ЖКУ индивидуализированы и определены судом в отношении каждого из сособственников.

Поскольку в отношении каждого из сособственников действуют отдельные договоры о предоставлении и оплате ЖКУ, обязанность оплатить образовавшуюся задолженность одного собственника не может быть возложена ни на кого другого, даже в случае перехода права собственности на квартиру (долю в квартире) по любой сделке (купли-продажи, дарения).

Но имущественные права и обязанности могу переходить (быть уступлены) по сделке (договору, соглашению) с соблюдением правил, установленных ст. 391 - 392.3 ГК РФ. Кредитором может быть уступлено право требования (исполнить что-то), направленное любому лицу, и должник вправе с согласия кредитора уступить свой долг.

Но в рассматриваемом случае речь идет об уже образовавшейся задолженности по оплате ЖКУ, которую вправе погасить любое лицо в соответствии со ст. 313 ГК РФ.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 313 ГК РФ кредитор (в нашем случае - управляющая организация) обязан принять исполнение, предложенное за должника (бабушку) третьим лицом (внук или иное лицо), если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Согласно п. 2 ст. 313 ГК РФ, если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:

1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;

2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

Таким образом, внук, принимая в дар квартиру, не обязан, но вправе погасить бабушкину задолженность по оплате ЖКУ, особенно, если он, как сказано в законе, "подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество".

Поэтому, чтобы не возникало дополнительных вопросов, лучше все-таки сначала погасить долги по ЖКУ, а уже потом заключать договор дарения. При этом никаких договоров об уступке заключать не надо, достаточно внести сумму задолженности на лицевой счет бабушки или для верности заключить с управляющей организацией соглашение об уплате задолженности в пользу бабушки.

 

Пожизненное содержание

 

Договор пожизненного содержания

 

В 2012 году с бабушкой подписали договор пожизненного содержания, на основании которого владелицей квартиры стала я (внучка). Я живу отдельно со своей семьей, к бабушке два года назад в квартиру переехали из другого города моя мама и мой брат. Могут ли они в случае смерти бабушки опротестовать или оспорить ее решение? Могу ли я после смерти бабушки завещать эту квартиру своему сыну, оставив других наследников (маму, мужа и совершеннолетних брата и сестру) без внимания?

 

Согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

После смерти получателя ренты заинтересованные лица вправе попытаться через суд оспорить договор пожизненного содержания с иждивением. Однако сделать это достаточно сложно. Самое частое и наиболее вероятное основание оспаривания - заключение договора получателем ренты, будучи в состоянии, когда он был не способен понимать значение своих действий и руководить ими. В том случае, если в 2012 году ваша бабушка была в адекватном состоянии, волноваться вам, скорее всего, не о чем. Более того, тот факт, что за столько лет (с момента заключения договора) бабушка его не оспорила, говорит о том, что ее устраивает то, как вы исполняете свои обязанности по ее содержанию.

В любом случае во избежание каких-либо неприятных ситуаций в будущем следует хранить все чеки на лекарства, еду, одежду и иные товары, приобретенные для бабушки. Если состояние ее здоровья предполагает не только содержание, но и уход, необходимо его оказывать, даже если это не прописано в договоре, так как при рассмотрении споров об объеме содержания суды руководствуются принципами добросовестности и разумности.

Поскольку согласно ст. 584 ГК РФ договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации так же, как и переход права собственности на соответствующее имущество, плательщик ренты становится собственником недвижимости уже при жизни получателя ренты. Соответственно, вы вправе завещать квартиру тому наследнику, которому вы хотите. В том случае, если к моменту открытия наследства получатель ренты будет жив, к наследнику плательщика ренты перейдут все обязанности по содержанию получателя ренты.

Однако необходимо иметь в виду, что на основании п. 1 ст. 1149 ГК РФ некоторые лица имеют право на обязательную долю в наследстве, а именно: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Они наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

 

Подтверждение выплаты ренты

 

Моя подруга заключила договор пожизненного содержания с иждивением, в котором сказано, что плательщик ренты должен выплачивать 22 тыс. руб. получателю ренты ежемесячно. Подруга делает это наличкой, так как получателю ренты так удобнее (у него нет банковских счетов, заводить не хочет). Будет ли правильно, если получатель ренты напишет доверенность-подтверждение, что получает деньги?

 

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

Следовательно, доверенностью одно лицо письменно уполномочивает другое лицо представлять его перед третьим лицом. При этом доверенность не предназначена для подтверждения получения денежных средств и, соответственно, отсутствия задолженности.

Для этих целей может служить расписка в получении денежных средств.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации плательщик ренты может потребовать от получателя ренты представить расписку в получении денежных средств, чтобы подтвердить отсутствие задолженности по договору ренты.

 

Долевое строительство

 

Внесение изменений в договор долевого строительства