Как правильно купить недвижимость за рубежом? Как вносить залог? Как провести сделку по покупке имущества удаленно?

Во всех зарубежных странах требуется стандартный пакет документов для приобретения недвижимости:

- паспорт;

- анкета с личными данными;

- документы, подтверждающие платежеспособность (НДФЛ);

- документы о происхождении средств;

- документы на недвижимость (предварительный договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из реестра, фото, описание, договор аренды, если объект сдан в аренду, и т.д.).

Вышеуказанные документы необходимо перевести на язык той страны, где приобретается недвижимость. В некоторых случаях могут потребоваться поручители.

Пакет запрашиваемых документов одинаков как для резидента, так и для нерезидента, а сумма первоначального взноса будет являться подстраховкой для банка, у которого нет возможности проверить документы.

Можно оформить рассрочку на два-три года от зарубежной компании-застройщика. Такой подход практикуется в некоторых зарубежных странах (10 - 20% - первоначальный взнос, 20 - 30% оплачиваются в течение последующих 9 - 12 месяцев, а оставшаяся часть распределяется на 2 - 3 года).

Особенности данной процедуры приобретения недвижимости следующие.

1. Короткий срок рассрочки и необходимость оплачивать ежемесячно большие взносы.

2. Возможность распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению после погашения основной части долга.

Также вы можете получить кредит в российском банке. Специальных программ кредитования покупки зарубежной недвижимости через банки на территории России нет. Кредитные учреждения России выдвигают стандартные требования к потенциальным ипотечным заемщикам:

- гражданство РФ;

- постоянная регистрация в регионе месторасположения офиса банка;

- отсутствие негативной кредитной истории;

- возрастной ценз - от 20 лет, на момент возврата долга по графику заемщику должно быть не более 65 - 70 лет;

- платежеспособность клиента (созаемщиков) и документальное подтверждение доходов;

- высокая ликвидность залоговой недвижимости.

Оформляя жилищный заем за границей, необходимо быть готовым, что банки затребуют:

- загранпаспорт;

- копии правоустанавливающих документов на имущество в Российской Федерации;

- рекомендательное письмо из любого банка России;

- справку о доходах с работы;

- справку о действующих кредитах;

- выписку из кредитной истории;

- выписку из банковского счета;

- справку об отсутствии судимости и о том, что клиент не объявлен в международный розыск;

- свидетельство о браке (разводе);

- документы на покупаемую недвижимость.

В некоторых банках обязательное условие - наличие депозитного счета. Баланс вклада должен быть равен трем - шести ежемесячным платежам по кредиту.

Покупка зарубежной недвижимости удаленно весьма проблематична и может привести к утрате заложенных денежных средств, в связи с чем данную сделку необходимо оформлять при непосредственном участии потенциального покупателя.

Аренда

Договор аренды жилья

Я - физическое лицо, являюсь сособственником комнаты в квартире. Хотел бы сдать комнату за оплату коммунальных платежей физическому лицу. Какой договор выбрать? Договор аренды на 11 месяцев и прописать в нем аренду стоимостью в 1 руб. в месяц или подписать договор безвозмездного пользования на 11 месяцев? В каком случае будет меньше проблем и мне не придется платить налоги?

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ налог с доходов физических лиц уплачивается со всех доходов налогоплательщика, полученных им в денежной или натуральной форме, а также с доходов в виде материальной выгоды.

При заключении безвозмездного договора или договора с заниженной ценой налоговый орган с учетом положений п. 3 ст. 212 НК РФ может доначислить налог исходя из среднерыночных цен за идентичные товары (работы, услуги).

В случае сдачи комнаты в аренду, а следовательно, получения дохода необходимо уплачивать налоги и отчитываться в налоговый орган. Для оптимизации расходов можно рекомендовать заключить договор аренды со среднерыночной стоимостью или незначительно ниже среднерыночной стоимости.

Возмещение ущерба при затоплении соседей

арендаторами квартиры

Ночью произошло ЧП. Прорвало шланг с холодной водой, идущий к мойке на кухне. Соседей сильно затопило. Аварийная служба составила акт, в котором указано, что это произошло из-за того, что порвался шланг. Квартиру снимаем, договор аренды не составляли. Хозяев предупредили. Кто должен возмещать ущерб соседям?

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ). Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

По общему правилу следить за состоянием находящегося в собственности имущества обязан собственник, поэтому и ответственность по возмещению вреда в соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ будет нести именно собственник.

В свою очередь, лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ).

Таким образом, если обязанность по надлежащему содержанию жилого помещения и находящегося в нем другого имущества (в том числе сантехнического оборудования) возложена на другое лицо в силу договорных обязательств (например, есть договор аренды, и в нем такая обязанность содержится), ответственность за причиненный вред по причине ненадлежащего содержания будет нести то лицо, на которое возложена обязанность по содержанию имущества.

Досрочное расторжение договора найма квартиры

Два человека проживают в съемной квартире. Договор найма был заключен на один год, оплата по 18 тыс. руб. в месяц плюс оплата коммуналки по счетчикам. Квартира была передана без горячей воды из-за поломки. Месяц не чинили. Затем хозяйка квартиры в одностороннем порядке заявила о повышении стоимости квартиры до 22 - 24 тыс. руб. и объявила о подселении третьего человека. За следующий месяц уже оплачено. Нарушений со стороны квартиросъемщиков не было. Деньги платили вовремя. Если съезжать прямо сейчас, как заставить хозяйку вернуть деньги за следующий месяц?

В изложенной ситуации нанимателям следует действовать исходя из условий заключенного ими договора найма жилого помещения и положений ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК РФ).

Таким образом, если договором найма жилого помещения было предусмотрено право наймодателя на одностороннее изменение размера платы за жилое помещение и вселение третьих лиц, расторгнуть договор найма возможно только с письменного предупреждения наймодателя за три месяца.

В том случае, если наймодатель в нарушение п. 2 ст. 682 ГК РФ изменил размер платы за жилое помещение, можно предложить расторгнуть договор по соглашению сторон в порядке п. 1 ст. 450 ГК РФ. В этом соглашении следует предусмотреть порядок возврата излишне уплаченной платы за жилое помещение.

Дарение

Необходимость согласия супруги

на дарение своей доли в квартире