Сущность строительного рынка и его особенности.

Понятие рынка со временем менялось. Возникли посред­ники между производителями и покупателями. Развитие средств связи, телевидения, создание всемирной сети Интер­нет привели к тому, что в любой момент времени можно получить информацию о производителе и его товарах. Под рынком стали понимать не обязательно какое-то место, где встречаются продавцы и покупатели, хотя такое узкое понимание рынка тоже сохранилось (например, центральный го­родской рынок).

       Сегодня под рынком понимают всю сферу взаимодействия производителей, продавцов и покупателей. Отношения, которые складываются между участниками рынка, называют рыночными отношениями или отношениями купли-продажи. Во второй половине ХХ века изучение этих отношений стало важнейшей сферой управленческой деятельности, получив­шей название маркетинга. Рыночные отношения строятся на основе спроса, предложения и цены. Спрос - это подкрепленное наличием де­нег желание покупателя приобрести данный товар. Уровень спроса зависит от цены на товар и его качества, а также от таких факторов как мода, реклама, состоятельность покупа­теля и т. д. Между ценой товара и спросом существует опре­деленное соотношение: чем выше цена, тем меньше спрос, и наоборот, чем ниже цена, тем выше спрос. С другой стороны, продавец стремится продать товар по более высокой цене. Чем выше цена, тем больше товара он будет стремиться произвести и продать, т. е. увеличить предложение. Между ценой и предложением устанавливается соотношение: чем выше цена, тем больше предложение данного товара на рынке тем больше производителей будут стремиться его производить. Это происходит, пока спрос превышает предложение. Когда предложение достигает уровня спроса и покупатель перестает платить более высокую цену, цена предложения уравнивается с ценой спроса. Дальнейшие повышение цены и рост предложения производителю уже невыгодны, так как товар не будет находить спроса, и производитель может обанкротиться. Наступает равновесие между предложением и спросом.

Очевидно, производитель будет стремиться к тому, чтобы расходы на производство товара были меньше, чем у других производителей. Это ему нужно, чтобы получить больше прибыли и, кроме того, быть готовым к ситуации, когда цена на товар снизится. Поэтому он будет находить более современные и дешевые способы производства, стремясь использовать новейшие достижения науки и техники, а также добиваясь сокращения непроизводительных затрат. В противном случае его опередят другие производители, товар которых может оказаться дешевле, а качество выше. Другими словами, возникает конкуренция между товаропроизводителями. Такова природа рыночного механизма и конкуренции как мощного его двигателя.

Развитие рыночных отношений ведет к разнообразию рынков. Есть рынки товаров, услуг, рабочей силы, денег, ценных бумаг. Территориально рынки могут быть местными, национальными и даже мировыми.

Рынок обычно состоит из сегментов и ниш. Сегмент рынка - это часть рынка, включающая в себя определенную группу потребителей имеющих схожие потребности и запросы. Например, сегмент элитных особняков на рынке элитного жилья. Ниша на рынке - небольшая доля рынка или сегмента, не вызывающая особого интереса крупных конкурентов. На­пример, торговля шурупами, гвоздями, другой мелкой скобянкой. Среди рынков товаров и услуг идет также формирование строительного рынка. Как было показано выше, строительство имеет особенности, которые существенно влияют на характер управления в этой отрасли. Эти же особенности накладывают свой отпечаток и на рыночные отно­шения в строительстве.

Прежде всего, следует сказать о своеобразии проявления в строительстве законов рыночной экономики, т. е. законов стоимости, спроса и предложения. Согласно закону стоимости производство и обмен товаров происходят в соответствии с общественно необходимыми затратами труда. Но поскольку продолжительность создания строительной продукции, в отличие от промышленной, может составлять годы, то возникает необходимость в промежуточных оплатах отдельных частей возводимого строительного объекта. Но эти отдельные части или стадии строительства не являются конечным това­ром, поэтому для определения их стоимости приходится использовать многочисленные нормативы производственных затрат. Конечная же стоимость готового строительного объекта как товара, диктуемая общественно необходимыми затратами труда и проявляемая в результате строительства мно­гих аналогичных объектов, формируется на протяжении де­сятков лет. Поэтому цена строительной продукции определяется не после ее выпуска, как это имеет место в промышленности, а до начала строительства путем составления смет и заключения контракта между заказчиком (т. е. покупателем строительной продукции) и подрядной строительной организацией. За период строительства может произойти рост цен на строительные материалы, электроэнергию, эксплуатацию строительных машин по сравнению с первоначально планируемыми ценами, может также возрасти заработная плата, поэтому фактическая стоимость строительства может превысить плановую. Отсюда необходимость дополнительных согласований удорожания строительства с заказчиками. Спрос на строительную продукцию также имеет существенные отличительные особенности.

Если речь идет о спросе на промышленные объекты, то его уровень зависит, прежде всего, от спроса на те товары, которые будут производиться на будущих предприятиях. Другими словами, на рынке только рост спроса на какие-либо товары может вызвать соответствующий рост спроса на промышленные объекты. Промышленные предприятия не создаются просто для продажи, обезличенно, подобно, например, автомобилям. Их строительство всегда кто-то заказывает. Поэтому различают первичный и вторичный рынки недвижимости. На первичном рынке фигурируют новые строительные объекты, впервые построенные строителями. На вторичном рынке объектами купли-продажи являются уже действующие предприятия, электростанции, кинотеатры, жилые дома, гостиницы и т. д. На этом рынке строители уже не участвуют, поэтому предметом нашего рассмотрения с точки зрения управления строительством являются только первичные рынки. Поскольку спрос и предложение взаимозависимы, то особенности спроса на промышленные объекты отражаются и на предложении. Предложение промышленных предприятий как товара имеет место на вторичном рынке недвижимости. На первичном же рынке можно говорить скорее о предложении намерений в строительстве, подкрепленных характеристикой возможностей строительной организации осуществить это строительство. Как правило, строительство промышленных предприятий и других комплексов под силу только крупным специализированным строительным объединениям, выступающим в качестве юридических лиц. Сказанное в известной мере можно отнести и к объектам транспортного, энергетического, общественного, культурного и иного назначения. Непосредственно для продажи, т. е. обезличенно строят небольшие объекты: гаражи, ремонтные мастерские, магазины, закусочные, дачи и другие, которые и предлагаются на первичном рынке недвижимости. Такие объекты могут строить как юридические, так и физические лица.

В жилищном строительстве сформировался самостоятельный первичный рынок жилья, который обладает рядом отличительных особенностей, влияющих на функции и характер управленческой деятельности в этой отрасли строительства.

Жилье - это исключительный товар, цена которого зависит не только от общественно необходимых затрат труда, но и других характеристик его ценности. Например, цена квартиры в центре города значительно выше, чем аналогичной квартиры на окраине. На окраинах в зависимости от состояния окружающей среды и даже вида из окон и их обращенности к солнцу цена квартиры тоже может быть разной. Точно также цена квартиры, скажем, в г. Москве в несколько раз превышает цену такой же квартиры в других городах, хотя общественно необходимые затраты труда на их строительство могут быть одинаковыми. Поэтому выбор места строительства жилья с коммерческой точки зрения имеет существенное значение.

Спрос на жилье имеет более устойчивый характер, чем на промышленные товары, которые больше подвержены физическому и моральному износу, влиянию моды и различных новшеств. Отсюда устойчивый характер предложения жилых объектов и помещений на рынке жилья.

Огромное разнообразие жилых домов - от садового или сельского домика до высотного жилого комплекса - позволяет участвовать в жилищном строительстве самым различным исполнителям, начиная от индивидуальных застройщиков и кончая крупными подрядными строительными компаниями, т.е. как малым и средним предпринимателям, так и крупному бизнесу. В настоящее время на первичном рынке жилья сложились две формы купли-продажи. Первую форму используют строительные организации, не имеющие достаточных оборотных средств. В этом случае жилье строится за счет предварительно вносимых средств покупателей в соответствии с заключенными с ними договорами, а также за счет банковских кредитов. Вторая форма имеет место, когда строительные организации, располагая достаточными оборотными средствами, строят дома за счет собственных средств и выставляют жилье для продажи на рынок. Жилые дома раз и навсегда закрепляются на одном и том же месте, поэтому они, разумеется, не могут доставляться на товарные биржи или оптовые базы, как это происходит с промышленными товарами. Если промышленные товары могут доставляться и реализовываться в любых регионах страны и за рубежом, то к жилым объектам как к товару проявляет интерес в основном местное население, т. е. границы рынка жилья ограничены территорией того или иного региона.

Существенную роль на первичном рынке жилья играют собственники земли, в качестве которых чаще всего выступают местные органы власти, а также юридические и физические лица. От сложившихся в данном регионе отношений между собственниками земли и предпринимателями в сфере строительства во многом зависит развитие первичного рынка жилья. Значительное влияние на рынок жилья оказы­вает также платежеспособность населения. Следует отметить, что значительная часть населения, нуждающаяся в жилье, имеет низкие доходы и поэтому не может быть участником рынка жилья. Эту часть населения можно обеспечить жильем, предоставляя ей специальные кредиты. Здесь требуется государственное регулирование кредитной системы: например, в виде ипотеки (от греч. hypotheke - залог, заклад). Ипотечные кредиты представляются гражданам для строительства жилья специально создаваемыми ипотечными банками под залог недвижимого имущества.